大切なマイホームを売却するとなると、「できるだけ早く売りたい」「失敗したくない」という気持ちがあるのではないでしょうか。
実は、家の売却が成功するかどうかは、物件の条件と適切な売却戦略によって大きく左右されます。
そこで本記事では、「売れる家」と「売れない家」の違いを解説し、スムーズな売却を実現するための具体的なポイントについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売れる家？売れない家？売れる家の条件とは

売れやすい家には、複数の共通した特徴があります。
これらの条件を理解することで、ご自身の物件の強みを活かした売却活動が可能になります。

売れる家と売れない家の立地条件

売れやすい家の最大の要因は、立地条件の良さです。
不動産において「場所」に価値が付いているため、建物の美しさより「どこにあるか」が買主の購入判断を左右します。
好立地には、最寄り駅の人気度、駅からの距離、閑静な住宅街であること、生活利便施設が近くにあること、地盤の良さなど複数の要素が含まれます。
とくに駅から徒歩10分圏内の物件は成約率が約70%と高く、通勤通学に便利であることが買主層の広がりにつながるといえるでしょう。
売れない家の多くは駅から遠く、周辺施設が充実していない立地にあるため、買主のニーズに合致しにくいといった特徴があります。

築年数が新しいほど売却は有利

築年数の新しさも、売れやすい家の重要な条件です。
なかでも、木造一戸建てなら築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年以内の物件は、売れやすい傾向にあります。
また、買主が住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置などの税制優遇を受けられるといった点からも買主に人気です。
そのため、築年数が進むにつれて成約率は低下し、築25年を超えると顕著に売却難易度が上がるといった特徴があります。
買主にとって税制優遇の有無は購入判断に大きく影響するため、築年数が古い物件は売れない家となりやすいのです。
早期売却を目指すのであれば、税制優遇の対象となる築年数内での売却が望ましいといえます。

地域の名声や学区の良さも売却を促進

地域に知名度があることも、家が売れやすくなる要因です。
都市部では田園調布や松濤などの高級住宅街は別として、各地域には昔からの高級住宅地が存在します。
さらに公立学校の評判が良い地域や、国立大学の付属校がある地域も常に需要があり、スムーズな売却につながりやすいといえるでしょう。
売れない家は無名地域にあることが多く、ブランド力のある地域との競合で劣勢に置かれてしまう傾向にあります。

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売れる家？売れない家？売れにくい家の特徴とは

一方、売却が進まない物件には、共通した課題があります。
これらの特徴を事前に把握し、事前に対策を講じておきましょう。

価格が高すぎる

売れにくい家の最大の理由は「価格が高すぎる」ことです。
条件の良い家でも相場を大きく上回る価格では買主を見つけられません。
反対に相場より著しく安すぎる価格も、「訳あり物件では」という疑念を買主に与えてしまいます。
適切な価格設定が売却成功の鍵であり、多くの場合「値段次第」で売れるか売れないかが決まります。
売れる家は相場と条件のバランスが取れた価格設定がされており、売れない家は価格と条件が乖離しているケースが大多数といえるでしょう。
そのため、市場相場を正確に把握することが重要となります。

敷地に難がある

敷地に難がある物件も売却しにくくなります。
間口が狭く奥行きが長い、傾斜地である、道路から下がっている、狭すぎるといった敷地条件は、住宅建設の自由度を制限し、買主のニーズに合いにくくなります。
さらに幅員4m以上の道路に2m以上接していない「再建築不可物件」は、将来の建て替えができないため極めて売却が困難といえるでしょう。
売れる家は間口が広く道路から少し高い位置にあり、再建築が可能な優良な敷地条件を備えているのに対し、売れない家は敷地上の制約が大きい傾向にあります。
このように、敷地条件は購入者の重要な判断基準となります。

家の損傷が激しい

築年数の古さにくわえて、老朽化や損傷が激しい物件も買主から敬遠される特徴の1つです。
空き家のまま放置されて荒廃が進んだ物件や、シロアリ被害、雨漏りがある物件はとくに売却が難しくなります。
さらに非常に老朽化した物件の中には、更地価格より取り壊し費用の方が高い場合があり、こうした物件は買取会社でも購入しないため、売却が極めて困難になります。
売れる家は定期的に整備管理されており、見た目も内部も良好な状態が保たれている家です。
そのため、定期的なメンテナンスが売却成功に結びつくといえるでしょう。

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売れない家を売れる家としてスムーズに売却するポイント

売却活動を成功させるには、物件の条件を活かした適切な戦略が必要です。
ここでは、スムーズな売却を実現するための重要なポイントを解説します。

ポイント①地域で売却実績が豊富にある不動産会社を選ぶ

家をスムーズに売るためのもっとも重要なステップは、「その地域で売却実績が豊富にある不動産会社」を選ぶことです。
地元に密着した不動産会社は、学区の良さなどの地元情報、その地域でどのような買主がいくらで購入するかといった相場観を持っています。
たとえば医者や弁護士といった高所得者層が多い地域では、駅の近さより学区を重視する傾向があり、地元経験の豊富な会社はそうした購入パターンを理解しています。
地域での売却経験が豊富な会社ほど、「損をしない適正な価格」で査定でき、結果として買主を効率的に見つけることができるのです。
そのため、信頼できるパートナーを見つけることが、売却成功の最大のポイントであり、売却期間の短縮にもつながります。
地元の実績と経験を基に、最適なアドバイスを提供してくれる会社を選択しましょう。

ポイント➁売り出し時期の選択がスムーズな売却を左右する

売却活動のタイミングも重要な要素です。
一般的に春（3～4月）と秋（9～10月）は転勤や進学のシーズンで買い替え需要が高まり、物件が売れやすい時期とされています。
同時にライバルとなる売り出し物件も増加する時期であるため、相場調査と価格設定を慎重におこなう必要があります。
条件の良い物件ほど、需要が高い時期に売り出すことでスムーズな売却につながるといえるでしょう。
一方で、売れない家は需要の低い時期に売り出されていることが多いです。
そのため、季節変動を踏まえた戦略立案が成功のカギとなるといえます。

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まとめ

売れる家と売れない家の差は、物件の固定的な条件だけでなく、適切な価格設定と売却タイミング、そして信頼できる不動産会社との連携で大きく変わります。
マイホームの売却をお考えの方は、ご自身の物件の強みと課題を正確に把握し、地域での売却実績が豊富な不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
損をしない適正な価格での売却と、スムーズな買主発見を実現するため、まずは信頼できる不動産会社選びから始めましょう。
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不動産売却をスムーズに進めるためには、正しい情報と信頼できるパートナーが欠かせません。
しかし実際の取引の中では、「囲い込み」と呼ばれる不透明な行為が問題となることがあります。
本記事では、不動産取引における囲い込みとは何か、注意点や対処法などを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の囲い込みとは？正しい知識で安心できる売却を

不動産を売却しようと考えている方の中には、「囲い込み」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
囲い込みは、売却を依頼した不動産会社が他社へ物件情報を共有せず、自社のみで取引を成立させようとする行為を指します。
ここでは、なぜ囲い込みが起こるのか、囲い込みを防ぐためにできることをご紹介します。

なぜ不動産の囲い込みは起こるのか

囲い込みは、不動産会社が「両手仲介」を狙うことで発生します。
両手仲介とは、1件の取引で売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る形態のことです。
売主の利益よりも自社の利益を優先する一部の業者が、他社からの紹介を断り、買主を自社で見つけようとすることで囲い込みが発生します。
もちろん、すべての会社がそのような行為をしているわけではありません。
納得のいく売却にするためには、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

囲い込みは明確なルール違反

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する法的義務があります。
にもかかわらず、自社の利益（両手仲介）のために他社からの問い合わせに嘘をついて紹介を拒否する「囲い込み」は、売主への背信行為であり、宅建業法違反として行政処分の対象になり得る重大な問題です。
国土交通省もこれを問題視しており、近年はより透明性を求める厳しい指導が進んでいます。
不動産業界でも問題視されており、近年はより透明性を求める動きが進んでいます。

