不動産の売却益とは？計算方法や節税のコツについて解説！

マイホームや投資用不動産を売却すると、購入時より高く売れた場合に売却益が発生します。
売却益は税金の計算に直結するため、正しい理解が必要です。
この記事では、売却益の基本や計算方法、節税のポイントについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却したときに生じる売却益とは何か

不動産売買の経験があまりない方にとって、売却益が何を意味するのかイメージしにくいかもしれません。
まずは不動産売却における売却益とは何か、どのようなシーンで計算を求められるのかについて解説します。

売却益とは不動産売却で発生した利益のこと

売却益とは、不動産を売却して得られる実質的な利益のことを指します。
ここでいう売却益は売却価格そのものではなく、売却時にかかった諸費用を差し引いた「手元に残る利益」の部分です。
計算式で表すと以下のとおりです。
売却価格−（取得費+譲渡費用）−特別控除＝売却益
取得費と譲渡費用が多ければ多いほど、節税につながります。
不動産会社から受け取った領収書や関連書類は必ず保管し、正確に計算できるようにしておきましょう。
なお、具体的な計算方法については後ほど解説します。

不動産売却時に売却益を計算する理由

不動産売却時に売却益を計算する理由は、税金がこの売却益に応じて決まるためです。
譲渡所得税は売却価格そのものではなく、売却益に税率を掛けて算出されます。
たとえば、5,000万円で不動産を売却した場合でも、取得費や譲渡費用、特別控除を考慮すると、税金が発生しないケースもあります。
譲渡所得税を正しく把握するためには、売却益の計算が欠かせません。

売却益の有無にかかわらず確定申告は必要

不動産売却によって売却益が発生した場合、翌年に確定申告をしなければなりません。
一方で売却益がマイナスまたはゼロになった際には、原則として確定申告は不要です。
しかし、売却益が出なかった場合でも確定申告をおこなうことをおすすめします。
なぜなら、損益通算を利用することで他の所得と合算して節税につなげられる可能性があるためです。
なお、確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日におこなう必要があります。
申告義務のある方が納税を怠った場合、無申告加算税などのペナルティが課される可能性があるため注意しましょう。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法について

先に述べたように、不動産を売却して売却益が発生すると、譲渡所得税が課される可能性があります。
もし譲渡所得税の申告を行わなかった場合、無申告加算税が課されるリスクもあるため注意が必要です。
ここでは、確定申告でのトラブルを避け、売却後の資金計画を正しく立てるために売却益の計算方法を解説します。

計算方法1：減価償却費を考慮する

減価償却費とは、購入した資産が時間とともに価値を減少させることを考慮し、取得費用を一定期間に分けて経費として計上する方法です。
住宅などの建物は築年数とともに劣化するため、売却益を計算する際には減価償却費を差し引く必要があります。
計算式は以下のとおりです。
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
償却率は建物の構造や築年数により異なるため、詳細は国税庁のホームページなどで確認しましょう。

計算方法2：課税譲渡所得を算出する

課税譲渡所得とは、売却益から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた実質的な利益です。
この金額に税率を掛けて譲渡所得税が計算されます。
改めて課税譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得（売却益）
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、不動産購入時の価格や仲介手数料などが含まれます。
一方で譲渡費用は売却時にかかった費用を差し、仲介手数料や登記費用、測量費、賃貸物件であれば立退料なども対象です。
特別控除は一定の条件で差し引ける控除をいい、詳細は別項で解説します。
最終的に算出した課税譲渡所得に税率を掛ければ、譲渡所得税を求めることができます。
税率は不動産の所有期間によって異なるため、以下のどちらに該当するかを確認しておきましょう。

• ●短期譲渡所得（所有期間5年未満）：39.63％
• ●長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315％

なお、所有期間を計算する際は、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までで判断します。
たとえば、2020年3月に購入した不動産を2025年4月に売却した場合、2025年1月1日時点では5年未満です。
そのため、このケースでは短期譲渡所得として扱われ、税率は39.63％が適用されます。

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不動産売却時にかかる税金を節税する方法とは

近年の不動産価格の高騰により、購入価格を大きく上回る金額で不動産を売却できるケースも増えています。
その結果、思わぬ巨額の売却益が発生することもありますが、「特別控除」を活用することで節税が可能です。
ここでは、利用できる特別控除の種類や控除額に加え、売却損が出た場合の節税方法について解説します。

節税方法①特別控除を活用する

住宅などの居住用財産を売却する場合、3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。
たとえば売却益が2,000万円発生しても、この控除を使えれば売却益の全額が控除されるため、譲渡所得税は発生しません。
また、相続直前まで被相続人が居住していた空き家を売却する場合も、所定の条件を満たせば空き家の3,000万円特別控除を利用できます。
ただし、特別控除を受けるには一定の条件を満たす必要があります。
売却前に特別控除の適用条件を必ず確認し、必要な書類をそろえて確定申告に備えることが重要です。

節税方法②売却損が出たときは損益通算をおこなう

先述したように、不動産売却で損失が出た場合は、損益通算による節税が可能です。
損益通算とは、不動産の売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から控除できる制度です。
これにより、課税対象となる所得が減るため、所得税や住民税を軽減することが可能になります。
さらに、1年間で控除しきれなかった売却損は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することが可能です。
この制度を「譲渡損の繰越控除」と呼び、損益通算や繰越控除を利用するには確定申告が必須です。
申告をしないと控除は適用されないため、売却損が出た場合でも確定申告をおこない、節税効果を最大限に活かしましょう。
もしご自身で手続きするのが不安な場合は、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた実質的な利益のことです。
売却益に応じて譲渡所得税が課されるため、正確な計算が欠かせません。
税率は所有期間によって異なり、5年以下だと39.63％、5年超えでは20.315％と、所有期間が長いほど負担が軽減されます。
売却益が出た場合は居住用財産の3,000万円特別控除を、売却損が出た際は損益通算・繰越控除を活用し、賢く節税につなげましょう。
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