事故物件の告知義務とは？告知義務違反のリスクや売却時のポイント

不動産の購入は一生に一度といわれており、失敗したくないと誰もが思うものです。
そのため、売主は買主に対して、不動産の状態をしっかりと伝えなくてはなりません。
過去に事件や事故があったことを隠して引き渡してしまうと、告知義務違反となるリスクがあります。
今回は事故物件の告知義務とはなにか、告知義務違反のリスクや売却時のポイントについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で事故物件を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件の売却時は告知義務違反に注意！そもそも告知義務とはどんなもの？

まずは、事故物件における告知義務とはなにかについて解説します。

告知義務とは？

告知義務とは、物件に生じている不具合を、借主や買主に伝えることです。
中古物件の場合、築年数の経過にともない、さまざまなところが劣化していることと思います。
「雨漏りが生じている」「床が傾いている」といった不具合などです。
その不具合のことを瑕疵と呼び、売主に対してその瑕疵についての告知義務が乗じます。
瑕疵を隠したまま引き渡ししてしまうと、告知義務違反とみなされ、さまざまなリスクがあるため注意が必要です。

瑕疵の種類とは？

不動産における瑕疵には、下記のとおりいくつかの種類があります。

• 物理的瑕疵
• 心理的瑕疵
• 環境的瑕疵
• 法律的瑕疵

物理的瑕疵とは雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下など、不動産に物理的な不具合が生じていることです。
生活するうえで支障がある場合、物理的瑕疵物件として取り扱われます。
心理的瑕疵とは、敷地内事故や事件、自殺などが起きた過去があり、住む方が心理的な抵抗を感じやすいことです。
土地や建物そのものには不具合がないものの、事件や事故によって不安になったり不快な思いをしたりする可能性が高い物件は、事故物件とみなされます。
環境的瑕疵とは、周辺にごみ焼却施設があったり、日照問題が生じていたりすることです。
高速道路が近いがゆえに、振動や騒音が発生する場合も、環境的瑕疵に該当するでしょう。
法律的瑕疵とは、建築基準法で不動産の建築や使用が制限されていることです。
増加築ができなかったり、思うような建物が建てられなかったりする場合、法律的瑕疵物件となることがあります。

告知義務が生じる期間とは？

これまでは事故物件における告知義務の期間に、明確なルールがありませんでした。
しかし、令和3年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されています。
このガイドラインによると、賃貸物件と売買物件、それぞれの告知義務の期間が書きのように明示されています。

• 賃貸物件の場合：事件や事故などの発生から3年間
• 売買物件の場合：無期限

賃貸物件では、おおむね3年間が期間です。
その反面、売買物件では不動産会社が事故や事件があったことを知っている限り、無期限で告知義務が生じます。
その理由は、賃貸契約よりも売買契約のほうが、契約の判断に影響を与えやすいためです。

事故物件とそうでない物件を比べたとき、契約するか否かだけでなく、取引金額にも影響を及ぼすでしょう。

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事故物件であることを隠して告知義務違反になることのリスク

続いて、事故物件であることを隠し、告知義務違反になることのリスクについて解説します。

リスク1：契約不適合責任を追及される

告知義務違反のリスクとしてまず挙げられるのが、契約不適合責任を追及されることです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した際に、買主に対して負う責任となります。
以前は、売主が気付けなかった瑕疵が見つかった場合、売主側で責任を負う必要はありませんでした。
しかし、現在は気付けなかった不具合についても、責任を負うことになります。

リスク2：補修請求を受ける

補修請求を受けることも、リスクの一つです。
物理的瑕疵、つまり雨漏りやシロアリ被害が生じている場合、その部分について補修をするよう買主から請求されます。
補修するための費用を、請求されることもあるでしょう。

リスク3：代金の減額請求

代金の減額請求も、告知義務違反のリスクの一つです。
補修ができない不具合や、物理的瑕疵以外の不具合の場合は、代金の減額請求を受けることがあります。
「事故物件だとわかっていれば、この価格では買わなかった」という、買主の意思を優先するためです。
事故や事件があったことを隠して告知義務違反になるより、告知したうえで価格に納得してもらい、成約に至るほうが良いといえます。

リスク4：損害賠償請求につながる

告知義務違反と判断された場合、損害賠償請求につながることもあります。
請求される主なものは、登記費用や売買契約書に使用した印紙代、引っ越し代などです。
心理的瑕疵（事故物件）の場合は、その費用だけでなく、慰謝料を請求されることもあるでしょう。
大きなリスクをともなうことになるので、告知義務違反にならないよう注意が必要です。

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事故物件で告知義務違反にならないよう売却するポイント

最後に、事故物件で告知義務違反にならないよう、売却する方法やポイントについて解説します。

売却のポイント1：特殊清掃をおこなっておく

売却のポイントとしてまず挙げられるのが、特殊清掃をおこなっておくことです。
特殊清掃とは、壁や床に染みついた体液やにおいを除去する清掃を指します。
とくに孤独死などで発見が遅れた場合、消臭が難しくなってしまうのが現状です。
特殊清掃であれば、専用の薬剤や道具を使って綺麗にすることができます。
「リフォームを依頼すれば良いのでは…？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リフォームはあくまでも原状回復にともなう室内の修繕がメインです。
リフォームのみを実施しても、染みついた体液やにおいを辞去することは困難といえます。

売却のポイント2：床材や壁紙を張り替える

床材や壁紙を張り替えることも、売却する際のポイントの一つです。
特殊清掃をおこなったあと、室内は綺麗になりますが、事故物件という事実は変わりません。
事故や事件と関係ない傷や汚れであっても、内覧者は嫌悪感を抱く可能性があります。
床材や壁紙が劣化している場合は、思いきって交換すると見た目の印象が良くなり、購入意欲が高まるでしょう。
事故物件というマイナスポイントを、できる限り払拭することが早期売却への近道です。

売却のポイント3：更地にする

ニュースになるような大きな事件や事故の場合、建物が建っていると売れ残る可能性があります。
早く売却したい場合は、思い切って更地にするのも一つの方法です。
ただし、解体費用がかかったり、固定資産税が高くなったりするのがデメリットとなります。
事故物件を所有するデメリットと比べ、更地にするか否かを判断することがポイントです。

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まとめ

事故物件における告知義務とは、物件に生じている不具合（瑕疵）を、売主側が借主や買主に伝える義務のことです。
告知義務違反と判断された場合、代金の減額請求や損害賠償請求に応じる必要など、売主はたくさんのリスクを抱えることになります。
特殊清掃を済ませたり、思い切って更地にしたりするとスムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。
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