空き家を売却する際、リフォームをしてから売るべきか、そのまま売るべきか悩む方は少なくありません。
リフォームには費用がかかる一方で、売却価格を上げられる可能性もあるため、判断が難しいところです。
そこで、空き家をリフォームしてから売却するメリットとデメリット、そしてリフォームが向いている物件の特徴について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却時にリフォームするメリット

空き家をリフォームしてから売却することには、いくつかの明確なメリットがあります。
とくに第一印象の改善や売却価格への好影響など、売主にとって有利な条件を作り出すことができます。
ここでは、空き家をリフォームしてから売却するメリットについて見ていきましょう。

メリット①物件の印象がよくなる

空き家をリフォームすることで、物件の見た目が大きく改善され、購入希望者に好印象を与えることができます。
古びた壁紙や床材、傷んだ設備などは購入意欲を低下させる要因となりますが、リフォームによって清潔感や新しさを演出できれば、内覧時の印象が格段に向上します。
とくにキッチンやバスルームなどの水回りは購入判断に大きな影響を与えるため、これらをリフォームすることで購入希望者の心を掴みやすくなるでしょう。

メリット➁売却額が高くなる可能性がある

リフォームによって物件の価値が向上すれば、売却価格を高く設定できる可能性があります。
とくに築年数が経過している物件でも、適切なリフォームを施すことで市場価値を引き上げることができるでしょう。
また、購入希望者にとっては、購入後すぐにリフォーム費用を負担する必要がないため、その分を購入価格に上乗せしても納得してもらいやすくなります。

メリット③買い手がすぐに住むことができる

買い手がすぐに住める点もメリットの1つです。
リフォーム済みの物件は、購入後すぐに入居できる状態であるため、早期入居を希望する買い手にとって大きな魅力となります。
購入者自身がリフォームをおこなう場合、業者選定から工事完了まで数か月かかることも珍しくなく、その間の仮住まい費用も発生します。
リフォーム済みであれば、こうした手間や追加費用を省けるため、購入を決断しやすくなり、結果として早期売却につながる可能性が高まるでしょう。

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空き家売却時にリフォームするデメリット

空き家のリフォームには魅力的なメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。
なかでも費用面でのリスクや売却活動のタイミングについては、慎重に検討する必要があります。
ここでは、空き家をリフォームしてから売却するデメリットについて見ていきましょう。

デメリット①高く売れるとは限らない

リフォームに費用をかけたからといって、必ずしも期待どおりの高値で売却できるとは限りません。
不動産市場は立地や周辺環境、タイミングなどさまざまな要因で価格が決まるため、リフォーム費用を上回る価格上昇が見込めない場合もあります。
また、購入希望者の好みは多様であり、売主が良かれと思っておこなったリフォームが、必ずしも買い手のニーズに合致するとは限らないのです。
このように、リフォームをおこなっても高値売却できないケースもある点に注意しましょう。

デメリット➁リフォームが終わるまで売却活動できない

リフォーム工事中は物件の内覧ができないため、その期間は実質的に売却活動ができません。
リフォームの規模によっては数か月かかることもあり、その間に市場環境が変化したり、良い買い手を逃したりするリスクがあります。
空き家を保有している間は固定資産税などの維持費用も発生し続けるため、リフォーム期間が長引くほど総合的なコストが増加してしまうでしょう。
さらに、工事の遅延やトラブルが発生すれば、予定していたスケジュールが大幅にずれ込み、売却時期を逃してしまう可能性もあります。
そのため、急いで売却したい事情がある場合には、リフォームは向いていないでしょう。

デメリット③費用を回収できない可能性がある

リフォームにかけた費用を売却価格に完全に反映できず、結果的に損失となるケースも少なくありません。
とくに過剰なリフォームや高級仕様の設備導入は、その地域の相場から乖離してしまい、費用対効果が低くなる傾向があります。
また、リフォーム後も想定より売却期間が長引けば、その間の維持管理費用が追加でかかるため、最終的な収支がマイナスになることもあるでしょう。
一般的に、リフォーム費用の全額を売却価格に上乗せできることは稀であり、5割から7割程度の回収率になることが多いとされています。

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空き家売却時のリフォームがおすすめな物件の特徴

すべての空き家でリフォームが有効というわけではなく、物件の特性によって向き不向きがあります。
ここでは、リフォームによる売却が効果的な物件の特徴を見ていきましょう。

特徴①内装や設備が快適

建物の構造自体は問題なく、内装や設備のみ古くなっている物件は、リフォームの効果が高いといえます。
骨組みや基礎がしっかりしていれば、表面的なリフォームだけで見違えるように魅力的な物件に生まれ変わります。
とくに水回りや床、壁紙などの見た目に直結する部分を改善するだけで、購入希望者の印象は大きく変わるでしょう。
耐震性や断熱性など基本性能に問題がない場合、比較的少ない投資で大きな効果が得られるため、費用対効果も優れています。
このような物件であれば、リフォームによる価値向上が見込めるため、積極的に検討する価値があります。

特徴➁周辺環境に恵まれている

学校や商業施設、病院などの生活利便施設が近くにあり、周辺環境が良好な物件はリフォームの価値があります。
立地条件が良ければ需要が見込めるため、リフォームによって物件の魅力を引き上げることで高値売却が期待できます。
環境の良さは変えられない強みであり、リフォームと組み合わせることで相乗効果が生まれやすいといえるでしょう。
こうした立地的優位性がある場合、リフォームへ投資しても損をしないケースが高いでしょう。

特徴③アクセスが良好

駅から近い、主要道路へのアクセスが良いなど、交通の便が優れている物件もリフォームに向いています。
通勤・通学の利便性が高い立地は常に需要があるため、リフォームによって物件の状態を改善すれば、購入希望者が見つかりやすくなります。
アクセスの良さという絶対的な優位性に、リフォームによる快適性がプラスされることで、市場での競争力が大幅に向上するでしょう。
交通利便性は購入決定における最重要要素の1つであるため、この条件を満たす物件ならリフォーム投資の価値は十分にあるといえます。

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まとめ

空き家をリフォームしてから売却するかどうかは、物件の特性や周辺環境、費用対効果などを総合的に判断する必要があります。
リフォームには物件の印象向上や早期売却といったメリットがある一方で、費用回収できないリスクやリフォーム期間中の機会損失といったデメリットも存在します。
立地や環境に恵まれた物件であれば、適切なリフォームによって売却価格を高められる可能性が高いため、専門家に相談しながら慎重に検討しましょう。
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空き家を所有している方にとって、どう管理していくかは悩みの種ではないでしょうか。
人が住んでいない家にはさまざまなリスクが生じるため、適切に維持管理していかなくてはなりません。
今回は空き家管理を自分でおこなうことをテーマに、管理の目的や必要な道具、方法について解説します。
大阪府で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の管理を自分でおこなう目的とは？

まずは、空き家の管理を自分でおこなう目的について解説します。

老朽化が進んでしまうため

管理する目的としてまず挙げられるのが、老朽化が進んでしまうことです。
家は人が住まなくなると、急速に老朽化が進むといわれています。
壁紙や床材が剥がれたり外壁のタイルが劣化したり、建物において重要な構造部分も傷んでしまいます。
そのまま放置してしまえば、最終的に朽ちてしまうでしょう。
老朽化が進む主な原因は、換気不足です。
人が住んでいる家であれば、玄関の開け閉めや換気扇の稼働などによって、日常的に換気がおこなわれています。
空き家は閉め切った状態となるため、空気が滞留しカビや湿気が発生しやすくなります。
自分で管理すべき目的は、換気不足を解消し、空き家の状態を悪くさせないことです。

建物の異常に気づきにくくなるため

建物の異常に気づけることも、自分で管理する目的の一つです。
人が住んでいる場合、設備や建物の不具合が生じたとき、すぐに気づくことができます。
時間をあけずにメンテナンスや修理をおこなえるので、安全に使用し続けることが可能です。
早い段階で修理すれば、小さな出費で済むでしょう。
しかし、空き家は不具合が生じても気づくのが遅くなりやすいです。
たとえば雨漏りが発生した場合「知らないあいだに家の至るところに被害が広がっていた…」というケースも少なくありません。
雨漏りは空き家の資産価値減少にもつながるため、早期に発見することが重要です。
自分で空き家を管理することによって、建物の異常に早く気づけるでしょう。

