不動産売却で必要な登記には種類がある！費用相場と必要書類を解説

不動産売却で欠かせない手続きの1つに「不動産登記」があります。
一口に不動産登記といっても複数の種類があり、状況別で必要な登記手続きが異なります。
また登記をする際には費用も発生するため、いくら必要か事前に把握しておくことも大切です。
今回は、不動産売却における登記の種類や費用相場、必要書類について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却で必要な登記の種類とは？

不動産登記とは、土地や建物の所在や面積、所有者、担保の有無などの情報を登記簿に記録する手続きです。
売買や相続、贈与などで不動産を取得したとき、住宅ローンを組んだ時、建物を新築した時などに必要となります。
はじめに、不動産登記の記載項目と不動産売却時に必要な登記手続きの種類から確認しておきましょう。

不動産登記の記載項目

不動産登記は「表題部」と「権利部」の2つのセクションに大別されます。
表題部は、不動産がどこにあるのか、どんな特徴を持っているのかという基本的な情報を記載する欄です。
土地の場合は地番や地目、面積などが記載され、建物の場合は家屋番号や建物の種類、構造などが記載されます。
一方で権利部は、不動産の所有権や賃借権、抵当権といった権利関係に関する情報を記載する欄です。
権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分類され、甲区には所有権に関する情報、乙区には所有権以外の権利に関する情報が記載されます。
不動産の売買によって所有者の名義を変更する際は、この権利部を変更する手続きをおこないます。

不動産売却時に必要な登記の種類

不動産を売却した際には、おもに「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」が必要です。
所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が移転したことを登記簿に記録する手続きをいいます。
登記の手続きは、売買代金の決済・引き渡し日と同日におこなうのが一般的です。
その際に、登記簿に記載の住所と相違がある場合は、住所変更の登記も合わせておこなう必要があります。
抵当権抹消登記とは、不動産に設定された抵当権を抹消するための手続きです。
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、購入する不動産を担保として設定する権利です。
抵当権がついたままでは売却ができないため、ローンを完済して抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記に関しても、売買代金の決済・引き渡し日におこなうのが一般的です。

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不動産売却で必要な登記費用の相場は？

先述したように、不動産売却では所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きが必要です。
また売主が住所を変更している場合は、住所変更登記も併せておこなわなければなりません。
ここからは、それぞれの登記にかかる費用の相場と費用負担者について解説します。

住所変更登記

売主が現在住んでいる場所と登記簿に記載の住所が違う場合、住所変更登記が必要です。
住所変更登記をおこなう際には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
一戸建てを売却する場合は、土地と建物で合計2,000円の登録免許税が発生します。
登記手続きは平日にしかできず、時間と手間がかかるため、司法書士に依頼する方が多いです。
司法書士に依頼する場合は、事務所によって異なるものの、1〜2万円程度の手数料が発生します。
なお、住所変更の登記費用は基本的に売主負担となります。

抵当権抹消登記

先述したように、住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する際は、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税も、住所変更登記と同様に不動産1件につき1,000円です。
司法書士に依頼する場合は手数料が約1～2万円かかり、抵当権抹消登記の費用も基本的には売主が負担します。

所有権移転登記

所有権移転登記の登録免許税は、不動産の評価額に税率を掛けて計算します。
税率は土地と建物のいずれも2％で、評価額は毎年所有者に送付される固定資産税の通知書で確認が可能です。
なお、令和6年3月31日までに登記をおこなう場合、住宅用家屋にかかる登録免許税が0.3%に軽減されます。
土地に関しても、令和8年3月31日までに登記をすれば、土地にかかる登録免許税が1.5%に軽減されます。
登記手続きを司法書士へ依頼した際にかかる手数料は、3万円～8万円ほどが相場です。
所有権移転登記の費用は、基本的に売主と買主で折半となりますが、売主負担としても問題ありません。
また交渉によって買主の全額負担となるケースもあり、どちらにしても双方でしっかりと話し合い、合意を得ることが大切です。

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不動産売却で発生する登記のために必要な書類は？

最後に、不動産売却における登記で必要となる書類を解説します。
書類が足りないと登記申請ができず時間がかかってしまうため、事前に確認しておきましょう。
不動産売却の登記で必要な書類は次のとおりです。

• ●登記申請書
• ●登記識別情報または登記済証
• ●登記原因証明情報
• ●住民票または戸籍の附票の写し
• ●戸籍謄本

それぞれの書類について順番に解説します。

登記申請書

登記申請書とは、法務局に登記の申請をする際に提出する書類です。
登記申請書は、法務局の窓口で直接取得するほか、ホームページからダウンロードすることもできます。
ホームページには記入例も記載されているので、初めての方でも比較的容易に記入できるでしょう。
手続きを司法書士に依頼する場合は、基本的には申請書の作成も司法書士がおこないます。

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証とは、不動産に抵当権を設定した際に発行される書類です。
不動産の所有者であることを証明する大切な書類であり、再発行は認められていません。
紛失した場合は、資格者による「本人確認情報」など、別の手段により本人確認をおこなう必要があります。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、抵当権の設定や解除など、登記の原因となる事実を証明する際に必要な書類です。
登記原因証明情報には「既存文書活用型」と「報告形式型」があり、基本的には報告形式型を用います。
報告形式型は、売買が成立したことや代金が支払われたことなどを新規で文書にして報告する方法です。
一方で既存文書活用型は、売買契約書や抵当権設定契約書など既存の文書を添付する方法をいいます。

住民票の写し

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住民票の写しも用意しなければなりません。
引越しを伴わない不動産売却であれば、住民票の写しは不要です。
ただし、複数回住所を変更している場合は、住民票の写しだけでは現住所までの繋がりを証明できないことがあります。
このような場合は「戸籍の附票の写し」が必要になるため、事前に確認しておくと安心です。

戸籍謄本

結婚や離婚などによって、登記簿上の氏名と今の氏名が変わっている場合は戸籍謄本が必要です。
戸籍謄本は、市区町村の窓口で取得するほか、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで取得することも可能です。

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まとめ

不動産売却において売主負担となる登記の手続きは、基本的に抵当権抹消登記のみです。
しかし住所変更登記など、売却に必要な登記申請費用に関しては売主が負担することになります。
書類が不足すると手続きができずに手間がかかるので、不安な場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。
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