競売とは？競売物件でリースバックを利用するメリットも解説

失業や収入減などによって住宅ローンが返済できなくなると、最終的には競売にかけられてしまいます。
マイホームが競売となった場合、早急に何らかの対応をおこなわなくてはなりません。
そのようなときに検討するのが、リースバックという方法です。
今回は競売とはなにか、リースバックの活用法やメリットについて解説します。
大阪府で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

競売とリースバックとはどのようなもの？

まずは、競売とリースバックの概要について解説します。

競売とは？

競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却する方法です。
何からの事情で住宅ローンが返済できなくなると、分割で支払う権利を失ってしまいます。
分割で支払う権利がなくなれば、一括返済を求められることになります。
毎月の返済ができないのに、一括返済ができる資金力を持っている方は少ないでしょう。
そのため、最終的に債券者が裁判所に申し立てをおこない、競売が開始されることになります。
競売の大きなデメリットは、市場価格の50%～60%程度になることです。
売却金を全額返済に充てたとしても、残債が生じてしまうのが一般的といえます。
競売ではマイホームを失ったうえ、残債の返済を続けなければならないため、メリットはほぼないといえるでしょう。
さらに、引き渡し日もご自身で決めることができないので、定められた日までに引っ越しもしなければなりません。
住宅ローンの返済が難しいと感じたときは、競売をいかに回避するかについて考える必要があります。

リースバックとは？

リースバックとは、マイホームを売り、賃貸物件として住み続ける方法です。
売却後は、売主と賃貸借契約を締結し、家賃を支払うことになります。
売買と賃貸を組み合わせた不動産取引となっており、さまざまなメリットがあります。
また、リースバックは自宅を活用した資金調達方法として、近年は認知度が高くなってきました。
不動産という資産性の高い財産を売り、まとまったお金を手に入れることによって、住宅ローンを返済したり老後の資金として貯金しておいたりすることが可能です。
先述のとおり、競売の売却価格は、一般的に市場価格の50%～60%程度になります。
リースバックなら自宅を活用しながら資金を取得することができるので、老後2,000万円問題の解決にもつながるかもしれません。

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競売物件におけるリースバック活用法とは？

続いて、競売物件における、リースバック活用法について解説します。

競売を避けられる可能性がある

リースバックを用いることによって、競売を避けられる可能性があります。
リースバックは現金化までがスムーズなので、スピーディーに売却することが可能です。
住宅ローンが残るマイホームを売る方法の一つに、任意売却というものがあります。
任意売却は、通常の売却と同じように売ることができるので、市場価格で売却しやすいのがメリットです。
しかし、買主が個人となるので、販売活動をおこなう必要があります。
買主が見つからなければ、なかなか売却できないといった事態になるでしょう。
その反面、リースバックは買主が不動産会社となるので、手続きが迅速に進みます。
競売を回避するためには、早めにリースバックを検討するのがおすすめです。

開礼日前日までに契約を締結する

リースバックを活用する場合は、開礼日前日までに契約を締結することがポイントです。
競売の入札日を過ぎてしまうと、取り下げることが難しくなってしまいます。
入札開始後は、誰が入札者となっているか分からないため、リースバックは現実的にあきらめざるを得なくなるでしょう。
先述のとおり、競売にはメリットがないため、回避方法について考える必要があります。
早急にリースバックを活用することにより、競売という事態を防ぐことができます。

回避できる期限とは？

住宅ローンの滞納から開札までの流れは、下記のとおりです。

• ●返済ができず滞納する
• ●保証会社が金融機関に全額支払う（代位弁済）
• ●競売の開始が決定する
• ●入札が開始される
• ●開札がおこなわれる

競売を回避するためには、開札がおこなわれる前までに、リースバックの契約を締結する必要があります。
開札日には買主が決まってしまうため、競売を避けることはできません。

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競売物件でリースバックを活用するメリット

最後に、競売物件でリースバックを活用するメリットについて解説します。

メリット1：現金化までが早い

メリットとしてまず挙げられるのが、現金化までがスピーディーに進むことです。
先述のとおり、一般的な不動産売却や任意売却の場合、買主はマイホームを探している個人となります。
購入者を探すために、積極的な販売活動が求められます。
しかし、販売活動をおこなったとしても、すぐに成約に至るわけではありません。
不動産の場合、立地や築年数、そのエリアの需要などによって、すぐに売れるかそうでないかが決まります。
そのため、売りに出したからといって、必ずしも買主が現れるとは限らないのです。
その反面、リースバックは2週間～4週間ほどで売却できるのが一般的となります。
現金化が早ければ、競売を回避することができるでしょう。

メリット2：まとまった資金を得ることができる

まとまった資金を得られることも、大きなメリットの一つです。
住宅ローンが残っている場合、その返済に充当することができます。
マイホームのローンが、負担だと感じている方にも、適した方法といえます。

メリット3：マイホームに住み続けることができる

メリットとして、マイホームに住み続けることができることも挙げられます。
リースバック後は、売主に対して家賃を支払い、賃貸物件として住むことになります。
通常の売却や任意売却の場合、引き渡し日までに引っ越しをしなくてはなりません。
しかし、リースバックでは賃貸借契約を締結するので、賃借人として住み続けることが可能です。
住み慣れた我が家から引っ越しせずに済むため、これまでの生活環境を維持することができます。
子どもがいらっしゃる方なら、学区を変更せずに済むのも大きなメリットでしょう。

メリット4：不動産に対する維持管理の手間がなくなる

維持管理の手間がなくなることもメリットの一つです。
売却後、マイホームの所有権は売主に移転することになります。
そのため、メンテナンスや修繕にかかる費用をご自身で負担する必要はありません。
また、マイホームを所有していると、維持管理の手間だけでなく毎年固定資産税や都市計画税の負担も生じます。
所有者ではなくなるため、税金の支払いがなくなることもメリットといえるでしょう。

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まとめ

競売とは裁判所が強制的にマイホームを売却する方法で、売却価格が安くなったり引き渡し日を決めることができなかったりと、メリットはほとんどありません。
競売物件をリースバックで活用する場合は、早急に契約を締結する必要があります。
現金化までが早いことやまとまった資金を得られること、住み慣れた家から引っ越ししなくて済むことなどがリースバックのメリットです。
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