特定空家に指定されるリスクがある

空き家を自分で管理する目的として、特定空家に指定されるリスクを軽減することも挙げられます。
特定空家とは、適切な維持管理がおこなわれていないがゆえに、放置することが望ましくないと判断された空き家のことです。
特定空家に指定されてしまうと、固定資産税が高くなったり行政から指導を受けたりすることになります。
指示に従わない場合は、強制的に解体されてしまうでしょう。
解体にかかった費用は、所有者に対して請求されるため、高額な解体費用を支払うことになるかもしれません。
特定空家に指定される可能性がある空き家は、下記のとおりです。

• ●必要なメンテナンスがおこなわれておらず、倒壊する恐れがある
• ●庭の雑草やゴミが放置され、害虫や悪臭が発生している
• ●割れた窓ガラスや外壁の落書きなどによって、景観の悪化を招いている
• ●玄関ドアや窓が施錠されておらず、容易に侵入できる状態になっている

近隣住民に迷惑がかかるような状態の空き家は、特定空家に指定される可能性が高いといえます。

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空き家の管理を自分でおこなうときに必要な道具や適した服装

続いて、空き家の管理を自分でおこなうときに必要な道具や、適した服装について解説します。

服装

空き家の管理を自分でおこなうときの服装は、汚れても問題ない洋服を選びます。
現地では、掃除やゴミの処分などをおこなうため、汚れてしまう可能性が高いです。
古着や捨てる予定のものを着用すれば、汚れを気にすることなく作業をおこなえます。
また、虫に刺される可能性があるため、長袖と長ズボンが好ましいです。
香水やにおいの強い整髪料は、虫が寄ってくる恐れがあるので、控えるようにしましょう。
手足の怪我を防止するために、軍手と靴下、室内用の履物も準備しておきましょう。

掃除道具

空き家の管理を自分でおこなうときは、掃除道具を持参します。
あると便利な掃除道具やアイテムは、下記のとおりです。

• ●ほうき、ちりとり、はたき
• ●雑巾とバケツ
• ●洗剤類とスポンジ、殺虫剤などの虫対策アイテム
• ●ゴミ袋とマスク

電気がとおっているなら、掃除機を持参するとスピーディーに作業できます。
雑巾とゴミ袋、マスクは余分に持っていくのがおすすめです。

あると便利な道具

空き家の管理を自分でおこなうとき、下記のアイテムがあるとより便利です。

• ●脚立
• ●筆記用具とカメラ
• ●懐中電灯

脚立は高いところを掃除したり、照明器具を拭いたりするときに便利です。
背の高い植物が庭にある場合、剪定をおこなう際にも役立つでしょう。
筆記用具とカメラは、建物の不具合や状態を記録するために必要です。
状態をメモしたり写真に残しておいたりすることによって、次回足を運んだときに、前回の状態と比較することができます。
修理をおこなうタイミングを考える目安にもなるので、持参するのがおすすめです。
懐中電灯は、床下や天袋の点検時に役立ちます。
電気がとおっていない場合や、夜間に空き家を訪れるときにも、懐中電灯があると便利です。

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空き家を自分で管理する方法

最後に、空き家を自分で管理する方法について解説します。

チラシやダイレクトメールを処分しポストを空にしておく

方法としてまず挙げられるのが、ポストを空にしておくことです。
ポストのなかがチラシやダイレクトメールで溢れている場合、空き家だということが周囲にわかってしまいます。
誰も住んでいない家だと判断されれば、不法侵入や放火のリスクが高まります。
投入口をテープで塞ぐ方法もありますが、空き家であることのアピールにつながってしまうでしょう。
そのため、足を運ぶたびにポストを空にしておくことが大切です。
転送届けを出しておくことも、方法の一つとなります。

すべての開口部を開けて換気をおこなう

空き家を管理する方法として、換気をおこなうことも挙げられます。
先述のとおり、空き家の老朽化が進む原因の一つは換気不足です。
老朽化を遅らせるためにも、換気は必ずおこなってください。
玄関や窓などの開口部をすべて開放し、空気の入れ替えをおこないます。
対角線上に窓を開けると、効率良く換気することが可能です。
また、押し入れやクローゼット、下駄箱やパントリーなどは湿気が溜まりやすい場所です。
扉を開けて滞留している空気を逃がしてあげましょう。

すべての蛇口の通水をおこなう

ほかにも、通水をおこなうことも挙げられます。
通水とは水道の水を一定時間流し、錆びの除去や排水管の故障の有無を調べることです。
茶色い水が出てきた場合は、透明になるまで流し続けます。
水の出が悪かったり異音がしたりするときは、水道局や修理業者などへの連絡が必要になります。
通水は、キッチンや洗面所、トイレやお風呂、外水栓などすべての蛇口でおこないましょう。

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まとめ

空き家を管理する目的は、老朽化や特定空家に指定されることを防止したり、建物の異常に気づいたりするためです。
自分で管理をおこなうときは、必要な道具を揃えたうえで、汚れても良い服装を選びましょう。
管理する方法として、ポストを空にすることや換気や通水をおこなうことなどが挙げられます。
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土地を相続することになったとき、さまざまな手続きの中で「路線価」という言葉を耳にすることがあります。
「路線価」が相続の際にどのような関係があるのか知らないという方も多いのではないでしょうか。
そこで、相続時に知っておきたい路線価とはなにか、調べ方と計算方法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続前に知っておきたい「路線価」とは？

路線価とは、相続税や贈与税の計算において土地を評価するために国税庁が定めた1㎡あたりの価格のことです。
毎年7月1日に前年1月1日時点の価格として公表され、道路に面した標準的な宅地の価格を示しています。
ここでは、不動産相続前に知っておくべき「路線価」について詳しく見ていきましょう。

相続税の土地評価における重要性

相続が発生した際、亡くなった方の財産がいくらあるかを計算しなければなりません。
現金や預金なら金額がはっきりしていますが、土地の場合は値段がわかりにくいのが問題です。
そこで登場するのが路線価で、これを使って土地の価値を計算します。
路線価は実際の売買価格より少し安く設定されており、だいたい8割程度の価格になっています。
これにより、相続税の計算で使う土地の価値を公平に決めることができるのです。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

実は路線価には2つの種類があります。
1つは相続税を計算するときに使う「相続税路線価」、もう1つは固定資産税を計算するときに使う「固定資産税路線価」です。
相続税路線価は国税庁が決めて、実際の土地価格の約8割の水準に設定されています。
一方、固定資産税路線価は市町村が決めており、実際の土地価格の約7割の水準で設定されています。
同じ土地でも、どちらの路線価を使うかによって価格が変わってくるため、相続の手続きでは必ず「相続税路線価」を使うことを覚えておきましょう。

路線価が適用されるタイミング

路線価を使うときは、相続や贈与が起きた年の路線価を使います。
たとえば、2024年に亡くなった場合は、2024年の路線価で土地の価値を計算しなければなりません。
ただし、路線価は毎年7月に発表されるので、相続が起きた時期によっては、まだその年の路線価が発表されていないこともあります。
その場合は前の年の路線価を使って計算し、新しい路線価が発表されたら必要に応じて計算し直すことになります。
相続税の申告は亡くなってから10か月以内にしなければならないので、早めに確認しておくことが大切です。

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相続前に知っておきたい相続税路線価の調べ方

路線価は誰でも簡単に調べることができます。
ここでは、路線価の調べ方について解説します。

路線価の確認方法

路線価を調べる際に一番簡単で確実な方法は、国税庁のホームページを使うことです。
国税庁のホームページにアクセスして、「路線価図・評価倍率表」というページを探してください。
そこから調べたい土地がある都道府県を選んで、次に市区町村を選んでいくと、その地域の路線価図を見ることができます。
パソコンはもちろん、スマートフォンからでも簡単に見ることができるので、外出先でも確認できて便利です。
操作も難しくないので、初めての方でも迷わずに使えるためおすすめです。