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不動産売却前に知っておきたい！囲い込みにより生じるデメリットとは

ここでは、囲い込みによってどのようなデメリットが生じるのかを解説します。

①売却の機会を逃すリスクがある

囲い込みがおこなわれると、他の不動産会社が買主を紹介できなくなり、購入希望者の目に触れる機会が減ってしまいます。
結果として、せっかく需要のあるエリアや価格帯でも、売却のスピードが遅くなることがあります。
買主の候補が限られれば、価格交渉で不利になることもケースも少なくありません。
売主にとって最も大きなデメリットは、市場全体での競争原理が働かなくなることです。
多くの方に見てもらう機会を奪われることで、適正価格での売却が難しくなります。

②売却価格が下がる可能性が高まる

囲い込みをおこなう不動産会社は、自社で買主を見つければ仲介手数料を両方から受け取れるという利益を優先する傾向があります。
そのため、他社に情報を開示せず、売却を長引かせることで「値下げしてもらいやすい状況」を作り出すこともあります。
結果的に、相場よりも低い価格で契約が成立してしまうケースが少なくありません。
売主としては、相場どおりの価格で売れるはずだった物件を不当に安く手放すリスクを背負うことになります。

③不動産会社への不信感やストレスが増える

囲い込みをおこなう不動産会社は、売主に対して販売状況を正確に報告しない場合があります
「問い合わせが少ない」「内覧希望がない」などと説明されても、実際には他社からの紹介を断っていることもあるでしょう。
こうした不透明な対応は、売主の不安や不信感を招きます。
不動産の売却は大きな取引であり、人生でそう何度も体験するものではありません。
誠実に対応してくれる不動産会社でなければ、安心して任せられないでしょう。
信頼を損なう囲い込みは、精神的にも大きな負担になる行為です。

④売却活動の透明性が失われる

囲い込みがおこなわれると、売主は本当に販売活動が進められているのかを確認しにくくなります。
レインズへの登録が遅れたり、他社からの問い合わせを拒否されたりしても外からは見えにくいため、不動産会社の報告を信じるしかない状況になりがちです。
これにより販売の進捗が不明瞭になり、必要な改善策（価格見直しや広告強化など）を適切なタイミングで取れなくなるかもしれません。
売却の判断が遅れれば、需要の高い時期を逃すリスクもあるでしょう。
囲い込みは、売却プロセス全体の透明性を損ない、納得のいく取引を妨げる要因となります。

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不動産売却中に囲い込みをされたと感じる場合の対処法

囲い込みがおこなわれているかどうかを、外部から見抜くのは容易ではありません。
しかし、次のような状況に当てはまる場合は、囲い込みを疑ったほうが良いでしょう。

• ●媒介契約を結んで1か月以上たっても問い合わせや内覧希望がまったくない
• ●契約後すぐに「値下げしたほうがいい」としつこく提案される
• ●他社を通じて物件を確認してもらった際に「商談中」や「資料を作成中」と言われて紹介を断られた

こうしたケースでは、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録状況を別の不動産会社に確認してもらうのが効果的です。
実際に他社が紹介できない状況であれば、囲い込みの可能性が高いと判断できます。
媒介契約は最長3か月が上限のため、更新を控え、契約満了を待って他社へ切り替えるのが現実的な対応策です。
また、不動産会社に明らかな不正や不誠実な対応が見られた場合には、売主の判断で即時に媒介契約を解除することも可能です。

不動産の囲い込みを防ぐ方法は

不動産の囲い込みを防ぐには、売主自身が「販売の透明性を確認する姿勢」を持つことが何より大切です。
以下の方法を実践することで、囲い込みのリスクを大きく減らせます。
囲い込みをしないよう働きかける
囲い込みを防ぐためには、契約前の段階で担当者に対して意識的に質問を投げかけることが効果的です。
たとえば、「両手仲介にこだわらずに買主を探してくれますか」と確認してみましょう。
売主が囲い込みを理解していると伝わることで、牽制効果が期待できます。
あわせて、販売戦略や今後の売却活動の進め方、広告を掲載する予定の媒体なども確認しておくと安心です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産取引で最も重要なのは、誠実で報告が丁寧な担当者を選ぶことです。
査定額だけを強調する会社ではなく、販売方法や情報公開の仕組みを具体的に説明できる会社を選びましょう。
囲い込みは売主に不利益を与える行為です。
信頼関係を築ける担当者に依頼することが、最良の防止策となります。

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まとめ

囲い込みがおこなわれると買主への情報公開が制限され、売却チャンスを逃したり値下げが必要になったりすることがあります。
囲い込みを防ぐには、まずレインズへの登録状況を確認し、登録証明書を発行してもらうことが重要です。
また、販売状況を丁寧に報告してくれる誠実な不動産会社を選ぶことも大切です。
売主自身が販売の透明性を意識し、信頼できるパートナーと取引を進めることで、納得のいく売却を実現できるでしょう。
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マイホームや投資用不動産を売却すると、購入時より高く売れた場合に売却益が発生します。
売却益は税金の計算に直結するため、正しい理解が必要です。
この記事では、売却益の基本や計算方法、節税のポイントについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却したときに生じる売却益とは何か

不動産売買の経験があまりない方にとって、売却益が何を意味するのかイメージしにくいかもしれません。
まずは不動産売却における売却益とは何か、どのようなシーンで計算を求められるのかについて解説します。

売却益とは不動産売却で発生した利益のこと

売却益とは、不動産を売却して得られる実質的な利益のことを指します。
ここでいう売却益は売却価格そのものではなく、売却時にかかった諸費用を差し引いた「手元に残る利益」の部分です。
計算式で表すと以下のとおりです。
売却価格−（取得費+譲渡費用）−特別控除＝売却益
取得費と譲渡費用が多ければ多いほど、節税につながります。
不動産会社から受け取った領収書や関連書類は必ず保管し、正確に計算できるようにしておきましょう。
なお、具体的な計算方法については後ほど解説します。

不動産売却時に売却益を計算する理由

不動産売却時に売却益を計算する理由は、税金がこの売却益に応じて決まるためです。
譲渡所得税は売却価格そのものではなく、売却益に税率を掛けて算出されます。
たとえば、5,000万円で不動産を売却した場合でも、取得費や譲渡費用、特別控除を考慮すると、税金が発生しないケースもあります。
譲渡所得税を正しく把握するためには、売却益の計算が欠かせません。

売却益の有無にかかわらず確定申告は必要

不動産売却によって売却益が発生した場合、翌年に確定申告をしなければなりません。
一方で売却益がマイナスまたはゼロになった際には、原則として確定申告は不要です。
しかし、売却益が出なかった場合でも確定申告をおこなうことをおすすめします。
なぜなら、損益通算を利用することで他の所得と合算して節税につなげられる可能性があるためです。
なお、確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日におこなう必要があります。
申告義務のある方が納税を怠った場合、無申告加算税などのペナルティが課される可能性があるため注意しましょう。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法について

先に述べたように、不動産を売却して売却益が発生すると、譲渡所得税が課される可能性があります。
もし譲渡所得税の申告を行わなかった場合、無申告加算税が課されるリスクもあるため注意が必要です。
ここでは、確定申告でのトラブルを避け、売却後の資金計画を正しく立てるために売却益の計算方法を解説します。

計算方法1：減価償却費を考慮する

減価償却費とは、購入した資産が時間とともに価値を減少させることを考慮し、取得費用を一定期間に分けて経費として計上する方法です。
住宅などの建物は築年数とともに劣化するため、売却益を計算する際には減価償却費を差し引く必要があります。
計算式は以下のとおりです。
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
償却率は建物の構造や築年数により異なるため、詳細は国税庁のホームページなどで確認しましょう。

