リースバック後は固定資産税の支払いが不要？固定資産税以外の税金も解説

長年住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる「リースバック」は、老後資金の確保や住宅ローンの早期返済などを目的に活用されます。
リースバックのメリットは、自宅を売却してまとまった資金を得ると同時に、住宅ローンの返済負担から解放されることです。
では、自宅を手放した後の「固定資産税」は、誰が負担するのでしょうか。
今回は、大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市でリースバックを検討中の方向けにリースバックを利用したときの固定資産税の扱いやその他にかかる税金、買い戻しをした場合の税金について解説します。

リースバック後は固定資産税を支払う必要がない？

リースバック後は、基本的に固定資産税を支払う必要はありません。
はじめに固定資産税がどのような税金なのかを解説した上で、支払いが不要となる理由についてご説明します。

固定資産税とは

不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋、償却資産といった固定資産を所有している方に課される地方税です。
課税標準額に税率（原則1.4％）をかけて計算し、たとえば課税標準額が1,000万円の場合、固定資産税は14万円となります。
ただし、条件を満たせば土地や住宅には軽減措置が適用され、実際の税額はこれより少なくなるケースが多いです。
詳しくは自治体の固定資産税担当窓口や固定資産税課税明細書で確認しましょう。
なお、所有している土地や建物が市街化区域内にある場合には、原則として「都市計画税」も課税されます（償却資産は対象外）。
都市計画税は、市町村が都市計画事業や土地区画整理事業をおこなうために使う目的税で、各自治体の判断により課されるものです。

リースバック後は固定資産税の支払いが不要

リースバックを利用した後は、ご自身で固定資産税を支払う必要はなくなります。
これは、自宅の所有者がリースバック事業者に変わるためです。
リースバックとは、自宅を売却して現金を得たうえで、その後は家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却によって所有権はリースバック事業者に移るため、固定資産税の納税義務もその事業者に引き継がれます。
また、都市計画税も固定資産税と同じく「不動産の所有者」に課される税金です。
したがって、リースバックを利用した後は、都市計画税も含めてこれらの税金は事業者が支払うことになります。

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リースバックで発生する可能性のある税金

リースバックを行うと、自宅の売却などにともなって税金が発生する場合があります。
リースバックに関する主な税金は次の4つです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
自宅を売却したからといって、その売却価格すべてに税金がかかるわけではありません。
実際に課税されるのは、次の計算式で求められる「課税譲渡所得金額」です。
課税譲渡所得金額 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
取得費とは不動産を購入した時にかかった費用のことで、購入代金や建築費、リフォーム費用などが該当します。
譲渡費用とは不動産を売却した時にかかった費用を指し、リースバックを利用する際に支払った費用もここに含まれます。
リースバックで自宅を売却した際、売却価格が購入時の取得費や売却にかかった費用を上回り、利益（譲渡益）が出た場合には、その金額に譲渡所得税がかかるので注意しましょう。
ただし、マイホームとして使っていた不動産には、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」など、税負担を軽減できる特例が用意されています。
これらの制度を上手に活用することで、譲渡所得税を大きく抑えられる場合があるため、必要に応じて税理士などの専門家に相談すると安心です。

印紙税

リースバックを利用する際には、リースバック事業者と不動産売買契約書を取り交わします。
この契約書には売却金額が記載されており、その金額に応じて印紙税がかかります。
2027年3月31日までに作成された売買契約書には軽減措置が適用され、軽減税額は以下のとおりです。

• ●100万円を超え500万円以下：1,000円
• ●500万円を超え1,000万円以下：5,000円
• ●1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
• ●5,000万円を超え1億円以下：3万円

本来の税率やその他の金額に応じた税率については、国税庁のホームページでご確認ください。

登録免許税

登録免許税とは、所有権の移転や抵当権の抹消といった登記手続きを行う際に課される税金です。
リースバックをすると自宅の所有者がリースバック事業者に移るため、所有権の移転登記を行わなければなりません。
その際に登録免許税がかかりますが、所有権移転登記にかかる登録免許税は基本的にリースバック事業者が負担します。
売主が負担するものとしては、抵当権抹消登記における登録免許税が挙げられます。
たとえば、リースバックで得た売却代金を使って住宅ローンを完済する場合、あわせて抵当権の抹消登記が必要です。
その際には、登記手続きにかかる費用として登録免許税が発生し、原則として売主が負担しなければなりません。

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リースバックで買い戻しをしたときの固定資産税は？

リースバックの契約次第では、売却した自宅を将来買い戻すことが可能です。
これを買い戻しと呼び、契約時にあらかじめ「買い戻し特約」などを結ぶ必要があります。
最後に、買い戻しの仕組みと注意点、買い戻した場合の固定資産税について解説します。

リースバックにおける買い戻しとは

リースバックにおける買い戻しとは、一度売却した自宅を、将来的に再び自分で買い戻せる制度のことです。
たとえば、資金繰りの都合でやむを得ず自宅をリースバックし、家賃を支払いそのまま同じ家に住み続けたとします。
その後、経済的に余裕ができたときに、一定の条件や価格で再度その自宅を購入するという流れです。
ただし、買い戻しができるかどうかは契約内容によって異なり、すべての契約に買い戻しの権利があるわけではありません。
買い戻し価格は売却時より高く設定されるケースも多いため、契約時に詳細を確認し、慎重に検討することが大切です。

買い戻し後の固定資産税は誰が負担する？

リースバックで手放した自宅を買い戻した場合、再び所有者となるため固定資産税の納税義務が生じます。
もし固定資産税を滞納すると、せっかく買い戻した自宅が差し押さえになり、所有権を失ってしまう可能性があります。
買い戻しを検討する際は、購入資金だけでなく、その後の固定資産税の支払いが無理なく続けられるかどうかも含めて、総合的に判断することが大切です。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却して資金を確保しつつ、家賃を支払ってそのまま住み続けられる仕組みです。
売却後は所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税や都市計画税の支払い義務もなくなります。
ただし、売却益が出た場合は譲渡所得税が発生する可能性があり、契約書には印紙税もかかります。
また、住宅ローンの完済に伴い抵当権を抹消する場合は、登録免許税も必要です。
将来、自宅を買い戻す場合には再び固定資産税の納税義務が生じるため、資金計画を含めて慎重に検討しましょう。
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