相続税路線価図の見方

路線価図は地図のようになっていて、道路に沿って数字とアルファベットが書かれています。
数字は1㎡あたりの価格を千円単位で表していて、アルファベットは借地権の割合を表しています。
たとえば「350C」と書いてあれば、1㎡あたり35万円（350千円）で、借地権割合が70%（Cは70%の意味）ということです。
つまり、調べたい土地がどの道路に面しているかを確認して、その道路に書かれている数字を見れば路線価がわかります。
ただし、土地が複数の道路に面している場合は、それぞれの道路の路線価を確認する必要があります。

路線価がある土地とない土地の区別

路線価は、国税庁のホームページ上の路線価図から調べることができますが、実はすべての土地に路線価があるわけではありません。
路線価はおもに住宅地や商業地などの市街地に設定されていて、田舎や山間部など人があまり住んでいない地域には設定されていないことがあります。
そのため、路線価がない土地の場合は「倍率方式」という別の方法で価値を計算する必要があります。
倍率方式は、固定資産税の評価額に国が決めた倍率をかけて計算する方法です。
なお、この倍率も国税庁のホームページの「評価倍率表」で確認することができます。

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路線価を使用した相続税の計算方法

路線価を使って土地の相続税での価値を計算する際は、土地の形や条件によって調整が必要になります。
正確に計算するためには、土地の特徴をきちんと考慮することが大切です。
ここでは、路線価による相続税の計算方法について解説します。

基本的な計算式

路線価図で調べた路線価は、下記の式に当てはめて計算します。
土地の相続税評価額＝相続税路線価×地積（㎡）×補正率
まず路線価図でその土地に面している道路の路線価を調べて、次に土地の面積を確認します。
そして、土地の形や条件に応じた「補正率」を掛けることで、最終的な価値が出ます。
たとえば、路線価が30万円、面積が200㎡、補正率が0.9の土地なら「30万円×200㎡×0.9＝5,400万円」が相続税で使う土地の価値になるというわけです。

補正率の種類と適用方法

補正率とは、土地の使いやすさや条件を価格に反映させるための調整数字です。
おもなものとして、「奥行価格補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」「不整形地補正率」「がけ地補正率」などです。
奥行価格補正率は土地の奥行きの長さに応じて使い、間口狭小補正率は道路に面している部分が狭い土地に使います。
不整形地補正率は三角形やいびつな形の土地に、がけ地補正率は傾斜がある土地や段差がある土地に使います。
これらの補正率は国税庁が正確に定めており、土地の条件によっては複数の補正率を組み合わせて使うことも可能です。

路線価が定められていない場合の計算方法

路線価が設定されていない土地は、前述したように「倍率方式」を使います。
計算式は「固定資産税評価額×評価倍率＝相続税評価額」です。
固定資産税評価額は毎年の納税通知書で確認でき、評価倍率は国税庁ホームページの「評価倍率表」で調べられます。
たとえば、固定資産税評価額が500万円、評価倍率が1.1なら、「500万円×1.1＝550万円」が相続税評価額になります。
なお、土地によっては専門的な知識が必要になるため、税理士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

路線価は相続税を計算するときの土地の価値を決める大切な基準で、国税庁のホームページで誰でも簡単に調べることができます。
基本的な計算方法を理解すれば、おおよその土地の価値を把握することが可能です。
ただし、補正率の計算や特殊な土地の評価は専門的な知識が必要になるため、正確な申告をするためには税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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相続が発生した際、借金などの負債が多い場合や、維持管理が困難な不動産がある場合、相続放棄を検討される方も多いでしょう。
しかし、相続放棄をした場合、その不動産がどうなるのか、また放棄後の管理責任はどこにあるのかについて、正しく理解されていない方も少なくありません。
そこで、相続人全員が不動産を相続放棄するとどうなるのか、家の管理は誰がするべきかと空き家になる場合の対処法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなる？

相続人全員が相続放棄をおこなった場合、その不動産の帰属や管理について法的に明確な手続きが定められています。
最終的には国の所有となる可能性がありますが、そこに至るまでには複数の段階を経る必要があります。
ここでは、相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなるのかについて見ていきましょう。

不動産の国庫帰属と注意点

相続人全員が相続放棄をおこない、ほかに相続権を持つ者がいない場合、その不動産は最終的に国庫に帰属することになります。
これは民法第959条で法的に定められており、相続する者が誰もいない状態になるためです。
ただし、国庫帰属は自動的におこなわれるものではありません。
正式な法的手続きを経て初めて国の所有となります。
そのため、相続放棄をしたからといって、すぐに国が管理してくれるわけではないという点に注意が必要です。

相続財産清算人の役割と専任

国庫帰属に至るまでには、まず相続財産清算人の選任が必要となります。
相続財産清算人とは、相続人が存在しない場合や全員が相続放棄をした場合に、家庭裁判所によって選任される管理者のことです。
なお、2023年4月の民法改正により、従来の「相続財産管理人」から「相続財産清算人」へと名称が変更されています。
この清算人は、相続財産の調査、債権者への弁済、残余財産の国庫帰属手続きなどをおこないます。
清算人の選任には申立てが必要であり、利害関係人（債権者など）が申し立てをおこなうのが通常です。

相続人不在を証明する手続き

相続放棄の効力は、家庭裁判所への申述により法的に証明されます。
しかし、不動産が国庫に帰属するためには、単に相続放棄をするだけでは不十分で、相続人が存在しないことを法的に証明する必要があります。
これには、すべての相続人が相続放棄をおこなったことの証明書類や、ほかに相続権を持つ者がいないことを示す戸籍関係書類などが必要です。

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相続放棄後の不動産管理はどうなる？誰がおこなうのか

相続放棄をしても、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
とくに2023年4月の民法改正により、管理責任に関するルールが明確化されました。
ここでは、相続放棄後の不動産管理は誰がおこなうのかについて解説します。

2023年4月施行の民法改正による変更点

2023年4月1日に施行された改正民法により、相続放棄後の管理責任に関する規定が変更されました。
改正前は相続放棄をした者も一定の管理責任を負うとされていましたが、改正後はより限定的な条件下での「保存義務」へと名称および内容が変更されました。
この改正により、相続放棄をした者の負担は軽減されましたが、完全に管理責任から解放されたわけではありません。
特定の条件を満たす場合には、引き続き保存義務を負うことになります。

現に占有している場合の保存義務

改正民法第940条により、相続放棄をした者であっても、「現に占有している」相続財産については保存義務を負うことが明文化されました。
これは、実際にその不動産に住んでいる場合や、鍵を管理している場合などが該当します。
「現に占有している」とは、物理的にその財産を支配下に置いている状態です。
ここでの現に占有している場合とは、不動産を所有していた被相続人（亡くなった方）と同居していた方などが該当します。
なお、単に相続財産の所在を知っているだけでは占有には該当しません。

保存義務の具体的内容と範囲

保存義務とは、財産の現状維持に必要な行為をおこなう義務のことです。
具体的には、建物の倒壊を防ぐための最低限の修繕、不法侵入者の排除、火災等の事故防止措置などが含まれます。
ただし、この義務は「保存」に限定されており、価値の向上を図るような改良工事までは求められていません。
また、過度な費用負担を強いるものでもなく、現実的に可能な範囲での管理が求められています。
とはいえ、改正前の管理義務と改正後の保存義務の中身に大きな違いはないと考えられます。
呼び方が変わったと思っておいても良いでしょう。

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相続放棄で不動産が空き家になるとどうなる？対処法について

相続放棄により空き家となった不動産については、さまざまなリスクが伴います。
適切な対処法を知っておくことで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。
ここでは、相続放棄で不動産が空き家になった場合のリスクとその対処法を見ていきましょう。

