不動産の囲い込みとは？囲い込みによるデメリットや対処法を解説！

不動産売却をスムーズに進めるためには、正しい情報と信頼できるパートナーが欠かせません。
しかし実際の取引の中では、「囲い込み」と呼ばれる不透明な行為が問題となることがあります。
本記事では、不動産取引における囲い込みとは何か、注意点や対処法などを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の囲い込みとは？正しい知識で安心できる売却を

不動産を売却しようと考えている方の中には、「囲い込み」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
囲い込みは、売却を依頼した不動産会社が他社へ物件情報を共有せず、自社のみで取引を成立させようとする行為を指します。
ここでは、なぜ囲い込みが起こるのか、囲い込みを防ぐためにできることをご紹介します。

なぜ不動産の囲い込みは起こるのか

囲い込みは、不動産会社が「両手仲介」を狙うことで発生します。
両手仲介とは、1件の取引で売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る形態のことです。
売主の利益よりも自社の利益を優先する一部の業者が、他社からの紹介を断り、買主を自社で見つけようとすることで囲い込みが発生します。
もちろん、すべての会社がそのような行為をしているわけではありません。
納得のいく売却にするためには、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

囲い込みは明確なルール違反

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する法的義務があります。
にもかかわらず、自社の利益（両手仲介）のために他社からの問い合わせに嘘をついて紹介を拒否する「囲い込み」は、売主への背信行為であり、宅建業法違反として行政処分の対象になり得る重大な問題です。
国土交通省もこれを問題視しており、近年はより透明性を求める厳しい指導が進んでいます。
不動産業界でも問題視されており、近年はより透明性を求める動きが進んでいます。

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不動産売却前に知っておきたい！囲い込みにより生じるデメリットとは

ここでは、囲い込みによってどのようなデメリットが生じるのかを解説します。

①売却の機会を逃すリスクがある

囲い込みがおこなわれると、他の不動産会社が買主を紹介できなくなり、購入希望者の目に触れる機会が減ってしまいます。
結果として、せっかく需要のあるエリアや価格帯でも、売却のスピードが遅くなることがあります。
買主の候補が限られれば、価格交渉で不利になることもケースも少なくありません。
売主にとって最も大きなデメリットは、市場全体での競争原理が働かなくなることです。
多くの方に見てもらう機会を奪われることで、適正価格での売却が難しくなります。

②売却価格が下がる可能性が高まる

囲い込みをおこなう不動産会社は、自社で買主を見つければ仲介手数料を両方から受け取れるという利益を優先する傾向があります。
そのため、他社に情報を開示せず、売却を長引かせることで「値下げしてもらいやすい状況」を作り出すこともあります。
結果的に、相場よりも低い価格で契約が成立してしまうケースが少なくありません。
売主としては、相場どおりの価格で売れるはずだった物件を不当に安く手放すリスクを背負うことになります。

③不動産会社への不信感やストレスが増える

囲い込みをおこなう不動産会社は、売主に対して販売状況を正確に報告しない場合があります
「問い合わせが少ない」「内覧希望がない」などと説明されても、実際には他社からの紹介を断っていることもあるでしょう。
こうした不透明な対応は、売主の不安や不信感を招きます。
不動産の売却は大きな取引であり、人生でそう何度も体験するものではありません。
誠実に対応してくれる不動産会社でなければ、安心して任せられないでしょう。
信頼を損なう囲い込みは、精神的にも大きな負担になる行為です。

④売却活動の透明性が失われる

囲い込みがおこなわれると、売主は本当に販売活動が進められているのかを確認しにくくなります。
レインズへの登録が遅れたり、他社からの問い合わせを拒否されたりしても外からは見えにくいため、不動産会社の報告を信じるしかない状況になりがちです。
これにより販売の進捗が不明瞭になり、必要な改善策（価格見直しや広告強化など）を適切なタイミングで取れなくなるかもしれません。
売却の判断が遅れれば、需要の高い時期を逃すリスクもあるでしょう。
囲い込みは、売却プロセス全体の透明性を損ない、納得のいく取引を妨げる要因となります。

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不動産売却中に囲い込みをされたと感じる場合の対処法

囲い込みがおこなわれているかどうかを、外部から見抜くのは容易ではありません。
しかし、次のような状況に当てはまる場合は、囲い込みを疑ったほうが良いでしょう。

• ●媒介契約を結んで1か月以上たっても問い合わせや内覧希望がまったくない
• ●契約後すぐに「値下げしたほうがいい」としつこく提案される
• ●他社を通じて物件を確認してもらった際に「商談中」や「資料を作成中」と言われて紹介を断られた

こうしたケースでは、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録状況を別の不動産会社に確認してもらうのが効果的です。
実際に他社が紹介できない状況であれば、囲い込みの可能性が高いと判断できます。
媒介契約は最長3か月が上限のため、更新を控え、契約満了を待って他社へ切り替えるのが現実的な対応策です。
また、不動産会社に明らかな不正や不誠実な対応が見られた場合には、売主の判断で即時に媒介契約を解除することも可能です。

不動産の囲い込みを防ぐ方法は

不動産の囲い込みを防ぐには、売主自身が「販売の透明性を確認する姿勢」を持つことが何より大切です。
以下の方法を実践することで、囲い込みのリスクを大きく減らせます。
囲い込みをしないよう働きかける
囲い込みを防ぐためには、契約前の段階で担当者に対して意識的に質問を投げかけることが効果的です。
たとえば、「両手仲介にこだわらずに買主を探してくれますか」と確認してみましょう。
売主が囲い込みを理解していると伝わることで、牽制効果が期待できます。
あわせて、販売戦略や今後の売却活動の進め方、広告を掲載する予定の媒体なども確認しておくと安心です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産取引で最も重要なのは、誠実で報告が丁寧な担当者を選ぶことです。
査定額だけを強調する会社ではなく、販売方法や情報公開の仕組みを具体的に説明できる会社を選びましょう。
囲い込みは売主に不利益を与える行為です。
信頼関係を築ける担当者に依頼することが、最良の防止策となります。

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まとめ

囲い込みがおこなわれると買主への情報公開が制限され、売却チャンスを逃したり値下げが必要になったりすることがあります。
囲い込みを防ぐには、まずレインズへの登録状況を確認し、登録証明書を発行してもらうことが重要です。
また、販売状況を丁寧に報告してくれる誠実な不動産会社を選ぶことも大切です。
売主自身が販売の透明性を意識し、信頼できるパートナーと取引を進めることで、納得のいく売却を実現できるでしょう。
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