相続放棄で不動産はどうなる？管理は相続人がするのか空き家化の対処法も解説

相続が発生した際、借金などの負債が多い場合や、維持管理が困難な不動産がある場合、相続放棄を検討される方も多いでしょう。
しかし、相続放棄をした場合、その不動産がどうなるのか、また放棄後の管理責任はどこにあるのかについて、正しく理解されていない方も少なくありません。
そこで、相続人全員が不動産を相続放棄するとどうなるのか、家の管理は誰がするべきかと空き家になる場合の対処法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなる？

相続人全員が相続放棄をおこなった場合、その不動産の帰属や管理について法的に明確な手続きが定められています。
最終的には国の所有となる可能性がありますが、そこに至るまでには複数の段階を経る必要があります。
ここでは、相続人全員が不動産の相続放棄をするとどうなるのかについて見ていきましょう。

不動産の国庫帰属と注意点

相続人全員が相続放棄をおこない、ほかに相続権を持つ者がいない場合、その不動産は最終的に国庫に帰属することになります。
これは民法第959条で法的に定められており、相続する者が誰もいない状態になるためです。
ただし、国庫帰属は自動的におこなわれるものではありません。
正式な法的手続きを経て初めて国の所有となります。
そのため、相続放棄をしたからといって、すぐに国が管理してくれるわけではないという点に注意が必要です。

相続財産清算人の役割と専任

国庫帰属に至るまでには、まず相続財産清算人の選任が必要となります。
相続財産清算人とは、相続人が存在しない場合や全員が相続放棄をした場合に、家庭裁判所によって選任される管理者のことです。
なお、2023年4月の民法改正により、従来の「相続財産管理人」から「相続財産清算人」へと名称が変更されています。
この清算人は、相続財産の調査、債権者への弁済、残余財産の国庫帰属手続きなどをおこないます。
清算人の選任には申立てが必要であり、利害関係人（債権者など）が申し立てをおこなうのが通常です。

相続人不在を証明する手続き

相続放棄の効力は、家庭裁判所への申述により法的に証明されます。
しかし、不動産が国庫に帰属するためには、単に相続放棄をするだけでは不十分で、相続人が存在しないことを法的に証明する必要があります。
これには、すべての相続人が相続放棄をおこなったことの証明書類や、ほかに相続権を持つ者がいないことを示す戸籍関係書類などが必要です。

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相続放棄後の不動産管理はどうなる？誰がおこなうのか

相続放棄をしても、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
とくに2023年4月の民法改正により、管理責任に関するルールが明確化されました。
ここでは、相続放棄後の不動産管理は誰がおこなうのかについて解説します。

2023年4月施行の民法改正による変更点

2023年4月1日に施行された改正民法により、相続放棄後の管理責任に関する規定が変更されました。
改正前は相続放棄をした者も一定の管理責任を負うとされていましたが、改正後はより限定的な条件下での「保存義務」へと名称および内容が変更されました。
この改正により、相続放棄をした者の負担は軽減されましたが、完全に管理責任から解放されたわけではありません。
特定の条件を満たす場合には、引き続き保存義務を負うことになります。

現に占有している場合の保存義務

改正民法第940条により、相続放棄をした者であっても、「現に占有している」相続財産については保存義務を負うことが明文化されました。
これは、実際にその不動産に住んでいる場合や、鍵を管理している場合などが該当します。
「現に占有している」とは、物理的にその財産を支配下に置いている状態です。
ここでの現に占有している場合とは、不動産を所有していた被相続人（亡くなった方）と同居していた方などが該当します。
なお、単に相続財産の所在を知っているだけでは占有には該当しません。

保存義務の具体的内容と範囲

保存義務とは、財産の現状維持に必要な行為をおこなう義務のことです。
具体的には、建物の倒壊を防ぐための最低限の修繕、不法侵入者の排除、火災等の事故防止措置などが含まれます。
ただし、この義務は「保存」に限定されており、価値の向上を図るような改良工事までは求められていません。
また、過度な費用負担を強いるものでもなく、現実的に可能な範囲での管理が求められています。
とはいえ、改正前の管理義務と改正後の保存義務の中身に大きな違いはないと考えられます。
呼び方が変わったと思っておいても良いでしょう。

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相続放棄で不動産が空き家になるとどうなる？対処法について

相続放棄により空き家となった不動産については、さまざまなリスクが伴います。
適切な対処法を知っておくことで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。
ここでは、相続放棄で不動産が空き家になった場合のリスクとその対処法を見ていきましょう。

空き家化に伴うリスクとは

相続放棄により空き家となった不動産には、多くのリスクが潜んでいます。
まず、建物の老朽化による倒壊リスクがあります。
適切な維持管理がおこなわれない建物は急速に劣化し、近隣住民に危害を及ぼす可能性があるでしょう。
また、不法侵入や放火などの犯罪に利用されるリスク、野生動物の棲み付きによる衛生問題、雑草の繁茂による景観悪化なども懸念されます。
これらの問題が発生し第三者に損害を与えた場合、管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性があります。

相続財産清算人の選任申立てをおこなうのが有効な対処法

空き家化のリスクを回避するため、相続財産清算人の選任申立てを検討することが重要です。
相続財産清算人は、配偶者などの相続人から選任されることもありますが、相続財産の管理・清算をおこなう専門家である弁護士が選任されることもあります。
清算人が選任されれば、空き家の管理責任は清算人に移転されます。
これにより、相続放棄をした者の管理負担は大幅に軽減されることになるでしょう。
ただし、選任には費用がかかり、また選任されるまでには一定の期間を要する点に注意が必要です。

家庭裁判所での手続きと注意点

相続財産清算人の選任申立ては、相続開始地を管轄する家庭裁判所に対しておこないます。
申立ての際には、予納金の納付が求められるためご注意ください。
予納金の額は事案により異なりますが、数十万円から数百万円程度となることが一般的です。
手続きには専門的な知識が必要なため、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

相続放棄をした不動産は、最終的に国庫に帰属しますが、そのためには相続財産管理人の選任などの法的手続きが必要です。
2023年4月の民法改正により管理責任は限定的になりましたが、現に占有している場合は保存義務が残るため注意が必要です。
空き家化によるリスクを回避するためには、相続財産清算人の選任申立てを家庭裁判所におこなうことが効果的な対処法となります。
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