空き家化に伴うリスクとは

相続放棄により空き家となった不動産には、多くのリスクが潜んでいます。
まず、建物の老朽化による倒壊リスクがあります。
適切な維持管理がおこなわれない建物は急速に劣化し、近隣住民に危害を及ぼす可能性があるでしょう。
また、不法侵入や放火などの犯罪に利用されるリスク、野生動物の棲み付きによる衛生問題、雑草の繁茂による景観悪化なども懸念されます。
これらの問題が発生し第三者に損害を与えた場合、管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性があります。

相続財産清算人の選任申立てをおこなうのが有効な対処法

空き家化のリスクを回避するため、相続財産清算人の選任申立てを検討することが重要です。
相続財産清算人は、配偶者などの相続人から選任されることもありますが、相続財産の管理・清算をおこなう専門家である弁護士が選任されることもあります。
清算人が選任されれば、空き家の管理責任は清算人に移転されます。
これにより、相続放棄をした者の管理負担は大幅に軽減されることになるでしょう。
ただし、選任には費用がかかり、また選任されるまでには一定の期間を要する点に注意が必要です。

家庭裁判所での手続きと注意点

相続財産清算人の選任申立ては、相続開始地を管轄する家庭裁判所に対しておこないます。
申立ての際には、予納金の納付が求められるためご注意ください。
予納金の額は事案により異なりますが、数十万円から数百万円程度となることが一般的です。
手続きには専門的な知識が必要なため、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

相続放棄をした不動産は、最終的に国庫に帰属しますが、そのためには相続財産管理人の選任などの法的手続きが必要です。
2023年4月の民法改正により管理責任は限定的になりましたが、現に占有している場合は保存義務が残るため注意が必要です。
空き家化によるリスクを回避するためには、相続財産清算人の選任申立てを家庭裁判所におこなうことが効果的な対処法となります。
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リースバックは自宅を売却後も住み続けられることから、近年注目を集めている不動産取引の一つです。
しかし、何らかの事情で自主退去したり、所有者から強制的に引っ越しを要求されたりする場合があります。
今回はリースバックで退去するタイミングや強制退去になるケース、引っ越し時の注意点について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市などで自宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後に自主退去する場合のタイミングと選択肢

まずは、リースバックとはなにか、自主退去する場合のタイミングと選択肢について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却したあと、賃貸物件として住み続ける方法です。
売却後、自宅の所有者は買主の不動産会社となり、売主は家賃を支払うことになります。
賃貸と売却を組み合わせた不動産取引で、近年はテレビのCMや動画配信サービスなどでも取り上げられています。
リースバックのメリットは、まとまった現金が一括で手に入ることや、住み慣れた家から引っ越しせずに済むことです。
得られたお金は、老後のための資金調達や住宅ローンの完済など、さまざまな目的で利用することができます。

契約の種類

リースバック後、賃貸物件として住み続けるため、不動産会社とは賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約の種類は、下記の2つです。

• ●普通借家契約
• ●定期借家契約

それぞれ契約内容が異なり、退去のタイミングも変わってきます。

普通借家契約における退去のタイミングは？

普通借家契約とは、契約の更新ができる種類です。
契約期間は2年であるのが一般的で、契約が満了したタイミングで住み続けたい場合は更新ができます。
貸主が更新を拒否する場合は、正当な理由が必要となるので、長く住み続けられるのがメリットです。
もちろん、契約期間の途中に退去することもできます。

定期借家契約における退去のタイミングは？

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ定められている種類です。
更新はできないため、契約の満了に伴って退去する必要があります。
貸主との話し合いによっては、再契約を締結することも可能です。
しかし、再契約は更新とは違い、入居できる条件が変わる場合があります。
たとえば、家賃が今までより高くなったり、ペットが飼育できたのに不可となったり、入居可能人数が変わったりすることです。
再契約の場合、従来の条件とは関係なく、新しい契約を締結することになります。
貸主は再契約を拒否することもできるので、拒否されてしまうと、契約満了のタイミングで退去せざるを得ない状況になるでしょう。

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リースバック後に強制退去になるケースとは？

続いて、リースバック後に、強制退去になるケースについて解説します。

家賃を滞納した場合

強制退去になるケースとしてまず挙げられるのが、家賃を滞納した場合です。
先述のとおり、リースバックとは、自宅を売却したあとに賃貸物件として住み続ける不動産取引となります。
そのため、毎月決まった家賃を不動産会社に支払わなくてはなりません。
普通借家契約か定期借家契約に関係なく、一般的には3か月以上滞納すると、強制退去になる可能性が高いです。
滞納すると、まずは不動産会社から電話や手紙にて、督促がおこなわれます。
督促を無視したり、支払いをしなかったりした場合、保証人に連絡がいったり内容証明郵便が送付されてきたりするでしょう。
とはいえ、家賃を1度滞納しただけでは、貸主から強制退去を告げることはできません。
しかし、再三連絡したのにも関わらず支払いがされない場合、信頼関係が崩れたと判断され強制退去に踏み切ることができます。
信頼関係が崩れたとみなされるのは、滞納から3か月ほどであるのが一般的です。

再契約できない場合

強制退去になるケースとして、再契約できないことも挙げられます。
先述のとおり、定期借家契約の場合、契約の満了に伴い引っ越ししなければなりません。
再契約は、貸主と借主のあいだでの合意が必要なため、貸主が拒否した場合は強制退去となります。
また、再契約に至ったとしても、契約内容に納得できなければ、住み続けることは難しいでしょう。
長く住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく普通借家契約のリースバックを選択するようにしましょう。

契約違反があった

契約違反があった場合も、貸主からの信用を失うため、強制退去になる可能性があります。
契約違反に該当する例は、下記のとおりです。

• ●家を無断で第三者に貸す
• ●騒音や悪臭、部屋の使い方を巡って近隣住民とトラブルを起こした
• ●ペットの飼育が不可なのに、犬や猫などを飼育した
• ●建物を無断でリフォームしたりリノベーションしたりした

契約書に記載された禁止事項をおこない、注意喚起をしても改善されない場合、貸主は最終的には契約解除や強制退去の手続きを進めることになります。
引っ越しを求められるだけでなく、不動産会社との信頼関係も崩すことになるので、契約違反をしないことが重要です。

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リースバック後に退去する場合の注意点

最後に、リースバック後、退去する場合の注意点について解説します。

早めに決断する

注意点としてまず挙げられるのが、早めに決断することです。
退去する場合、引っ越し業者の手配や新居探し、荷物の梱包など、さまざまなことをおこなわなくてはなりません。
家賃の支払いが厳しいと感じている方は、今より安い家賃の物件を探す必要があります。
理想の物件がすぐに見つからなければ、退去と新居への引っ越しがスムーズにいかなくなるでしょう。
そのため、退去を考え始めたタイミングで、新居探しをするなど早めに動き出すことが大切です。

家財や不用品は撤去しておく

家財や不用品は撤去しておくこと、注意点の一つとなります。
借主が引っ越ししたあと、その家は第三者に売却することになるのが一般的です。
家財や不用品がある状態で売りに出しても、なかなか買主は見つからないでしょう。
そのため、退去時には室内を空っぽにすることが条件です。
家財や不用品の処分には、時間やお金がかかる場合があります。
スムーズに引っ越しできるよう、スケジュールを立てておくことが注意点です。

家を買い戻すことが難しい

家を買い戻すことが難しくなることも、注意点の一つです。
リースバックの特徴の一つに、買い戻しが可能なことが挙げられます。
将来お金が貯まったタイミングで再度購入すれば、再び所有権を得ることが可能です。
不動産という財産をもう一度購入できるため、リースバック後、買い戻すために貯金を頑張る方も多くいらっしゃいます。
しかし、再購入するためには、入居しているときに申し出なくてはなりません。
そのため、退去してしまった場合、買い戻しは難しくなるため注意が必要です。