計算方法2：課税譲渡所得を算出する

課税譲渡所得とは、売却益から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた実質的な利益です。
この金額に税率を掛けて譲渡所得税が計算されます。
改めて課税譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得（売却益）
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、不動産購入時の価格や仲介手数料などが含まれます。
一方で譲渡費用は売却時にかかった費用を差し、仲介手数料や登記費用、測量費、賃貸物件であれば立退料なども対象です。
特別控除は一定の条件で差し引ける控除をいい、詳細は別項で解説します。
最終的に算出した課税譲渡所得に税率を掛ければ、譲渡所得税を求めることができます。
税率は不動産の所有期間によって異なるため、以下のどちらに該当するかを確認しておきましょう。

• ●短期譲渡所得（所有期間5年未満）：39.63％
• ●長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315％

なお、所有期間を計算する際は、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までで判断します。
たとえば、2020年3月に購入した不動産を2025年4月に売却した場合、2025年1月1日時点では5年未満です。
そのため、このケースでは短期譲渡所得として扱われ、税率は39.63％が適用されます。

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不動産売却時にかかる税金を節税する方法とは

近年の不動産価格の高騰により、購入価格を大きく上回る金額で不動産を売却できるケースも増えています。
その結果、思わぬ巨額の売却益が発生することもありますが、「特別控除」を活用することで節税が可能です。
ここでは、利用できる特別控除の種類や控除額に加え、売却損が出た場合の節税方法について解説します。

節税方法①特別控除を活用する

住宅などの居住用財産を売却する場合、3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。
たとえば売却益が2,000万円発生しても、この控除を使えれば売却益の全額が控除されるため、譲渡所得税は発生しません。
また、相続直前まで被相続人が居住していた空き家を売却する場合も、所定の条件を満たせば空き家の3,000万円特別控除を利用できます。
ただし、特別控除を受けるには一定の条件を満たす必要があります。
売却前に特別控除の適用条件を必ず確認し、必要な書類をそろえて確定申告に備えることが重要です。

節税方法②売却損が出たときは損益通算をおこなう

先述したように、不動産売却で損失が出た場合は、損益通算による節税が可能です。
損益通算とは、不動産の売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から控除できる制度です。
これにより、課税対象となる所得が減るため、所得税や住民税を軽減することが可能になります。
さらに、1年間で控除しきれなかった売却損は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することが可能です。
この制度を「譲渡損の繰越控除」と呼び、損益通算や繰越控除を利用するには確定申告が必須です。
申告をしないと控除は適用されないため、売却損が出た場合でも確定申告をおこない、節税効果を最大限に活かしましょう。
もしご自身で手続きするのが不安な場合は、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた実質的な利益のことです。
売却益に応じて譲渡所得税が課されるため、正確な計算が欠かせません。
税率は所有期間によって異なり、5年以下だと39.63％、5年超えでは20.315％と、所有期間が長いほど負担が軽減されます。
売却益が出た場合は居住用財産の3,000万円特別控除を、売却損が出た際は損益通算・繰越控除を活用し、賢く節税につなげましょう。
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空き家を売却する際、リフォームをしてから売るべきか、そのまま売るべきか悩む方は少なくありません。
リフォームには費用がかかる一方で、売却価格を上げられる可能性もあるため、判断が難しいところです。
そこで、空き家をリフォームしてから売却するメリットとデメリット、そしてリフォームが向いている物件の特徴について解説します。
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空き家売却時にリフォームするメリット

空き家をリフォームしてから売却することには、いくつかの明確なメリットがあります。
とくに第一印象の改善や売却価格への好影響など、売主にとって有利な条件を作り出すことができます。
ここでは、空き家をリフォームしてから売却するメリットについて見ていきましょう。

メリット①物件の印象がよくなる

空き家をリフォームすることで、物件の見た目が大きく改善され、購入希望者に好印象を与えることができます。
古びた壁紙や床材、傷んだ設備などは購入意欲を低下させる要因となりますが、リフォームによって清潔感や新しさを演出できれば、内覧時の印象が格段に向上します。
とくにキッチンやバスルームなどの水回りは購入判断に大きな影響を与えるため、これらをリフォームすることで購入希望者の心を掴みやすくなるでしょう。

メリット➁売却額が高くなる可能性がある

リフォームによって物件の価値が向上すれば、売却価格を高く設定できる可能性があります。
とくに築年数が経過している物件でも、適切なリフォームを施すことで市場価値を引き上げることができるでしょう。
また、購入希望者にとっては、購入後すぐにリフォーム費用を負担する必要がないため、その分を購入価格に上乗せしても納得してもらいやすくなります。

メリット③買い手がすぐに住むことができる

買い手がすぐに住める点もメリットの1つです。
リフォーム済みの物件は、購入後すぐに入居できる状態であるため、早期入居を希望する買い手にとって大きな魅力となります。
購入者自身がリフォームをおこなう場合、業者選定から工事完了まで数か月かかることも珍しくなく、その間の仮住まい費用も発生します。
リフォーム済みであれば、こうした手間や追加費用を省けるため、購入を決断しやすくなり、結果として早期売却につながる可能性が高まるでしょう。

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空き家売却時にリフォームするデメリット

空き家のリフォームには魅力的なメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。
なかでも費用面でのリスクや売却活動のタイミングについては、慎重に検討する必要があります。
ここでは、空き家をリフォームしてから売却するデメリットについて見ていきましょう。

デメリット①高く売れるとは限らない

リフォームに費用をかけたからといって、必ずしも期待どおりの高値で売却できるとは限りません。
不動産市場は立地や周辺環境、タイミングなどさまざまな要因で価格が決まるため、リフォーム費用を上回る価格上昇が見込めない場合もあります。
また、購入希望者の好みは多様であり、売主が良かれと思っておこなったリフォームが、必ずしも買い手のニーズに合致するとは限らないのです。
このように、リフォームをおこなっても高値売却できないケースもある点に注意しましょう。

デメリット➁リフォームが終わるまで売却活動できない

リフォーム工事中は物件の内覧ができないため、その期間は実質的に売却活動ができません。
リフォームの規模によっては数か月かかることもあり、その間に市場環境が変化したり、良い買い手を逃したりするリスクがあります。
空き家を保有している間は固定資産税などの維持費用も発生し続けるため、リフォーム期間が長引くほど総合的なコストが増加してしまうでしょう。
さらに、工事の遅延やトラブルが発生すれば、予定していたスケジュールが大幅にずれ込み、売却時期を逃してしまう可能性もあります。
そのため、急いで売却したい事情がある場合には、リフォームは向いていないでしょう。

デメリット③費用を回収できない可能性がある

リフォームにかけた費用を売却価格に完全に反映できず、結果的に損失となるケースも少なくありません。
とくに過剰なリフォームや高級仕様の設備導入は、その地域の相場から乖離してしまい、費用対効果が低くなる傾向があります。
また、リフォーム後も想定より売却期間が長引けば、その間の維持管理費用が追加でかかるため、最終的な収支がマイナスになることもあるでしょう。
一般的に、リフォーム費用の全額を売却価格に上乗せできることは稀であり、5割から7割程度の回収率になることが多いとされています。

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空き家売却時のリフォームがおすすめな物件の特徴

すべての空き家でリフォームが有効というわけではなく、物件の特性によって向き不向きがあります。
ここでは、リフォームによる売却が効果的な物件の特徴を見ていきましょう。

特徴①内装や設備が快適

建物の構造自体は問題なく、内装や設備のみ古くなっている物件は、リフォームの効果が高いといえます。
骨組みや基礎がしっかりしていれば、表面的なリフォームだけで見違えるように魅力的な物件に生まれ変わります。
とくに水回りや床、壁紙などの見た目に直結する部分を改善するだけで、購入希望者の印象は大きく変わるでしょう。
耐震性や断熱性など基本性能に問題がない場合、比較的少ない投資で大きな効果が得られるため、費用対効果も優れています。
このような物件であれば、リフォームによる価値向上が見込めるため、積極的に検討する価値があります。

