オーナーチェンジ物件はなぜ売却しにくい？売却成功へ導くコツや流れを解説！

入居者がいる状態で賃貸物件を売りに出す場合、オーナーチェンジ物件として扱われます。
オーナーチェンジ物件は、一般的な不動産に比べて売却が難しいとされています。
なるべく早く、より好条件で売却するためにも、成約に繋げるコツを確認しておきましょう。
今回はオーナーチェンジ物件が売却しにくい理由と売却を成功させるためのコツ、取引の流れを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市でオーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは

一般的な不動産は、平均3〜6か月程度で売却できると言われています。
しかし不動産によっては売却に時間がかかることもあり、オーナーチェンジ物件もその1つです。
ここからは、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由を解説します。

理由1：ターゲットが限られる

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由の1つに、ターゲットが限定的になる点が挙げられます。
入居者がいる物件の購入を検討するのは、個人の買主ではなく投資家がほとんどです。
区分マンションの場合、空室状態であれば居住用物件としても売り出せます。
しかし居住者がいる場合は、収益物件としてしか売却できません。
収益物件は居住用物件に比べると購入者が限られるため、売却しずらい傾向にあります。

理由2：住宅ローンの審査に通りにくい

買主が住宅ローンを組みにくいことも、オーナーチェンジ物件が売却しにくいとされる理由の1つです。
オーナーチェンジ物件に限らず、不動産は高額な買い物であるため、ほとんどの方がローンを利用します。
不動産購入と聞いて思い浮かべるのが住宅ローンですが、賃貸物件の購入に住宅ローンは利用できません。
住宅ローンは、ご自身が住む居住用物件（マイホームなど）の取得を支援するためのローンだからです。
オーナーチェンジ物件を購入する際は、不動産投資用ローンを組むか現金を用意する必要があります。
ただし、不動産投資用ローンは住宅ローンと比較して金利が高く、物件によっては返済期間が短くなります。
ローンを組むにも資金力が必要なので、オーナーチェンジ物件は居住用物件に比べて売却が難しいといえるでしょう。

理由3：室内を見るのが難しい

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由として、内覧ができないことも挙げられます。
物件写真や資料だけを見て不動産の購入を決める方は少なく、ほとんどの方が内覧を行います。
しかしオーナーチェンジ物件には居住者がいるため、一般的には内覧ができません。
室内の状況や劣化具合、日当たりや風通しなど、実際に室内を見てみないとわからないことも多いです。
内覧ができないとなると購入を前向きに検討できず、候補から外されてしまう可能性があります。

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オーナーチェンジ物件をスムーズに売却したい！成功へ繋げるコツとは

不動産という高額な資産を手放すわけですから、少しでも多くのお金を手元に残したいですよね。
ここからは、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツについて解説します。

売却のコツ1：空室を改善する

オーナーチェンジ物件を売り出す際は、できる限り空室を改善することをおすすめします。
空室が多いと収益性が低いとみなされ、購入対象から除外されてしまう可能性があるためです。
空室の改善方法としては、管理の徹底と賃料の見直しなどが挙げられます。
一般的に賃貸物件の管理は専門会社に依頼しますが、売主も物件周辺を定期的に確認することが大切です。
駐車場やゴミ捨て場などの共有スペースをチェックし、汚れている場合はきれいにしましょう。
賃料は景気動向にあわせて定期的に見直しを行い、相場よりも高い場合は値下げするのがおすすめです。

売却のコツ2：更新料を無料にする

現在住んでいる入居者の退去を防ぐために、更新料を無料にする方法があります。
契約を更新する際には更新料がかかるため、「それなら他の物件を検討しよう」と考える方もいらっしゃるでしょう。
契約更新の際に退去を検討していた方でも、更新料がかからないとなれば継続して住んでくれる可能性があります。
契約更新の確約により空室が出るのを防げるので、満室に近づけるために1から入居者を探す必要がありません。
更新手続きの案内は、契約満了日の1か月から3か月前に通知するのが一般的です。
契約更新のタイミングで退去を検討する方も多いため、更新料を無料にする際は早めに入居者に通知しましょう。

売却のコツ3：買主に物件のメリットを伝える

オーナーチェンジ物件だからこそ得られるメリットをアピールすることも大切です。
オーナーチェンジ物件の魅力は、すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られることです。
月々の収益のキャッシュフローも立てやすいことから、投資初心者でも安心して購入に踏み切れるでしょう。
また、オーナーチェンジ物件は売却価格が低くなる傾向にあり、購入者のハードルが下がる点もメリットの1つです。
売却価格の低さは売主からするとデメリットに感じますが、購入希望者には大きなアピールポイントとなるでしょう。

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オーナーチェンジ物件を売り出す前に知っておきたい！売却の流れ

オーナーチェンジ物件を売却する際の流れは、通常の不動産を大きな違いはありません。
ただしオーナーチェンジ物件を売る際は、レントロール（賃貸借条件一覧表）の用意や賃貸借契約の引き継ぎが必要です。
ここからは、オーナーチェンジ物件の売却におけるおおまかな流れを解説します。

ステップ1：査定を依頼して媒介契約を結ぶ

まずは物件の売却価格を知るために、不動産会社に価格査定を依頼します。
収益物件は、収益還元法と呼ばれる手法に基づいて査定額を算出するのが一般的です。
収益還元法とは、不動産が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。
査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動がスタートします。

ステップ2：レントロールで賃貸状況を開示する

購入希望者が現れたら、物件情報や賃貸状況をなるべく詳細に説明しましょう。
その際はレントロール（賃貸借条件一覧表）を用意し、入居者の属性や賃料、敷金の有無などの情報を開示します。
レントロールは管理会社が作成するのが一般的ですが、不動産会社が作成するケースもあります。

ステップ3：売買契約を締結する

買主と売主それぞれが契約内容や条件に合意したら、売買契約を結びます。
1度結んだ売買契約は、気軽に変更・破棄することができません。
トラブルを避けるためにも、売買契約の内容をしっかりと確認したうえで契約を結びましょう。
また契約を結ぶ際は、物件価格の10%〜20％程度の手付金を買主から受け取ります。

ステップ4：賃貸契約の引き継ぎとオーナー変更の通知を行う

契約が成立したら、残金の受け取りと登記申請を行い、買主に物件を引き渡します。
その際は賃貸契約内容の書面を準備し、買主がスムーズに賃貸契約を引き継げるようにしておきましょう。
オーナーチェンジ物件の場合は、入居者にオーナーが変わったことを通知しなければなりません。
入居者との賃貸契約内容はオーナーが変わっても変更せずに引き継がれるので、その旨も伝えておきましょう。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、ターゲットが限定的で住宅ローンが組めないといった理由から売却が難しい傾向にあります。
売却の流れは通常の不動産と大きな違いはありませんが、レントロールの用意や賃貸借契約の引き継ぎが必要です。
スムーズな売却を目指すためにも、家賃や更新料を見直し、満室に近い状態で売り出すことをおすすめします。
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