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まとめ

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、退去の条件やタイミングがそれぞれ異なります。
家賃を滞納したり、再契約ができなかったりする場合、強制退去となるのが一般的です。
引っ越しを決めたら早めに決断することや買い戻しが難しくなること、家財や不用品は撤去しておくことなどが、退去時の注意点となります。
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離婚によって共有していた不動産を売却する際には、売却のタイミングやローン残高の扱い、契約形態の選択など、注意すべき点が多くあります。
適切な対応をしなければ、思わぬトラブルや負担が発生することもあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。
この記事では、離婚後の不動産売却で押さえておくべき基本的なポイントを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却における注意点①売るタイミングを見極める

離婚をきっかけに不動産を売却すると決めたら、まずは売却のタイミングをしっかり検討しましょう。
離婚時には、財産分与や慰謝料の取り決めなど、さまざまな手続きが必要になるため、計画性を持つことが大切です。
ここでは、離婚時の不動産売却における最初のポイントとして「売却のタイミング」について解説します。
離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきかは、それぞれの事情によって最適な時期が異なるため、状況を見極めたうえで判断しましょう。

離婚前に売却する場合の注意点

夫婦の共有財産である不動産を売却するには、夫婦双方の協力が欠かせません。
離婚後は元配偶者と何度も連絡を取り合う必要があるため、関係が良好でない場合は離婚前に売却するのがおすすめです。
ただし離婚前に売却する場合、売却が完了するまで離婚成立を待てるかどうかが重要になってきます。
不動産売却には一般的に3〜6か月程度の期間が必要で、物件の状態や立地、価格設定によってはさらに長引くこともあります。
その間、離婚を先延ばしにできる余裕がなければ、離婚前の売却は現実的に難しくなるでしょう。
また、売却代金の分け方（財産分与のタイミング）にも注意が必要です。
売却によって得たお金を離婚前に分けてしまうと、そのお金が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。
売却の手続き自体は離婚前に済ませても、実際のお金の分配は離婚後におこなうのがおすすめです。

離婚後に売却する場合の注意点

「とにかく早く離婚を成立させたい」という方は、離婚後に不動産を売却するのがおすすめです。
離婚手続きがすべて終わったあとであれば、精神的にも落ち着いた状態で売却活動に臨めるため、冷静に条件を見極めながら進めやすくなります。
ただし、離婚後であっても売却には元夫婦の協力が必要であり、まったく連絡を取らなくて良いというわけではありません。
離婚後の関係が良好であれば問題ありませんが、「もう顔を合わせたくない」「連絡が取れなくなる可能性がある」という状況では、売却活動が停滞してしまう恐れがあります。
離婚後に売却する場合でも、離婚前の段階で売却方針やスケジュールをある程度具体的に決めておくと安心です。

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離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローンの場合は通常の売却ができない

不動産を売却する際、住宅ローンが残っているという方は少なくありません。
残債がある状態で不動産を売却する場合、オーバーローンに注意が必要です。
ここからは、オーバーローンとは何か、オーバーローンの状態で売却する方法について解説します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
反対に、残債が売却価格を下回っている状態をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却手続きを進めることが可能です。
しかしオーバーローンの状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、通常の売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえ、売却して債権を回収できる権利です。
抵当権が付いたままでは不動産を売却できず、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必須になります。
そのため、売却代金で残債を返済できない場合は、自己資金などで補填してローンを完済する必要があります。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンの状態で、自己資金を補填しても残債を完済できない場合、通常の方法で不動産を売却することは困難です。
このようなケースでは「任意売却」という方法を検討することになります。
任意売却とは、住宅ローンを返済できない場合に、金融機関の同意を得ることで不動産を売却できる方法です。
任意売却で得た資金は、まず金融機関に返済金として充てられます。
それでも完済できなかった残債については、金融機関と協議し、分割返済などの方法で返済を続けることになります。
任意売却のメリットは、市場に近い価格で売却できるため残債を減らしやすく、引っ越し時期や売却条件についても比較的柔軟に対応してもらえることです。
ただし、任意売却は全額返済ができないままの売却になるため、滞納と同様に信用情報に「事故情報」が登録される点には注意が必要です。
事故情報が登録されると、その期間中はクレジットカードの新規作成やローンの利用が制限されます。
離婚後に新たなローンを組む予定がある場合は、このデメリットを踏まえた上で慎重に判断しましょう。
なお、任意売却をおこなうには金融機関の同意が必要なため、早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

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離婚時の不動産売却における注意点③状況にあった媒介契約を選択する

不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その場合、主に以下のような流れで売却を進めていきます。

• ●不動産会社へ査定を依頼する
• ●不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ●売却活動が始まる
• ●買主と売買契約を結ぶ
• ●決済と引き渡しをおこなう

上記の流れにおいて、とくに重要なのが不動産会社と締結する媒介契約です。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで販売活動の進め方や情報公開の範囲が変わります。
最後に、媒介契約を選ぶときの注意点を確認しておきましょう。

媒介契約を選ぶときの注意点

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することができ、売主の動き方次第で営業範囲を広げられる点がメリットです。
一方で、販売状況の報告義務がないため進捗管理がしにくいといった注意点もあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとの契約となり、同時に複数の会社に依頼することはできません。
しかし、物件はレインズ（不動産流通標準情報システム）へ登録されるため情報が広がりやすく、売れにくい物件でも早期成約が期待できます。
また、不動産会社には販売状況の報告義務があり、売却活動の進捗を把握しやすいといったメリットもあります。
なるべく高く、早く売りたいという場合は、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを検討するのがおすすめです。
なお、売却を秘密裏に進めたい場合は、レインズ登録義務のない一般媒介契約が適しています。
ただし、複数社に依頼しすぎると情報管理が難しくなるため、信頼できる会社を絞って契約しましょう。

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まとめ

離婚時に不動産を売却する際は、売り出すタイミングが重要です。
売却の時期によっては、手続きの進め方や新生活のスタートに影響が出ることもあります。
円滑に新生活を始めたいなら離婚前に、落ち着いた環境で売却活動に専念したいなら離婚後に売却するのがおすすめです。
また、オーバーローンの場合は通常の売却ができないため、事前にローン残高と査定価格を確認しておきましょう。
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離婚時の財産分与で不動産などをもらった場合、税金がかかるのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
基本的に財産分与では税金が課されることはありませんが、例外的に税金が課されてしまうケースもあるため、あらかじめ税金については把握しておくことをおすすめします。
そこで、財産分与で取得した不動産に税金はかかるのか、取得後に支払う必要がある税金や財産分与でも税金がかかるケースについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産を所有しており、かつ離婚をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

財産分与で不動産をもらう側に税金はかからない？

離婚時におこなう財産分与では、かかる税金についても把握しておく必要があります。
ここでは、財産分与で取得した不動産に税金がかかるのかを解説します。

財産をもらう側に税金はかからない

結論からいえば、離婚時の財産分与で不動産を取得した場合に、贈与税や不動産取得税などの税金は通常かかることはありません。
贈与税とは、無償で財産を取得した際にかかる税金です。
しかし、財産分与はそもそも贈与には当たらないため、不動産をもらったからといって贈与税がかかることはありません。
不動産取得税は、不動産の所有権を得た際に課される税金ですが、財産の清算を目的とした財産分与では課税されない扱いとなっています。

離婚前の譲渡は税金の課税対象になる

前述したように、離婚時に財産分与として相手に不動産を渡した場合は、贈与税や不動産取得税がかかることはありません。
しかし、離婚前、つまり婚姻中での夫婦間の譲渡の場合は、もらう側に贈与税と不動産取得税がかかることがあります。
もちろん、離婚前提の譲渡の場合も同様です。
つまり、離婚に合意していても、離婚が成立していなければ課税対象となるため注意しましょう。
ただし、離婚前でも贈与税の配偶者控除の適用を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。
一方で、不動産取得税については、贈与税が非課税となっても課税されるため注意しなければなりません。
このように、離婚前の夫婦間での譲渡は、税金がかかってしまう可能性があります。
税金の負担を減らすためには、離婚後の財産分与のタイミングで相手に渡すことをおすすめします。

