外国人でも日本の不動産を売却できる？売却の必要書類や税金について解説

外国人が日本の不動産を売却する場合、必要書類や税金など、注意すべき点がいくつかあります。
そこで本記事では、外国人でも日本の不動産を売却できるのか、売却時の必要書類や税金について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

外国人でも日本の不動産を売却できる？

日本では「外国人が不動産を所有すること」や「外国人が不動産を売却すること」に原則として制限はありません。
たとえ日本に住んでいなくても、適切な手続きを踏めば売却は可能です。

日本の法律に基づく不動産売却の可否

日本では不動産の所有に関して国籍を問わないため「売主 買主」のどちらが外国人であるかにかかわらず、売買契約自体は有効です。
実際に「所有権移転登記」も日本人とほぼ同じ手続きでおこなえるため、大きな心配は不要です。
外国人が不動産を売却する際、日本人同士の取引と大きく異なる点は言語や書類作成の問題でしょう。
売主・買主ともに日本語でのやりとりに不安がある場合は、通訳や翻訳サービスの利用を検討しましょう。
重要事項説明書や売買契約書は法律用語も多く、誤解なく理解することが大切です。
また、売主が海外に居住している場合は、契約締結や決済のタイミングで日本に来られないことも考えられます。
その場合、必要に応じて代理人（親族や信頼できる第三者）を立てる、あるいは不動産会社に売却手続きのサポートを依頼するとスムーズです。

代理人を活用した売却の流れ

海外在住の方が売却をスムーズに進めるために、代理人を活用するケースは珍しくありません。
代理人を立てる際は、以下の流れで進めると良いでしょう。
委任状の作成
売却を委任する内容を明確にした委任状を作成します。
売主本人の署名・押印が必要となるため、在外公館（日本大使館や領事館など）で書類に公証を受けると公的証明として活用できます。
必要書類の準備
売主本人の身分証明書（パスポートなど）や不動産の権利証、印鑑証明書（日本に住民登録がない場合はサイン証明書）などをそろえましょう。
代理人も本人確認書類を準備します。
不動産会社や専門家との連携
不動産会社や司法書士、税理士といった専門家と連携し、適切な手続きを踏みます。
日本の書式で進めるため、疑問点は都度確認しながら進めると安心です。
とくに税金や登記などは法的知識が必要となるため、専門家と連携しながら進めるとトラブルを防ぎやすいでしょう。

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外国人が日本の不動産を売却するときの必要書類とは？

外国人が日本の不動産を売却する場合、日本人と同様に所有権移転の手続きや税金関連の手続きを進める必要があります。
ただし、海外在住であるか否か、在留資格の有無などによって必要書類が若干異なるケースもあるため、あらかじめ書類をしっかりと確認しておくと安心です。

基本的な必要書類

基本的な必要書類は、以下のとおりです。

• ●不動産の権利証（登記済証）または登記識別情報
• ●本人確認書類
• ●印鑑証明書または署名証明書

不動産の権利証は、不動産の所有者であることを証明する重要な書類です。
紛失した場合は再発行できないため、もし見つからないときは司法書士など専門家に相談しましょう。
本人確認書類は、一般的にパスポートや在留カードなどが該当します。
取引を安全かつ正確に進めるため、写真付きで有効期限内のものを用意してください。
日本に在住している方で、印鑑を登録している場合は印鑑証明書を用意します。
一方、海外在住などで「印鑑証明書」を取得できない場合は、公的機関による「署名証明書」を用意するのが一般的です。
大使館や領事館で手続きをおこなうと発行してもらえます。

住民票が必要なケースと代替書類

売主が日本国内に住民登録をしている場合、不動産会社や司法書士に提出する書類として「住民票」を求められることがあります。
住民票は売買契約や登記申請時に、売主と登記情報の名義人が一致しているかを確認するためのものです。
住所変更をしている場合などは、最新の住所が記載された住民票を提出すると、本人確認や登記情報の整合を図ります。
海外在住などで「住民票」を取得できない場合は代替書類として「自国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」「大使館領事部で認証された宣誓供述書」などが必要です。
具体的な書類内容は、物件所在地の法務局や担当の司法書士、不動産会社と確認しながら準備を進めましょう。

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外国人が日本の不動産を売却するときにかかる税金とは？

外国人が売主の場合も、基本的には日本人と同様の税金が適用されますが、居住者か非居住者かによって課税方法や源泉徴収の有無が異なる点があります。

不動産売却で発生する税金の種類

不動産売却で発生する税金は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税の3つです。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その金額に応じて所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。
譲渡所得の計算は「売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」で求められるのが基本です。
取得費には購入時の価格や仲介手数料、譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税などが含まれます。
また、日本の税制では、不動産を所有していた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、注意が必要です。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」として優遇税率が適用され、5年以内では「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。
印紙税は、売買契約書を作成するときに課されます。
契約書に記載される金額によって異なり、数千円から数万円程度が一般的です。
登録免許税は、不動産の名義を変更する際にかかる税金です。

居住者と非居住者で変わる課税の仕組み

日本の税法上、「居住者」とは日本国内に住所を有する、もしくは現在まで引き続き1年以上居住している個人を指します。
外国籍の方でも、日本に長期滞在して生活の本拠を置いていれば居住者扱いになります。
一方で「非居住者」は、日本国内に住所を有さず、1年以上居住していない方のことです。
海外転勤や帰国などで日本を離れた外国人が、不動産を所有したまま売却をおこなうケースでは、非居住者として扱われる可能性があります。
居住者は、売却による譲渡所得に対して所得税・住民税が課されます。
そのため、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の申告時期に、確定申告が必要です。
非居住者の場合は住民税が課されない代わりに、「所得税（および復興特別所得税）」が源泉徴収の対象となる場合があります。

源泉徴収の仕組みと注意点

不動産売却における源泉徴収とは、不動産の売却代金を買主が支払う際、譲渡所得税相当額をあらかじめ差し引いて納付する制度です。
そのため、売主は売却代金から源泉徴収額分が差し引かれた額を受け取ることになります。
ただし、以下のような場合は源泉徴収はされません。

• ●売却代金が1億円以下
• ●個人の購入者が自己や親族の居住用として不動産を購入した場合

ただし、制度の適用基準は変更される可能性もありますので、最新情報を司法書士や税理士、不動産会社にご確認ください。

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まとめ

外国人でも日本の不動産を売却することは、日本の法律上問題ありません。
外国人が日本の不動産を売却する際の必要書類は、基本的には日本人とほぼ同じですが、海外在住や在留資格の状況によって「住民票」が用意できない場合や「代替書類」を求められる場合があります。
外国人が日本の不動産を売却する際、課税方法は大きく分けて居住者と非居住者で異なります。
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