特徴➁周辺環境に恵まれている

学校や商業施設、病院などの生活利便施設が近くにあり、周辺環境が良好な物件はリフォームの価値があります。
立地条件が良ければ需要が見込めるため、リフォームによって物件の魅力を引き上げることで高値売却が期待できます。
環境の良さは変えられない強みであり、リフォームと組み合わせることで相乗効果が生まれやすいといえるでしょう。
こうした立地的優位性がある場合、リフォームへ投資しても損をしないケースが高いでしょう。

特徴③アクセスが良好

駅から近い、主要道路へのアクセスが良いなど、交通の便が優れている物件もリフォームに向いています。
通勤・通学の利便性が高い立地は常に需要があるため、リフォームによって物件の状態を改善すれば、購入希望者が見つかりやすくなります。
アクセスの良さという絶対的な優位性に、リフォームによる快適性がプラスされることで、市場での競争力が大幅に向上するでしょう。
交通利便性は購入決定における最重要要素の1つであるため、この条件を満たす物件ならリフォーム投資の価値は十分にあるといえます。

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まとめ

空き家をリフォームしてから売却するかどうかは、物件の特性や周辺環境、費用対効果などを総合的に判断する必要があります。
リフォームには物件の印象向上や早期売却といったメリットがある一方で、費用回収できないリスクやリフォーム期間中の機会損失といったデメリットも存在します。
立地や環境に恵まれた物件であれば、適切なリフォームによって売却価格を高められる可能性が高いため、専門家に相談しながら慎重に検討しましょう。
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空き家を所有している方にとって、どう管理していくかは悩みの種ではないでしょうか。
人が住んでいない家にはさまざまなリスクが生じるため、適切に維持管理していかなくてはなりません。
今回は空き家管理を自分でおこなうことをテーマに、管理の目的や必要な道具、方法について解説します。
大阪府で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の管理を自分でおこなう目的とは？

まずは、空き家の管理を自分でおこなう目的について解説します。

老朽化が進んでしまうため

管理する目的としてまず挙げられるのが、老朽化が進んでしまうことです。
家は人が住まなくなると、急速に老朽化が進むといわれています。
壁紙や床材が剥がれたり外壁のタイルが劣化したり、建物において重要な構造部分も傷んでしまいます。
そのまま放置してしまえば、最終的に朽ちてしまうでしょう。
老朽化が進む主な原因は、換気不足です。
人が住んでいる家であれば、玄関の開け閉めや換気扇の稼働などによって、日常的に換気がおこなわれています。
空き家は閉め切った状態となるため、空気が滞留しカビや湿気が発生しやすくなります。
自分で管理すべき目的は、換気不足を解消し、空き家の状態を悪くさせないことです。

建物の異常に気づきにくくなるため

建物の異常に気づけることも、自分で管理する目的の一つです。
人が住んでいる場合、設備や建物の不具合が生じたとき、すぐに気づくことができます。
時間をあけずにメンテナンスや修理をおこなえるので、安全に使用し続けることが可能です。
早い段階で修理すれば、小さな出費で済むでしょう。
しかし、空き家は不具合が生じても気づくのが遅くなりやすいです。
たとえば雨漏りが発生した場合「知らないあいだに家の至るところに被害が広がっていた…」というケースも少なくありません。
雨漏りは空き家の資産価値減少にもつながるため、早期に発見することが重要です。
自分で空き家を管理することによって、建物の異常に早く気づけるでしょう。

特定空家に指定されるリスクがある

空き家を自分で管理する目的として、特定空家に指定されるリスクを軽減することも挙げられます。
特定空家とは、適切な維持管理がおこなわれていないがゆえに、放置することが望ましくないと判断された空き家のことです。
特定空家に指定されてしまうと、固定資産税が高くなったり行政から指導を受けたりすることになります。
指示に従わない場合は、強制的に解体されてしまうでしょう。
解体にかかった費用は、所有者に対して請求されるため、高額な解体費用を支払うことになるかもしれません。
特定空家に指定される可能性がある空き家は、下記のとおりです。

• ●必要なメンテナンスがおこなわれておらず、倒壊する恐れがある
• ●庭の雑草やゴミが放置され、害虫や悪臭が発生している
• ●割れた窓ガラスや外壁の落書きなどによって、景観の悪化を招いている
• ●玄関ドアや窓が施錠されておらず、容易に侵入できる状態になっている

近隣住民に迷惑がかかるような状態の空き家は、特定空家に指定される可能性が高いといえます。

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空き家の管理を自分でおこなうときに必要な道具や適した服装

続いて、空き家の管理を自分でおこなうときに必要な道具や、適した服装について解説します。

服装

空き家の管理を自分でおこなうときの服装は、汚れても問題ない洋服を選びます。
現地では、掃除やゴミの処分などをおこなうため、汚れてしまう可能性が高いです。
古着や捨てる予定のものを着用すれば、汚れを気にすることなく作業をおこなえます。
また、虫に刺される可能性があるため、長袖と長ズボンが好ましいです。
香水やにおいの強い整髪料は、虫が寄ってくる恐れがあるので、控えるようにしましょう。
手足の怪我を防止するために、軍手と靴下、室内用の履物も準備しておきましょう。

掃除道具

空き家の管理を自分でおこなうときは、掃除道具を持参します。
あると便利な掃除道具やアイテムは、下記のとおりです。

• ●ほうき、ちりとり、はたき
• ●雑巾とバケツ
• ●洗剤類とスポンジ、殺虫剤などの虫対策アイテム
• ●ゴミ袋とマスク

電気がとおっているなら、掃除機を持参するとスピーディーに作業できます。
雑巾とゴミ袋、マスクは余分に持っていくのがおすすめです。

あると便利な道具

空き家の管理を自分でおこなうとき、下記のアイテムがあるとより便利です。

• ●脚立
• ●筆記用具とカメラ
• ●懐中電灯

脚立は高いところを掃除したり、照明器具を拭いたりするときに便利です。
背の高い植物が庭にある場合、剪定をおこなう際にも役立つでしょう。
筆記用具とカメラは、建物の不具合や状態を記録するために必要です。
状態をメモしたり写真に残しておいたりすることによって、次回足を運んだときに、前回の状態と比較することができます。
修理をおこなうタイミングを考える目安にもなるので、持参するのがおすすめです。
懐中電灯は、床下や天袋の点検時に役立ちます。
電気がとおっていない場合や、夜間に空き家を訪れるときにも、懐中電灯があると便利です。

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空き家を自分で管理する方法

最後に、空き家を自分で管理する方法について解説します。

チラシやダイレクトメールを処分しポストを空にしておく

方法としてまず挙げられるのが、ポストを空にしておくことです。
ポストのなかがチラシやダイレクトメールで溢れている場合、空き家だということが周囲にわかってしまいます。
誰も住んでいない家だと判断されれば、不法侵入や放火のリスクが高まります。
投入口をテープで塞ぐ方法もありますが、空き家であることのアピールにつながってしまうでしょう。
そのため、足を運ぶたびにポストを空にしておくことが大切です。
転送届けを出しておくことも、方法の一つとなります。

すべての開口部を開けて換気をおこなう

空き家を管理する方法として、換気をおこなうことも挙げられます。
先述のとおり、空き家の老朽化が進む原因の一つは換気不足です。
老朽化を遅らせるためにも、換気は必ずおこなってください。
玄関や窓などの開口部をすべて開放し、空気の入れ替えをおこないます。
対角線上に窓を開けると、効率良く換気することが可能です。
また、押し入れやクローゼット、下駄箱やパントリーなどは湿気が溜まりやすい場所です。
扉を開けて滞留している空気を逃がしてあげましょう。