財産分与で不動産をもらう側が支払う必要がある税金の種類

離婚時に不動産をもらった場合、登録免許税や固定資産税・都市計画税といった税金を支払う必要が出てきます。
財産分与で不動産をもらう際は、そのほかの税金についても理解しておく必要があるでしょう。
ここでは、もらう側に発生する税金について解説します。

税金①登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を変更する登記手続きの際にかかる税金です。
財産分与にて不動産を取得すると、不動産の名義を夫（妻）名義から相手へ変更する手続きをおこなう必要があります。
その際に、登録免許税がかかり、財産分与や贈与にかかわらず一律、固定資産評価額の2％となります。
不動産の価格が高いほど負担が大きくなるため注意が必要です。
登録免許税は、法務局に支払いますが、夫婦のどちらが負担するかは離婚協議時に話し合って決めておきましょう。
なお、自分で手続きするのが難しい場合は、専門家である司法書士へ依頼するのがおすすめです。
ただし、司法書士へ依頼する場合は、司法書士へ支払う報酬が発生するため注意しましょう。

税金➁固定資産税

固定資産税は、不動産の所有者に課せられる税金で、1月1日時点の所有者が毎年支払う必要があります。
そのため、財産分与にて不動産を得た場合は、固定資産税が毎年発生する点にも注意しなければなりません。
固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率の1.4%を乗じて計算されます。
譲渡した年の固定資産税については、夫婦で話し合ってどちらが負担するか決めておく必要があるでしょう。
ただし、市区町村にはもとの所有者が支払う義務があるため、夫婦間であらかじめ清算しておくことをおすすめします。

税金③都市計画税

都市計画税は、市街化区域にある不動産にかかる税金です。
市街化区域とは、市街化の開発を優先的に進めているエリアになります。
このエリアで不動産を所有している場合は、固定資産税とは別に都市計画税が発生するため注意が必要です。
都市計画税は、固定資産税評価額に0.3％を乗じた金額になります。
ただし、自治体によって税率が異なるため、あらかじめ確認しておくことと良いでしょう。
都市計画税は、自治体から送られてくる固定資産税納税通知書と併せて納税することになります。
なお、土地に建物が建っている場合や、新築時には、固定資産税・都市計画税ともに軽減措置が適用されます。

財産分与でも不動産をもらう側に税金がかかる場合とは？

前述しているように、財産分与でもらう側に税金がかかることは、原則ありません。
しかし、例外的にもらう側でも税金がかかるケースがあります。
不動産をもらった側に税金がかかってしまうケースは以下のとおりです。

• ●財産を多くもらい過ぎた場合
• ●偽装離婚をした場合
• ●慰謝料として不動産をもらった場合

それぞれのケースをご説明します。

例外①財産を多くもらい過ぎた場合

財産分与の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつ分けるのが一般的です。
一方で、双方の話し合いで割合を決めることも可能です。
しかし、極端に片方が多くもらい過ぎてしまうと、財産分与ではなく贈与と判断されてしまい贈与税がかかる場合があります。
たとえば、夫婦の財産が夫名義の3,000万円の価値がある不動産のみとしましょう。
これを、財産分与で妻が受け取ってしまうと、大きく超える額の財産分与があったとみなされ、贈与税がかかってしまいます。

例外➁偽装離婚をした場合

税金を逃れるために離婚を偽って譲渡した場合も税金が課される可能性があります。
たとえば、実際は夫婦仲は良好であるにもかかわらず、離婚を偽り夫から妻に家の所有権を移すような場合です。
このような行為は、贈与と判断され贈与税および不動産取得税がかかります。
なお、これらの行為が税務署に知られると、贈与税がかかるだけでなく、延滞税や重加算税といった税金も課される可能性があるため注意が必要です。

例外③慰謝料として不動産をもらった場合

清算的な財産分与として不動産をもらった場合は、不動産取得税がかかることはありません。
一方で、慰謝料として不動産をもらう場合は、不動産取得税がかかる可能性があるため注意しましょう。
このように、清算的財産分与以外の方法で不動産を渡すと、課税対象とみなされることがあります。

まとめ

財産分与で不動産を取得した場合は、一般的に贈与税や不動産取得税がもらう側にかかることはありません。
しかし、極端に財産を多くもらった場合や、慰謝料として受け取った場合は、税金がかかる可能性があるため注意が必要です。
また、不動産を取得したあとは、登録免許税や毎年支払う必要がある固定資産税・都市計画税も発生する点を理解しておきましょう。
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親が所有していた実家などを相続したけれど、将来利用する予定もなく、そのまま放置している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不要な空き家を所有していてもメリットはないため売却するのが得策ですが、早く手放したい場合は「買取」がおすすめです。
そこで今回は、空き家を不動産会社の買取で売却するメリットとデメリット、手続きの流れについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を不動産会社の買取で売却するメリット

冒頭でもお伝えしましたが、空き家を利用する予定がないのであれば、そのまま所有するメリットはほぼありません。
なぜなら、空き家には以下のようなリスクが生じるためです。

• ●固定資産税がかかり続ける
• ●倒壊や火災が発生する恐れがある
• ●特定空家に指定される可能性がある

空き家といえども、不動産の所有者には毎年固定資産税が課されます。
また、所有者には空き家を定期的に管理する義務があるため、その手間と費用もかかります。
さらに、急速な老朽化により地震で倒壊する恐れや、放火されて火災が発生する可能性があり、放置するのは危険です。
そのままにしておくと危険であると自治体が判断した場合は、「特定空家」に指定され、高額な固定資産税が課されるだけでなく、最終的には所有者負担で強制的に解体されます。
このようなリスクを回避するためには、空き家を売却するのが得策です。

空き家を売却する方法

空き家を売却するには、不動産会社の仲介もしくは買取の2つの方法があります。
仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を募る方法です。
買取は、不動産会社が直接空き家を購入します。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、需要が低いエリアや築年数が古い空き家は売却しにくいため、買取で手放すことをおすすめします。

買取のメリット

買取で空き家を売却するメリットは、主に以下の3つです。
売却活動が不要
買取は、不動産会社が買主となって直接空き家を買い取るため、売却活動は不要です。
物件の売り出し情報を公開する必要がなく、内見者が訪れることもないため、周囲に売却を知られるリスクもありません。
現金化が早い
仲介は、売却までに3か月～半年ほどかかるのが一般的で、立地条件や空き家の状態によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
買主が見つからなければ売却できないため、売れ残る可能性もあります。
買取は、不動産会社が提示する査定価格に納得すれば、すぐに売買契約に進みます。
契約締結後、1週間～1か月ほどで売却代金を受け取れるため、資金計画を立てやすい点も大きなメリットです。
契約不適合責任が免責になる
空き家を売却する際には、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、空き家を売却したあと、契約内容とは異なる瑕疵が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合であるとみなされると、買主から損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
契約不適合責任を回避するためには、損傷部分を修繕したり、空き家の状態を把握して契約書に盛り込むことが大切です。
買取は契約不適合責任が免責になるため、そのような手間やリスクを回避できます。

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メリットだけじゃない！空き家を買取で売却するデメリット

買取には多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。
安心して買取を利用するために、メリットとデメリットの両方を知ったうえで検討したいですよね。
そこで次に、買取で空き家を売却するデメリットについて解説します。

買取のデメリット

買取のデメリットは、主に以下の2つです。
金額が低くなりやすい
不動産会社は、空き家を買い取ったあと、リフォームなどをおこなってから再販売します。
そのため、リフォーム費用や再販売にかかる諸経費などを考慮して買取価格を設定します。
買取は、仲介で売却する価格の50～80%ほどの価格になるのが一般的です。
利用できない場合もある
買取をおこなっていない不動産会社もあります。
したがって、買取で空き家を売却したい場合は、買取をおこなっている不動産会社を探す必要があります。
また、買取はあくまで再販売することが前提です。
あまりにもボロボロで高額なリフォーム費用がかかる空き家や、そもそも需要がなく買い取っても売れないことが予想される場合など、物件によっては買い取れないこともあります。

