廃業時に法人名義の不動産は売却できる？売却方法や流れについて解説

会社を廃業する際に、法人名義の不動産をどのように処分すれば良いかお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
法人所有の不動産と個人所有の不動産では、売却における当権の移転や納税のタイミングが異なります。
今回は廃業を機に法人名義の不動産を売却する方法や手続きの流れについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で法人名義の不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

廃業時に法人名義の不動産は売却できる？

法人名義の不動産でも売却は可能ですが、抵当権が設定されているかどうかで進め方が異なります。
抵当権とは、ローンの返済ができない場合に、金融機関が不動産を売却して融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定されているかどうかは、法務局にある全部事項証明書（登記事項証明書）で確認できます。
はじめに、抵当権が設定されている場合とされていない場合の不動産売却について解説します。

抵当権が設定されている場合

不動産に抵当権が設定されている場合は、ローンを完済しないと売却ができません。
自己資金で完済するのが難しい場合は、任意売却をするという選択肢もあります。
任意売却とは、借入先の金融機関から許可を得て、残債がある状態で不動産売を売却することです。
売却代金はローンの返済に充てられるため手元にお金は残りませんが、不動産を手放せるというメリットがあります。
任意売却をするには金融機関との交渉が重要なため、任意売却を得意とする不動産会社を選びましょう。

抵当権が設定されていない場合

不動産に抵当権が設定されていない場合は、一般的な不動産と同じように売却することができます。
社長が買い取るのではなく、第三者に売却したいのであれば、不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。
なお、抵当権は住宅ローンを利用する場合に設定される権利なので、融資を受けていない方は気にする必要がありません。
住宅ローンを組んで購入した不動産においても、ローンを完済していれば抵当権を抹消できるため、スムーズに売却を進められます。

売却するタイミングに注意

清算結了（会社の財産を清算して会社を消滅させる手続き）は、不動産売却後におこないます。
そのため、清算結了前には不動産の売却を済ましておかなければなりません。
また不動産を売却するタイミングとしては、会社解散年度よりも清算事業年度内がおすすめです。
会社解散年度よりも清算事業年度に不動産を売却したほうが、節税できる可能性が高いためです。
廃業時に法人名義の不動産を売却する際は、抵当権が設定されていないか確認し、清算結了前に売却を済ますことを意識しましょう。

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廃業時に法人名義の不動産を売却する方法

廃業時に法人名義の不動産を売却する方法には、次の3つの方法があります。

• ●第三者の買主を探して売却する
• ●社長が買い取る
• ●会社ごと売却する

それぞれの売却方法について、具体的に解説します。

第三者の買主を探して売却する

売主である法人が第三者の買主を探して、法人名義の不動産を売却する方法です。
買主を探す際は不動産会社に依頼し、一戸建てやマンションと同じように、市場で物件を売り出すのが一般的です。
不動産売却が完了するまでの期間は3〜6か月程度が目安ですが、物件によってはそれ以上かかることもあります。
不動産の売却を終えないと清算結了ができないため、焦りを感じてしまう方も多いでしょう。
しかし売却を急いでしまうと、売主からの強気な値下げ交渉に応じてしまい、損をすることも考えられます。
このような事態を防ぐためにも、不動産を売却すると決めたら、早めに不動産会社にご相談ください。

社長が買い取る

社長が法人名義の不動産を買い取る方法もあります。
ここでの注意点は、売却価格はなるべく相場に近い価格に設定することです。
あまりにも安い価格で買い取ると、みなし贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
また売却価格が低過ぎると、最終的に分配される残余財産が減るので、株主や債権者からクレームが来るかもしれません。
税金が加算されたりクレームがきたりすることのないよう、社長が不動産を買い取る際は周辺相場にあわせた価格設定を心がけましょう。

会社ごと売却する

法人名義の不動産だけではなく、会社の事業ごと一緒に売却する方法もあります。
この方法を「不動産M＆A」と呼び、会社をそのまま手渡すため、清算業務などの手続きが必要ありません。
また不動産売却益に対する法人税や所得税がかからない点も大きなメリットといえます。
しかし廃業となった会社の売却は需要が少なく、売却に時間がかかる可能性があります。
法人名義の不動産を売却する方法は複数あるので、会社の都合にあった方法を選択しましょう。

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廃業時に法人名義の不動産を売却するまでの流れ

最後に、法人名義の不動産を売却するまでの大まかな流れを解説します。

会社の解散を決議し清算人を選任する

会社を解散することを決めたら、解散を株主総会で決議します。
同時に株主総会によって、会社の解散後の清算業務をおこなう清算人の選出もおこないましょう。
解散を決議したら、その日から2週間以内に法務局で登記をおこなわなければなりません。
会社が解散すると、取締役は自動的にその役職を失うこととなります。

保有資産を売却する

会社が解散したら、不動産を含む法人名義の財産を売却・処分し、会社名義でないものにする必要があります。
同時に会社が保有する債務（借金）を返済し、債権者に対する支払いを完了させなくてはなりません。
やることは多岐にわたりますが、まずは保有資産の売却から始めましょう。
法人名義の不動産を売却する際には、多額の譲渡所得（売却益）を得られる可能性が高いです。
しかし建物の状態や立地などによっては、売却に時間がかかったり希望額で売れなかったりすることもあります。
期待どおりの価格や期間で売れないケースも想定して、早めに売却活動を開始しましょう。
売却が完了したら法務局で不動産登記をおこない、売却価格や手数料などを集計して売却損益を計算します。
登記を怠ると清算業務が完了しないため、なるべく早めに手続きを済ませるようにしましょう。

債権の取立と債務の返済をおこなう

会社が売掛金や未収入金などの債権を保有している場合は、債務者から回収することができます。
未回収となっている金額がある場合は、相手先に請求して支払ってもらいましょう。
反対に相手先に支払いが完了していない債務がある場合は、速やかに精算しなければなりません。

残余財産の確定と分配をおこなう

保有資産を売却や債権・債務の整理を精算をすると、最後には現金が残ります。
残った現金は、会社が最終的に消滅する前に各株主へ配当されるため、残余財産が確定したら1株いくらになるかを計算しましょう。
その後は、1株あたりの残余財産の金額をもとに計算された金額を各株主へと分配します。
残余財産の分配をおこなうと会社の清算事務が終結し、清算結了登記を経て会社は完全に消滅します。

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まとめ

廃業時に法人名義の不動産を売却する際は、まず抵当権の有無を確認します。
抵当権が設定されている場合はローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
売却方法には、第三者に売却する方法と社長自身が買い取る方法、会社ごと売却する方法の3つがあるため、会社の状況を見て判断しましょう。
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