すべての蛇口の通水をおこなう

ほかにも、通水をおこなうことも挙げられます。
通水とは水道の水を一定時間流し、錆びの除去や排水管の故障の有無を調べることです。
茶色い水が出てきた場合は、透明になるまで流し続けます。
水の出が悪かったり異音がしたりするときは、水道局や修理業者などへの連絡が必要になります。
通水は、キッチンや洗面所、トイレやお風呂、外水栓などすべての蛇口でおこないましょう。

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まとめ

空き家を管理する目的は、老朽化や特定空家に指定されることを防止したり、建物の異常に気づいたりするためです。
自分で管理をおこなうときは、必要な道具を揃えたうえで、汚れても良い服装を選びましょう。
管理する方法として、ポストを空にすることや換気や通水をおこなうことなどが挙げられます。
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土地を相続することになったとき、さまざまな手続きの中で「路線価」という言葉を耳にすることがあります。
「路線価」が相続の際にどのような関係があるのか知らないという方も多いのではないでしょうか。
そこで、相続時に知っておきたい路線価とはなにか、調べ方と計算方法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続前に知っておきたい「路線価」とは？

路線価とは、相続税や贈与税の計算において土地を評価するために国税庁が定めた1㎡あたりの価格のことです。
毎年7月1日に前年1月1日時点の価格として公表され、道路に面した標準的な宅地の価格を示しています。
ここでは、不動産相続前に知っておくべき「路線価」について詳しく見ていきましょう。

相続税の土地評価における重要性

相続が発生した際、亡くなった方の財産がいくらあるかを計算しなければなりません。
現金や預金なら金額がはっきりしていますが、土地の場合は値段がわかりにくいのが問題です。
そこで登場するのが路線価で、これを使って土地の価値を計算します。
路線価は実際の売買価格より少し安く設定されており、だいたい8割程度の価格になっています。
これにより、相続税の計算で使う土地の価値を公平に決めることができるのです。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

実は路線価には2つの種類があります。
1つは相続税を計算するときに使う「相続税路線価」、もう1つは固定資産税を計算するときに使う「固定資産税路線価」です。
相続税路線価は国税庁が決めて、実際の土地価格の約8割の水準に設定されています。
一方、固定資産税路線価は市町村が決めており、実際の土地価格の約7割の水準で設定されています。
同じ土地でも、どちらの路線価を使うかによって価格が変わってくるため、相続の手続きでは必ず「相続税路線価」を使うことを覚えておきましょう。

路線価が適用されるタイミング

路線価を使うときは、相続や贈与が起きた年の路線価を使います。
たとえば、2024年に亡くなった場合は、2024年の路線価で土地の価値を計算しなければなりません。
ただし、路線価は毎年7月に発表されるので、相続が起きた時期によっては、まだその年の路線価が発表されていないこともあります。
その場合は前の年の路線価を使って計算し、新しい路線価が発表されたら必要に応じて計算し直すことになります。
相続税の申告は亡くなってから10か月以内にしなければならないので、早めに確認しておくことが大切です。

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相続前に知っておきたい相続税路線価の調べ方

路線価は誰でも簡単に調べることができます。
ここでは、路線価の調べ方について解説します。

路線価の確認方法

路線価を調べる際に一番簡単で確実な方法は、国税庁のホームページを使うことです。
国税庁のホームページにアクセスして、「路線価図・評価倍率表」というページを探してください。
そこから調べたい土地がある都道府県を選んで、次に市区町村を選んでいくと、その地域の路線価図を見ることができます。
パソコンはもちろん、スマートフォンからでも簡単に見ることができるので、外出先でも確認できて便利です。
操作も難しくないので、初めての方でも迷わずに使えるためおすすめです。

相続税路線価図の見方

路線価図は地図のようになっていて、道路に沿って数字とアルファベットが書かれています。
数字は1㎡あたりの価格を千円単位で表していて、アルファベットは借地権の割合を表しています。
たとえば「350C」と書いてあれば、1㎡あたり35万円（350千円）で、借地権割合が70%（Cは70%の意味）ということです。
つまり、調べたい土地がどの道路に面しているかを確認して、その道路に書かれている数字を見れば路線価がわかります。
ただし、土地が複数の道路に面している場合は、それぞれの道路の路線価を確認する必要があります。

路線価がある土地とない土地の区別

路線価は、国税庁のホームページ上の路線価図から調べることができますが、実はすべての土地に路線価があるわけではありません。
路線価はおもに住宅地や商業地などの市街地に設定されていて、田舎や山間部など人があまり住んでいない地域には設定されていないことがあります。
そのため、路線価がない土地の場合は「倍率方式」という別の方法で価値を計算する必要があります。
倍率方式は、固定資産税の評価額に国が決めた倍率をかけて計算する方法です。
なお、この倍率も国税庁のホームページの「評価倍率表」で確認することができます。

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路線価を使用した相続税の計算方法

路線価を使って土地の相続税での価値を計算する際は、土地の形や条件によって調整が必要になります。
正確に計算するためには、土地の特徴をきちんと考慮することが大切です。
ここでは、路線価による相続税の計算方法について解説します。

基本的な計算式

路線価図で調べた路線価は、下記の式に当てはめて計算します。
土地の相続税評価額＝相続税路線価×地積（㎡）×補正率
まず路線価図でその土地に面している道路の路線価を調べて、次に土地の面積を確認します。
そして、土地の形や条件に応じた「補正率」を掛けることで、最終的な価値が出ます。
たとえば、路線価が30万円、面積が200㎡、補正率が0.9の土地なら「30万円×200㎡×0.9＝5,400万円」が相続税で使う土地の価値になるというわけです。

補正率の種類と適用方法

補正率とは、土地の使いやすさや条件を価格に反映させるための調整数字です。
おもなものとして、「奥行価格補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」「不整形地補正率」「がけ地補正率」などです。
奥行価格補正率は土地の奥行きの長さに応じて使い、間口狭小補正率は道路に面している部分が狭い土地に使います。
不整形地補正率は三角形やいびつな形の土地に、がけ地補正率は傾斜がある土地や段差がある土地に使います。
これらの補正率は国税庁が正確に定めており、土地の条件によっては複数の補正率を組み合わせて使うことも可能です。

路線価が定められていない場合の計算方法

路線価が設定されていない土地は、前述したように「倍率方式」を使います。
計算式は「固定資産税評価額×評価倍率＝相続税評価額」です。
固定資産税評価額は毎年の納税通知書で確認でき、評価倍率は国税庁ホームページの「評価倍率表」で調べられます。
たとえば、固定資産税評価額が500万円、評価倍率が1.1なら、「500万円×1.1＝550万円」が相続税評価額になります。
なお、土地によっては専門的な知識が必要になるため、税理士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

路線価は相続税を計算するときの土地の価値を決める大切な基準で、国税庁のホームページで誰でも簡単に調べることができます。
基本的な計算方法を理解すれば、おおよその土地の価値を把握することが可能です。
ただし、補正率の計算や特殊な土地の評価は専門的な知識が必要になるため、正確な申告をするためには税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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相続が発生した際、借金などの負債が多い場合や、維持管理が困難な不動産がある場合、相続放棄を検討される方も多いでしょう。
しかし、相続放棄をした場合、その不動産がどうなるのか、また放棄後の管理責任はどこにあるのかについて、正しく理解されていない方も少なくありません。
そこで、相続人全員が不動産を相続放棄するとどうなるのか、家の管理は誰がするべきかと空き家になる場合の対処法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなる？

相続人全員が相続放棄をおこなった場合、その不動産の帰属や管理について法的に明確な手続きが定められています。
最終的には国の所有となる可能性がありますが、そこに至るまでには複数の段階を経る必要があります。
ここでは、相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなるのかについて見ていきましょう。

不動産の国庫帰属と注意点

相続人全員が相続放棄をおこない、ほかに相続権を持つ者がいない場合、その不動産は最終的に国庫に帰属することになります。
これは民法第959条で法的に定められており、相続する者が誰もいない状態になるためです。
ただし、国庫帰属は自動的におこなわれるものではありません。
正式な法的手続きを経て初めて国の所有となります。
そのため、相続放棄をしたからといって、すぐに国が管理してくれるわけではないという点に注意が必要です。