放置するほうがリスクは大きい

買取には上記のようなデメリットが存在するため、少しでも高値で売却したい方には向いていません。
しかし、先述したように、空き家を所有していると多くのリスクが生じます。
不要な空き家に対してかかる税金や維持費など、無駄な出費が続きます。
空き家が原因で隣家や通行人に被害が及び、高額な損害賠償を請求されるような事態にもなりかねません。
売却活動が長引けば、こういったリスクが続きます。
買取は仲介で売却するより安くはなりますが、いつ売れるか、いくらで売れるかといった心配をする必要がなく、リスクもなくなります。
とくに売れにくい空き家は、買取のほうが結果的に得をする可能性が高いでしょう。

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流れとメリットを理解して空き家を買取で売却しよう

最後に、空き家を買取で売却する際の一連の流れについて解説します。
買取を利用する場合は、以下のような流れで進めましょう。

不動産会社に相談する

まずは不動産会社に相談するところから始めます。
先述のとおり、買取をおこなっていない不動産会社もあるため、買取が可能な不動産会社にご相談ください。
買取の実績が豊富な会社であれば、安心して取引を進められます。

査定を受ける

空き家がいくらで売れるのかを知るために、不動産会社の査定を受けます。
不動産会社の担当者が実際の物件の状態や日当たり具合、周辺環境などをチェックして査定をおこないます。

売買契約を結ぶ

不動産会社が提示する査定価格で問題なければ、不動産会社を買主とした売買契約を結びます。
仲介の場合、売買契約が成立したら仲介手数料が発生しますが、買取では不要です。

引渡し

売却代金の入金後、空き家を引渡します。
それまでに家財道具などを搬出しておきましょう。
もし、親が所有していた残置物の処分に困る場合は、そのままの状態で引渡すことも可能です。
ただし、残置物の処分には費用がかかります。
残置物ごと引渡すことを希望する場合は、査定を受けるときに不動産会社にご相談ください。
決済や手続きが終わったら、所有権移転登記をおこなって売却完了です。
このように、買取で空き家を売却する流れはシンプルで、仲介より時間もかかりません。
早く現金化したい、遠方に住んでいて何度も立ち会えないといった方には、買取がおすすめです。

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まとめ

空き家を売却する場合、仲介と買取の2種類の方法がありますが、買取は売却活動をおこなわないため、周囲に知られる心配がなく、現金化までの期間が短い点が大きなメリットです。
買取価格は仲介による売却価格より安くなるのが一般的ですが、売却しにくいエリアや、築年数が古い場合は、買主が見つかるまで売却できない仲介を選択するより、買取がおすすめです。
不要な空き家を所有し続けると多くのリスクが生じるため、利用する予定がないのであれば、早めに買取で処分することを検討しましょう。
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リノベーションは住みやすさを高めるだけでなく、将来的な資産価値の維持にも直結します。
本記事では、リフォームとの違い、リノベーションによって住宅の資産価値が下がりにくくなる理由やポイントを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市でリノベーションをご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リノベーションで資産価値が上がる？リフォームとの違い

「リノベーション」と「リフォーム」は、どちらも住まいの改修を意味する言葉として使われますが、この2つの言葉には明確な違いがあることをご存じでしょうか。
それぞれの言葉が持つ意味と具体的な工事内容の違いについて解説します。

リフォームとは？原状回復が主な目的

リフォームとは、老朽化した部分を新築当初の状態に戻したり、不具合のある箇所を修理したりすることを指します。
イメージとしては「原状回復」や「修繕」に近いでしょう。
たとえば、以下のような工事がリフォームに該当します。

• ●古くなった壁紙を張り替える
• ●傷んだフローリングを交換
• ●水漏れを起こしている給湯器を新しいものに取り替える
• ●外壁のひび割れを補修
• ●トイレや浴室の設備を新しいものに交換

このように、リフォームは「悪くなった部分を直す」「古くなったものを新しくする」といった、比較的軽微な改修工事が中心となります。

リノベーションとは？新たな価値創造と大規模な改修

一方、リノベーションは、既存の建物の価値を向上させ、より快適で機能的な空間へと生まれ変わらせることを目的とした大規模な改修工事を指します。
単に古くなった部分を直すだけでなく、間取りの変更やデザイン性の向上、最新設備の導入などにより、住まいに新たな価値を創造する点が大きな特徴です。
具体的には、以下のような工事がリノベーションの代表例として挙げられます。

• ●壁を取り払って広いリビングダイニングを作る
• ●和室を洋室に変更する
• ●断熱性能を高める工事をおこなう
• ●対面キッチンにして、家族とのコミュニケーションが取りやすい空間にする
• ●デザイン性の高い内装に一新する

リノベーションでは、ライフスタイルの変化に合わせて間取りを変更したり、趣味を反映した空間を作り上げたりと、こだわりや理想を最大限に形にすることが可能です。

「目的」と「規模」の違い

リフォームとリノベーションのもっとも大きな違いは「目的」と「規模」にあります。
リフォームが「原状回復」や「修繕」を目的とし、部分的な改修をおこなうのに対し、リノベーションは「新たな価値創造」や「機能性の向上」を目的とします。
既存の住まいに大規模な変更を加える点がリノベーションの特徴です。
「ちょっと古くなったから直したい」と思う場合はリフォーム、「ライフスタイルに合わせて間取りから変えて、自分らしい空間にしたい」と思う場合はリノベーションと考えましょう。

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リノベーション物件の資産価値が下がりにくい理由とは？

不動産の資産価値は、新築時をピークに時間の経過とともに緩やかに下がっていくのが一般的です。
では、なぜリノベーションが資産価値の維持に繋がるのか、その理由を解説します。

快適性と機能性の向上による「付加価値」の創出

リノベーションは、単に見た目をきれいにするだけでなく、住まいの快適性や機能性を大幅に向上させることができます。
たとえば、最新の設備を導入したり、ライフスタイルに合わせた間取りに変更したりすることで、住人にとっての利便性が格段に上がるのです。
付加価値は、将来的に売却を検討する際にも大きな強みとなります。
買主は、単に築年数だけでなく、住まいの機能性やデザイン性といった付加価値を重視する傾向にあります。

経年劣化への対策と建物の長寿命化

不動産の価値が下がる大きな要因の1つが「経年劣化」です。
築年数が経過すると、設備が古くなったり、建物の構造部分に不具合が生じたりすることがあります。
しかし、リノベーションでは、これらの経年劣化に対する対策を講じることが可能です。
とくに、目に見えない部分の改修は、建物の寿命を延ばし、将来的な修繕費用を抑えることに繋がります。
配管・配線の刷新、断熱性能の向上、耐震補強などの工事は、建物の基本的な性能を向上させるため、不動産の「安心・安全」といった本質的な価値を高めることに繋がります。

多様化する現代の「ニーズ」への対応力

現代の住まいのニーズは多様化しており、画一的な間取りや設備では、すべての方の要望を満たすことはできません。
たとえば、共働き世帯の増加にともなう家事動線の効率化、高齢化社会におけるバリアフリー化、環境意識の高まりによる省エネ性能の重視など、さまざまなニーズが生まれています。
リノベーションは、これらの多様なニーズに柔軟に対応できる点が強みです。
このように、リノベーションによって、現代のニーズに合致した住まいへと生まれ変わらせると、将来的に売却する際にも、より多くの買主の目に留まり、高い評価を得やすくなります。
結果として、中古物件としての競争力が高まり、資産価値が下がりにくいのです。

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資産価値を最大限に高めるリノベーションのポイント

不動産の資産価値を決定づける主要な要素に触れながら、押さえるべきポイントを解説します。

不動産の基本要素を見極める

不動産の資産価値を語るうえで、もっとも基本的な要素となるのが「立地条件」と「築年数」です。
駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、治安、学校区など、利便性や住環境の良さは、常に不動産価値の大きな決定要因となります。
どれだけ内装をきれいにしても、立地が悪い物件では、将来の売却時に苦戦する可能性が高いです。
また、不動産価値は、築年数の経過とともに下落する傾向にあります。
とくに、築20年～30年を過ぎると、給排水管や電気配線などの設備が老朽化し、大規模な修繕が必要となる時期に差し掛かります。
一般的に、築25年を超える物件は、内装だけでなく、見えない部分の設備も一新すると、新たな価値を創造しやすいです。
マンションの場合、建物の「管理状態」が資産価値を大きく左右します。
修繕積立金がきちんと積み立てられているか、大規模修繕が計画通りにおこなわれているか、共用部分の清掃が行き届いているかなどです。
管理組合の運営状況や建物の維持管理体制は、売却時の評価に直結します。
リノベーションをおこなう際には、自身の専有部分だけでなく、マンション全体の管理状況についても確認し、必要であれば管理組合に働きかけることも視野に入れると良いでしょう。