相続財産清算人の役割と専任

国庫帰属に至るまでには、まず相続財産清算人の選任が必要となります。
相続財産清算人とは、相続人が存在しない場合や全員が相続放棄をした場合に、家庭裁判所によって選任される管理者のことです。
なお、2023年4月の民法改正により、従来の「相続財産管理人」から「相続財産清算人」へと名称が変更されています。
この清算人は、相続財産の調査、債権者への弁済、残余財産の国庫帰属手続きなどをおこないます。
清算人の選任には申立てが必要であり、利害関係人（債権者など）が申し立てをおこなうのが通常です。

相続人不在を証明する手続き

相続放棄の効力は、家庭裁判所への申述により法的に証明されます。
しかし、不動産が国庫に帰属するためには、単に相続放棄をするだけでは不十分で、相続人が存在しないことを法的に証明する必要があります。
これには、すべての相続人が相続放棄をおこなったことの証明書類や、ほかに相続権を持つ者がいないことを示す戸籍関係書類などが必要です。

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相続放棄後の不動産管理はどうなる？誰がおこなうのか

相続放棄をしても、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
とくに2023年4月の民法改正により、管理責任に関するルールが明確化されました。
ここでは、相続放棄後の不動産管理は誰がおこなうのかについて解説します。

2023年4月施行の民法改正による変更点

2023年4月1日に施行された改正民法により、相続放棄後の管理責任に関する規定が変更されました。
改正前は相続放棄をした者も一定の管理責任を負うとされていましたが、改正後はより限定的な条件下での「保存義務」へと名称および内容が変更されました。
この改正により、相続放棄をした者の負担は軽減されましたが、完全に管理責任から解放されたわけではありません。
特定の条件を満たす場合には、引き続き保存義務を負うことになります。

現に占有している場合の保存義務

改正民法第940条により、相続放棄をした者であっても、「現に占有している」相続財産については保存義務を負うことが明文化されました。
これは、実際にその不動産に住んでいる場合や、鍵を管理している場合などが該当します。
「現に占有している」とは、物理的にその財産を支配下に置いている状態です。
ここでの現に占有している場合とは、不動産を所有していた被相続人（亡くなった方）と同居していた方などが該当します。
なお、単に相続財産の所在を知っているだけでは占有には該当しません。

保存義務の具体的内容と範囲

保存義務とは、財産の現状維持に必要な行為をおこなう義務のことです。
具体的には、建物の倒壊を防ぐための最低限の修繕、不法侵入者の排除、火災等の事故防止措置などが含まれます。
ただし、この義務は「保存」に限定されており、価値の向上を図るような改良工事までは求められていません。
また、過度な費用負担を強いるものでもなく、現実的に可能な範囲での管理が求められています。
とはいえ、改正前の管理義務と改正後の保存義務の中身に大きな違いはないと考えられます。
呼び方が変わったと思っておいても良いでしょう。

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相続放棄で不動産が空き家になるとどうなる？対処法について

相続放棄により空き家となった不動産については、さまざまなリスクが伴います。
適切な対処法を知っておくことで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。
ここでは、相続放棄で不動産が空き家になった場合のリスクとその対処法を見ていきましょう。

空き家化に伴うリスクとは

相続放棄により空き家となった不動産には、多くのリスクが潜んでいます。
まず、建物の老朽化による倒壊リスクがあります。
適切な維持管理がおこなわれない建物は急速に劣化し、近隣住民に危害を及ぼす可能性があるでしょう。
また、不法侵入や放火などの犯罪に利用されるリスク、野生動物の棲み付きによる衛生問題、雑草の繁茂による景観悪化なども懸念されます。
これらの問題が発生し第三者に損害を与えた場合、管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性があります。

相続財産清算人の選任申立てをおこなうのが有効な対処法

空き家化のリスクを回避するため、相続財産清算人の選任申立てを検討することが重要です。
相続財産清算人は、配偶者などの相続人から選任されることもありますが、相続財産の管理・清算をおこなう専門家である弁護士が選任されることもあります。
清算人が選任されれば、空き家の管理責任は清算人に移転されます。
これにより、相続放棄をした者の管理負担は大幅に軽減されることになるでしょう。
ただし、選任には費用がかかり、また選任されるまでには一定の期間を要する点に注意が必要です。

家庭裁判所での手続きと注意点

相続財産清算人の選任申立ては、相続開始地を管轄する家庭裁判所に対しておこないます。
申立ての際には、予納金の納付が求められるためご注意ください。
予納金の額は事案により異なりますが、数十万円から数百万円程度となることが一般的です。
手続きには専門的な知識が必要なため、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

相続放棄をした不動産は、最終的に国庫に帰属しますが、そのためには相続財産管理人の選任などの法的手続きが必要です。
2023年4月の民法改正により管理責任は限定的になりましたが、現に占有している場合は保存義務が残るため注意が必要です。
空き家化によるリスクを回避するためには、相続財産清算人の選任申立てを家庭裁判所におこなうことが効果的な対処法となります。
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リースバックは自宅を売却後も住み続けられることから、近年注目を集めている不動産取引の一つです。
しかし、何らかの事情で自主退去したり、所有者から強制的に引っ越しを要求されたりする場合があります。
今回はリースバックで退去するタイミングや強制退去になるケース、引っ越し時の注意点について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市などで自宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後に自主退去する場合のタイミングと選択肢

まずは、リースバックとはなにか、自主退去する場合のタイミングと選択肢について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却したあと、賃貸物件として住み続ける方法です。
売却後、自宅の所有者は買主の不動産会社となり、売主は家賃を支払うことになります。
賃貸と売却を組み合わせた不動産取引で、近年はテレビのCMや動画配信サービスなどでも取り上げられています。
リースバックのメリットは、まとまった現金が一括で手に入ることや、住み慣れた家から引っ越しせずに済むことです。
得られたお金は、老後のための資金調達や住宅ローンの完済など、さまざまな目的で利用することができます。

契約の種類

リースバック後、賃貸物件として住み続けるため、不動産会社とは賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約の種類は、下記の2つです。

• ●普通借家契約
• ●定期借家契約

それぞれ契約内容が異なり、退去のタイミングも変わってきます。

普通借家契約における退去のタイミングは？

普通借家契約とは、契約の更新ができる種類です。
契約期間は2年であるのが一般的で、契約が満了したタイミングで住み続けたい場合は更新ができます。
貸主が更新を拒否する場合は、正当な理由が必要となるので、長く住み続けられるのがメリットです。
もちろん、契約期間の途中に退去することもできます。

定期借家契約における退去のタイミングは？

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ定められている種類です。
更新はできないため、契約の満了に伴って退去する必要があります。
貸主との話し合いによっては、再契約を締結することも可能です。
しかし、再契約は更新とは違い、入居できる条件が変わる場合があります。
たとえば、家賃が今までより高くなったり、ペットが飼育できたのに不可となったり、入居可能人数が変わったりすることです。
再契約の場合、従来の条件とは関係なく、新しい契約を締結することになります。
貸主は再契約を拒否することもできるので、拒否されてしまうと、契約満了のタイミングで退去せざるを得ない状況になるでしょう。

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リースバック後に強制退去になるケースとは？

続いて、リースバック後に、強制退去になるケースについて解説します。

家賃を滞納した場合

強制退去になるケースとしてまず挙げられるのが、家賃を滞納した場合です。
先述のとおり、リースバックとは、自宅を売却したあとに賃貸物件として住み続ける不動産取引となります。
そのため、毎月決まった家賃を不動産会社に支払わなくてはなりません。
普通借家契約か定期借家契約に関係なく、一般的には3か月以上滞納すると、強制退去になる可能性が高いです。
滞納すると、まずは不動産会社から電話や手紙にて、督促がおこなわれます。
督促を無視したり、支払いをしなかったりした場合、保証人に連絡がいったり内容証明郵便が送付されてきたりするでしょう。
とはいえ、家賃を1度滞納しただけでは、貸主から強制退去を告げることはできません。
しかし、再三連絡したのにも関わらず支払いがされない場合、信頼関係が崩れたと判断され強制退去に踏み切ることができます。
信頼関係が崩れたとみなされるのは、滞納から3か月ほどであるのが一般的です。

再契約できない場合

強制退去になるケースとして、再契約できないことも挙げられます。
先述のとおり、定期借家契約の場合、契約の満了に伴い引っ越ししなければなりません。
再契約は、貸主と借主のあいだでの合意が必要なため、貸主が拒否した場合は強制退去となります。
また、再契約に至ったとしても、契約内容に納得できなければ、住み続けることは難しいでしょう。
長く住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく普通借家契約のリースバックを選択するようにしましょう。

契約違反があった

契約違反があった場合も、貸主からの信用を失うため、強制退去になる可能性があります。
契約違反に該当する例は、下記のとおりです。

• ●家を無断で第三者に貸す
• ●騒音や悪臭、部屋の使い方を巡って近隣住民とトラブルを起こした
• ●ペットの飼育が不可なのに、犬や猫などを飼育した
• ●建物を無断でリフォームしたりリノベーションしたりした

契約書に記載された禁止事項をおこない、注意喚起をしても改善されない場合、貸主は最終的には契約解除や強制退去の手続きを進めることになります。
引っ越しを求められるだけでなく、不動産会社との信頼関係も崩すことになるので、契約違反をしないことが重要です。

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リースバック後に退去する場合の注意点

最後に、リースバック後、退去する場合の注意点について解説します。

早めに決断する

注意点としてまず挙げられるのが、早めに決断することです。
退去する場合、引っ越し業者の手配や新居探し、荷物の梱包など、さまざまなことをおこなわなくてはなりません。
家賃の支払いが厳しいと感じている方は、今より安い家賃の物件を探す必要があります。
理想の物件がすぐに見つからなければ、退去と新居への引っ越しがスムーズにいかなくなるでしょう。
そのため、退去を考え始めたタイミングで、新居探しをするなど早めに動き出すことが大切です。

家財や不用品は撤去しておく

家財や不用品は撤去しておくこと、注意点の一つとなります。
借主が引っ越ししたあと、その家は第三者に売却することになるのが一般的です。
家財や不用品がある状態で売りに出しても、なかなか買主は見つからないでしょう。
そのため、退去時には室内を空っぽにすることが条件です。
家財や不用品の処分には、時間やお金がかかる場合があります。
スムーズに引っ越しできるよう、スケジュールを立てておくことが注意点です。

家を買い戻すことが難しい

家を買い戻すことが難しくなることも、注意点の一つです。
リースバックの特徴の一つに、買い戻しが可能なことが挙げられます。
将来お金が貯まったタイミングで再度購入すれば、再び所有権を得ることが可能です。
不動産という財産をもう一度購入できるため、リースバック後、買い戻すために貯金を頑張る方も多くいらっしゃいます。
しかし、再購入するためには、入居しているときに申し出なくてはなりません。
そのため、退去してしまった場合、買い戻しは難しくなるため注意が必要です。

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まとめ

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、退去の条件やタイミングがそれぞれ異なります。
家賃を滞納したり、再契約ができなかったりする場合、強制退去となるのが一般的です。
引っ越しを決めたら早めに決断することや買い戻しが難しくなること、家財や不用品は撤去しておくことなどが、退去時の注意点となります。
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離婚によって共有していた不動産を売却する際には、売却のタイミングやローン残高の扱い、契約形態の選択など、注意すべき点が多くあります。
適切な対応をしなければ、思わぬトラブルや負担が発生することもあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。
この記事では、離婚後の不動産売却で押さえておくべき基本的なポイントを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却における注意点①売るタイミングを見極める

離婚をきっかけに不動産を売却すると決めたら、まずは売却のタイミングをしっかり検討しましょう。
離婚時には、財産分与や慰謝料の取り決めなど、さまざまな手続きが必要になるため、計画性を持つことが大切です。
ここでは、離婚時の不動産売却における最初のポイントとして「売却のタイミング」について解説します。
離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきかは、それぞれの事情によって最適な時期が異なるため、状況を見極めたうえで判断しましょう。

離婚前に売却する場合の注意点

夫婦の共有財産である不動産を売却するには、夫婦双方の協力が欠かせません。
離婚後は元配偶者と何度も連絡を取り合う必要があるため、関係が良好でない場合は離婚前に売却するのがおすすめです。
ただし離婚前に売却する場合、売却が完了するまで離婚成立を待てるかどうかが重要になってきます。
不動産売却には一般的に3〜6か月程度の期間が必要で、物件の状態や立地、価格設定によってはさらに長引くこともあります。
その間、離婚を先延ばしにできる余裕がなければ、離婚前の売却は現実的に難しくなるでしょう。
また、売却代金の分け方（財産分与のタイミング）にも注意が必要です。
売却によって得たお金を離婚前に分けてしまうと、そのお金が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。
売却の手続き自体は離婚前に済ませても、実際のお金の分配は離婚後におこなうのがおすすめです。

離婚後に売却する場合の注意点

「とにかく早く離婚を成立させたい」という方は、離婚後に不動産を売却するのがおすすめです。
離婚手続きがすべて終わったあとであれば、精神的にも落ち着いた状態で売却活動に臨めるため、冷静に条件を見極めながら進めやすくなります。
ただし、離婚後であっても売却には元夫婦の協力が必要であり、まったく連絡を取らなくて良いというわけではありません。
離婚後の関係が良好であれば問題ありませんが、「もう顔を合わせたくない」「連絡が取れなくなる可能性がある」という状況では、売却活動が停滞してしまう恐れがあります。
離婚後に売却する場合でも、離婚前の段階で売却方針やスケジュールをある程度具体的に決めておくと安心です。

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離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローンの場合は通常の売却ができない

不動産を売却する際、住宅ローンが残っているという方は少なくありません。
残債がある状態で不動産を売却する場合、オーバーローンに注意が必要です。
ここからは、オーバーローンとは何か、オーバーローンの状態で売却する方法について解説します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
反対に、残債が売却価格を下回っている状態をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却手続きを進めることが可能です。
しかしオーバーローンの状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、通常の売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえ、売却して債権を回収できる権利です。
抵当権が付いたままでは不動産を売却できず、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必須になります。
そのため、売却代金で残債を返済できない場合は、自己資金などで補填してローンを完済する必要があります。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンの状態で、自己資金を補填しても残債を完済できない場合、通常の方法で不動産を売却することは困難です。
このようなケースでは「任意売却」という方法を検討することになります。
任意売却とは、住宅ローンを返済できない場合に、金融機関の同意を得ることで不動産を売却できる方法です。
任意売却で得た資金は、まず金融機関に返済金として充てられます。
それでも完済できなかった残債については、金融機関と協議し、分割返済などの方法で返済を続けることになります。
任意売却のメリットは、市場に近い価格で売却できるため残債を減らしやすく、引っ越し時期や売却条件についても比較的柔軟に対応してもらえることです。
ただし、任意売却は全額返済ができないままの売却になるため、滞納と同様に信用情報に「事故情報」が登録される点には注意が必要です。
事故情報が登録されると、その期間中はクレジットカードの新規作成やローンの利用が制限されます。
離婚後に新たなローンを組む予定がある場合は、このデメリットを踏まえた上で慎重に判断しましょう。
なお、任意売却をおこなうには金融機関の同意が必要なため、早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

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離婚時の不動産売却における注意点③状況にあった媒介契約を選択する

不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その場合、主に以下のような流れで売却を進めていきます。

• ●不動産会社へ査定を依頼する
• ●不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ●売却活動が始まる
• ●買主と売買契約を結ぶ
• ●決済と引き渡しをおこなう