リノベーションのポイント

一戸建てであれば基礎や柱、梁の状態、マンションであれば壁や床のコンクリートの状態を確認し、必要に応じて補強をおこなうと、建物の耐久性を高められます。
とくに、耐震性能は、現代において重視される要素であり、既存の耐震基準を満たさない場合は、耐震補強を検討すると、安全性が高まり、資産価値向上に繋がるでしょう。
また、リノベーションで資産価値を最大限に高めるためには、特定の個人の趣味に偏りすぎず、幅広い層に受け入れられる「汎用性の高いデザイン」を意識することです。
奇抜なデザインや極端な間取りは、個性的である一方で、将来的に売却する際に買主を見つけにくくなる可能性があります。
万人受けするシンプルで普遍的なデザイン、そして可変性のある間取りを取り入れると、より多くの層にアピールでき、資産価値を維持しやすいです。

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まとめ

リノベーションとリフォームの違いは「目的」と「規模」にあります。
リノベーション物件の資産価値が下がりにくい理由は、付加価値があること、経年劣化の対策ができること、ニーズに合わせられることが挙げられます。
リノベーションのポイントは、機能性・安全性・デザイン性を意識することです。
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長年住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる「リースバック」は、老後資金の確保や住宅ローンの早期返済などを目的に活用されます。
リースバックのメリットは、自宅を売却してまとまった資金を得ると同時に、住宅ローンの返済負担から解放されることです。
では、自宅を手放した後の「固定資産税」は、誰が負担するのでしょうか。
今回は、大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市でリースバックを検討中の方向けにリースバックを利用したときの固定資産税の扱いやその他にかかる税金、買い戻しをした場合の税金について解説します。

リースバック後は固定資産税を支払う必要がない？

リースバック後は、基本的に固定資産税を支払う必要はありません。
はじめに固定資産税がどのような税金なのかを解説した上で、支払いが不要となる理由についてご説明します。

固定資産税とは

不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋、償却資産といった固定資産を所有している方に課される地方税です。
課税標準額に税率（原則1.4％）をかけて計算し、たとえば課税標準額が1,000万円の場合、固定資産税は14万円となります。
ただし、条件を満たせば土地や住宅には軽減措置が適用され、実際の税額はこれより少なくなるケースが多いです。
詳しくは自治体の固定資産税担当窓口や固定資産税課税明細書で確認しましょう。
なお、所有している土地や建物が市街化区域内にある場合には、原則として「都市計画税」も課税されます（償却資産は対象外）。
都市計画税は、市町村が都市計画事業や土地区画整理事業をおこなうために使う目的税で、各自治体の判断により課されるものです。

リースバック後は固定資産税の支払いが不要

リースバックを利用した後は、ご自身で固定資産税を支払う必要はなくなります。
これは、自宅の所有者がリースバック事業者に変わるためです。
リースバックとは、自宅を売却して現金を得たうえで、その後は家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却によって所有権はリースバック事業者に移るため、固定資産税の納税義務もその事業者に引き継がれます。
また、都市計画税も固定資産税と同じく「不動産の所有者」に課される税金です。
したがって、リースバックを利用した後は、都市計画税も含めてこれらの税金は事業者が支払うことになります。

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リースバックで発生する可能性のある税金

リースバックを行うと、自宅の売却などにともなって税金が発生する場合があります。
リースバックに関する主な税金は次の4つです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
自宅を売却したからといって、その売却価格すべてに税金がかかるわけではありません。
実際に課税されるのは、次の計算式で求められる「課税譲渡所得金額」です。
課税譲渡所得金額 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
取得費とは不動産を購入した時にかかった費用のことで、購入代金や建築費、リフォーム費用などが該当します。
譲渡費用とは不動産を売却した時にかかった費用を指し、リースバックを利用する際に支払った費用もここに含まれます。
リースバックで自宅を売却した際、売却価格が購入時の取得費や売却にかかった費用を上回り、利益（譲渡益）が出た場合には、その金額に譲渡所得税がかかるので注意しましょう。
ただし、マイホームとして使っていた不動産には、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」など、税負担を軽減できる特例が用意されています。
これらの制度を上手に活用することで、譲渡所得税を大きく抑えられる場合があるため、必要に応じて税理士などの専門家に相談すると安心です。

印紙税

リースバックを利用する際には、リースバック事業者と不動産売買契約書を取り交わします。
この契約書には売却金額が記載されており、その金額に応じて印紙税がかかります。
2027年3月31日までに作成された売買契約書には軽減措置が適用され、軽減税額は以下のとおりです。

• ●100万円を超え500万円以下：1,000円
• ●500万円を超え1,000万円以下：5,000円
• ●1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
• ●5,000万円を超え1億円以下：3万円

本来の税率やその他の金額に応じた税率については、国税庁のホームページでご確認ください。

登録免許税

登録免許税とは、所有権の移転や抵当権の抹消といった登記手続きを行う際に課される税金です。
リースバックをすると自宅の所有者がリースバック事業者に移るため、所有権の移転登記を行わなければなりません。
その際に登録免許税がかかりますが、所有権移転登記にかかる登録免許税は基本的にリースバック事業者が負担します。
売主が負担するものとしては、抵当権抹消登記における登録免許税が挙げられます。
たとえば、リースバックで得た売却代金を使って住宅ローンを完済する場合、あわせて抵当権の抹消登記が必要です。
その際には、登記手続きにかかる費用として登録免許税が発生し、原則として売主が負担しなければなりません。

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リースバックで買い戻しをしたときの固定資産税は？

リースバックの契約次第では、売却した自宅を将来買い戻すことが可能です。
これを買い戻しと呼び、契約時にあらかじめ「買い戻し特約」などを結ぶ必要があります。
最後に、買い戻しの仕組みと注意点、買い戻した場合の固定資産税について解説します。

リースバックにおける買い戻しとは

リースバックにおける買い戻しとは、一度売却した自宅を、将来的に再び自分で買い戻せる制度のことです。
たとえば、資金繰りの都合でやむを得ず自宅をリースバックし、家賃を支払いそのまま同じ家に住み続けたとします。
その後、経済的に余裕ができたときに、一定の条件や価格で再度その自宅を購入するという流れです。
ただし、買い戻しができるかどうかは契約内容によって異なり、すべての契約に買い戻しの権利があるわけではありません。
買い戻し価格は売却時より高く設定されるケースも多いため、契約時に詳細を確認し、慎重に検討することが大切です。

買い戻し後の固定資産税は誰が負担する？

リースバックで手放した自宅を買い戻した場合、再び所有者となるため固定資産税の納税義務が生じます。
もし固定資産税を滞納すると、せっかく買い戻した自宅が差し押さえになり、所有権を失ってしまう可能性があります。
買い戻しを検討する際は、購入資金だけでなく、その後の固定資産税の支払いが無理なく続けられるかどうかも含めて、総合的に判断することが大切です。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却して資金を確保しつつ、家賃を支払ってそのまま住み続けられる仕組みです。
売却後は所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税や都市計画税の支払い義務もなくなります。
ただし、売却益が出た場合は譲渡所得税が発生する可能性があり、契約書には印紙税もかかります。
また、住宅ローンの完済に伴い抵当権を抹消する場合は、登録免許税も必要です。
将来、自宅を買い戻す場合には再び固定資産税の納税義務が生じるため、資金計画を含めて慎重に検討しましょう。
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