上記の流れにおいて、とくに重要なのが不動産会社と締結する媒介契約です。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで販売活動の進め方や情報公開の範囲が変わります。
最後に、媒介契約を選ぶときの注意点を確認しておきましょう。

媒介契約を選ぶときの注意点

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することができ、売主の動き方次第で営業範囲を広げられる点がメリットです。
一方で、販売状況の報告義務がないため進捗管理がしにくいといった注意点もあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとの契約となり、同時に複数の会社に依頼することはできません。
しかし、物件はレインズ（不動産流通標準情報システム）へ登録されるため情報が広がりやすく、売れにくい物件でも早期成約が期待できます。
また、不動産会社には販売状況の報告義務があり、売却活動の進捗を把握しやすいといったメリットもあります。
なるべく高く、早く売りたいという場合は、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを検討するのがおすすめです。
なお、売却を秘密裏に進めたい場合は、レインズ登録義務のない一般媒介契約が適しています。
ただし、複数社に依頼しすぎると情報管理が難しくなるため、信頼できる会社を絞って契約しましょう。

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まとめ

離婚時に不動産を売却する際は、売り出すタイミングが重要です。
売却の時期によっては、手続きの進め方や新生活のスタートに影響が出ることもあります。
円滑に新生活を始めたいなら離婚前に、落ち着いた環境で売却活動に専念したいなら離婚後に売却するのがおすすめです。
また、オーバーローンの場合は通常の売却ができないため、事前にローン残高と査定価格を確認しておきましょう。
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離婚時の財産分与で不動産などをもらった場合、税金がかかるのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
基本的に財産分与では税金が課されることはありませんが、例外的に税金が課されてしまうケースもあるため、あらかじめ税金については把握しておくことをおすすめします。
そこで、財産分与で取得した不動産に税金はかかるのか、取得後に支払う必要がある税金や財産分与でも税金がかかるケースについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産を所有しており、かつ離婚をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

財産分与で不動産をもらう側に税金はかからない？

離婚時におこなう財産分与では、かかる税金についても把握しておく必要があります。
ここでは、財産分与で取得した不動産に税金がかかるのかを解説します。

財産をもらう側に税金はかからない

結論からいえば、離婚時の財産分与で不動産を取得した場合に、贈与税や不動産取得税などの税金は通常かかることはありません。
贈与税とは、無償で財産を取得した際にかかる税金です。
しかし、財産分与はそもそも贈与には当たらないため、不動産をもらったからといって贈与税がかかることはありません。
不動産取得税は、不動産の所有権を得た際に課される税金ですが、財産の清算を目的とした財産分与では課税されない扱いとなっています。

離婚前の譲渡は税金の課税対象になる

前述したように、離婚時に財産分与として相手に不動産を渡した場合は、贈与税や不動産取得税がかかることはありません。
しかし、離婚前、つまり婚姻中での夫婦間の譲渡の場合は、もらう側に贈与税と不動産取得税がかかることがあります。
もちろん、離婚前提の譲渡の場合も同様です。
つまり、離婚に合意していても、離婚が成立していなければ課税対象となるため注意しましょう。
ただし、離婚前でも贈与税の配偶者控除の適用を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。
一方で、不動産取得税については、贈与税が非課税となっても課税されるため注意しなければなりません。
このように、離婚前の夫婦間での譲渡は、税金がかかってしまう可能性があります。
税金の負担を減らすためには、離婚後の財産分与のタイミングで相手に渡すことをおすすめします。

財産分与で不動産をもらう側が支払う必要がある税金の種類

離婚時に不動産をもらった場合、登録免許税や固定資産税・都市計画税といった税金を支払う必要が出てきます。
財産分与で不動産をもらう際は、そのほかの税金についても理解しておく必要があるでしょう。
ここでは、もらう側に発生する税金について解説します。

税金①登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を変更する登記手続きの際にかかる税金です。
財産分与にて不動産を取得すると、不動産の名義を夫（妻）名義から相手へ変更する手続きをおこなう必要があります。
その際に、登録免許税がかかり、財産分与や贈与にかかわらず一律、固定資産評価額の2％となります。
不動産の価格が高いほど負担が大きくなるため注意が必要です。
登録免許税は、法務局に支払いますが、夫婦のどちらが負担するかは離婚協議時に話し合って決めておきましょう。
なお、自分で手続きするのが難しい場合は、専門家である司法書士へ依頼するのがおすすめです。
ただし、司法書士へ依頼する場合は、司法書士へ支払う報酬が発生するため注意しましょう。

税金➁固定資産税

固定資産税は、不動産の所有者に課せられる税金で、1月1日時点の所有者が毎年支払う必要があります。
そのため、財産分与にて不動産を得た場合は、固定資産税が毎年発生する点にも注意しなければなりません。
固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率の1.4%を乗じて計算されます。
譲渡した年の固定資産税については、夫婦で話し合ってどちらが負担するか決めておく必要があるでしょう。
ただし、市区町村にはもとの所有者が支払う義務があるため、夫婦間であらかじめ清算しておくことをおすすめします。

税金③都市計画税

都市計画税は、市街化区域にある不動産にかかる税金です。
市街化区域とは、市街化の開発を優先的に進めているエリアになります。
このエリアで不動産を所有している場合は、固定資産税とは別に都市計画税が発生するため注意が必要です。
都市計画税は、固定資産税評価額に0.3％を乗じた金額になります。
ただし、自治体によって税率が異なるため、あらかじめ確認しておくことと良いでしょう。
都市計画税は、自治体から送られてくる固定資産税納税通知書と併せて納税することになります。
なお、土地に建物が建っている場合や、新築時には、固定資産税・都市計画税ともに軽減措置が適用されます。

財産分与でも不動産をもらう側に税金がかかる場合とは？

前述しているように、財産分与でもらう側に税金がかかることは、原則ありません。
しかし、例外的にもらう側でも税金がかかるケースがあります。
不動産をもらった側に税金がかかってしまうケースは以下のとおりです。

• ●財産を多くもらい過ぎた場合
• ●偽装離婚をした場合
• ●慰謝料として不動産をもらった場合

それぞれのケースをご説明します。

例外①財産を多くもらい過ぎた場合

財産分与の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつ分けるのが一般的です。
一方で、双方の話し合いで割合を決めることも可能です。
しかし、極端に片方が多くもらい過ぎてしまうと、財産分与ではなく贈与と判断されてしまい贈与税がかかる場合があります。
たとえば、夫婦の財産が夫名義の3,000万円の価値がある不動産のみとしましょう。
これを、財産分与で妻が受け取ってしまうと、大きく超える額の財産分与があったとみなされ、贈与税がかかってしまいます。

例外➁偽装離婚をした場合

税金を逃れるために離婚を偽って譲渡した場合も税金が課される可能性があります。
たとえば、実際は夫婦仲は良好であるにもかかわらず、離婚を偽り夫から妻に家の所有権を移すような場合です。
このような行為は、贈与と判断され贈与税および不動産取得税がかかります。
なお、これらの行為が税務署に知られると、贈与税がかかるだけでなく、延滞税や重加算税といった税金も課される可能性があるため注意が必要です。

例外③慰謝料として不動産をもらった場合

清算的な財産分与として不動産をもらった場合は、不動産取得税がかかることはありません。
一方で、慰謝料として不動産をもらう場合は、不動産取得税がかかる可能性があるため注意しましょう。
このように、清算的財産分与以外の方法で不動産を渡すと、課税対象とみなされることがあります。

まとめ

財産分与で不動産を取得した場合は、一般的に贈与税や不動産取得税がもらう側にかかることはありません。
しかし、極端に財産を多くもらった場合や、慰謝料として受け取った場合は、税金がかかる可能性があるため注意が必要です。
また、不動産を取得したあとは、登録免許税や毎年支払う必要がある固定資産税・都市計画税も発生する点を理解しておきましょう。
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