リースバックで退去するタイミングは？退去時の注意点についても解説

リースバックは自宅を売却後も住み続けられることから、近年注目を集めている不動産取引の一つです。
しかし、何らかの事情で自主退去したり、所有者から強制的に引っ越しを要求されたりする場合があります。
今回はリースバックで退去するタイミングや強制退去になるケース、引っ越し時の注意点について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市などで自宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後に自主退去する場合のタイミングと選択肢

まずは、リースバックとはなにか、自主退去する場合のタイミングと選択肢について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却したあと、賃貸物件として住み続ける方法です。
売却後、自宅の所有者は買主の不動産会社となり、売主は家賃を支払うことになります。
賃貸と売却を組み合わせた不動産取引で、近年はテレビのCMや動画配信サービスなどでも取り上げられています。
リースバックのメリットは、まとまった現金が一括で手に入ることや、住み慣れた家から引っ越しせずに済むことです。
得られたお金は、老後のための資金調達や住宅ローンの完済など、さまざまな目的で利用することができます。

契約の種類

リースバック後、賃貸物件として住み続けるため、不動産会社とは賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約の種類は、下記の2つです。

• ●普通借家契約
• ●定期借家契約

それぞれ契約内容が異なり、退去のタイミングも変わってきます。

普通借家契約における退去のタイミングは？

普通借家契約とは、契約の更新ができる種類です。
契約期間は2年であるのが一般的で、契約が満了したタイミングで住み続けたい場合は更新ができます。
貸主が更新を拒否する場合は、正当な理由が必要となるので、長く住み続けられるのがメリットです。
もちろん、契約期間の途中に退去することもできます。

定期借家契約における退去のタイミングは？

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ定められている種類です。
更新はできないため、契約の満了に伴って退去する必要があります。
貸主との話し合いによっては、再契約を締結することも可能です。
しかし、再契約は更新とは違い、入居できる条件が変わる場合があります。
たとえば、家賃が今までより高くなったり、ペットが飼育できたのに不可となったり、入居可能人数が変わったりすることです。
再契約の場合、従来の条件とは関係なく、新しい契約を締結することになります。
貸主は再契約を拒否することもできるので、拒否されてしまうと、契約満了のタイミングで退去せざるを得ない状況になるでしょう。

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リースバック後に強制退去になるケースとは？

続いて、リースバック後に、強制退去になるケースについて解説します。

家賃を滞納した場合

強制退去になるケースとしてまず挙げられるのが、家賃を滞納した場合です。
先述のとおり、リースバックとは、自宅を売却したあとに賃貸物件として住み続ける不動産取引となります。
そのため、毎月決まった家賃を不動産会社に支払わなくてはなりません。
普通借家契約か定期借家契約に関係なく、一般的には3か月以上滞納すると、強制退去になる可能性が高いです。
滞納すると、まずは不動産会社から電話や手紙にて、督促がおこなわれます。
督促を無視したり、支払いをしなかったりした場合、保証人に連絡がいったり内容証明郵便が送付されてきたりするでしょう。
とはいえ、家賃を1度滞納しただけでは、貸主から強制退去を告げることはできません。
しかし、再三連絡したのにも関わらず支払いがされない場合、信頼関係が崩れたと判断され強制退去に踏み切ることができます。
信頼関係が崩れたとみなされるのは、滞納から3か月ほどであるのが一般的です。

再契約できない場合

強制退去になるケースとして、再契約できないことも挙げられます。
先述のとおり、定期借家契約の場合、契約の満了に伴い引っ越ししなければなりません。
再契約は、貸主と借主のあいだでの合意が必要なため、貸主が拒否した場合は強制退去となります。
また、再契約に至ったとしても、契約内容に納得できなければ、住み続けることは難しいでしょう。
長く住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく普通借家契約のリースバックを選択するようにしましょう。

契約違反があった

契約違反があった場合も、貸主からの信用を失うため、強制退去になる可能性があります。
契約違反に該当する例は、下記のとおりです。

• ●家を無断で第三者に貸す
• ●騒音や悪臭、部屋の使い方を巡って近隣住民とトラブルを起こした
• ●ペットの飼育が不可なのに、犬や猫などを飼育した
• ●建物を無断でリフォームしたりリノベーションしたりした

契約書に記載された禁止事項をおこない、注意喚起をしても改善されない場合、貸主は最終的には契約解除や強制退去の手続きを進めることになります。
引っ越しを求められるだけでなく、不動産会社との信頼関係も崩すことになるので、契約違反をしないことが重要です。

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リースバック後に退去する場合の注意点

最後に、リースバック後、退去する場合の注意点について解説します。

早めに決断する

注意点としてまず挙げられるのが、早めに決断することです。
退去する場合、引っ越し業者の手配や新居探し、荷物の梱包など、さまざまなことをおこなわなくてはなりません。
家賃の支払いが厳しいと感じている方は、今より安い家賃の物件を探す必要があります。
理想の物件がすぐに見つからなければ、退去と新居への引っ越しがスムーズにいかなくなるでしょう。
そのため、退去を考え始めたタイミングで、新居探しをするなど早めに動き出すことが大切です。

家財や不用品は撤去しておく

家財や不用品は撤去しておくこと、注意点の一つとなります。
借主が引っ越ししたあと、その家は第三者に売却することになるのが一般的です。
家財や不用品がある状態で売りに出しても、なかなか買主は見つからないでしょう。
そのため、退去時には室内を空っぽにすることが条件です。
家財や不用品の処分には、時間やお金がかかる場合があります。
スムーズに引っ越しできるよう、スケジュールを立てておくことが注意点です。

家を買い戻すことが難しい

家を買い戻すことが難しくなることも、注意点の一つです。
リースバックの特徴の一つに、買い戻しが可能なことが挙げられます。
将来お金が貯まったタイミングで再度購入すれば、再び所有権を得ることが可能です。
不動産という財産をもう一度購入できるため、リースバック後、買い戻すために貯金を頑張る方も多くいらっしゃいます。
しかし、再購入するためには、入居しているときに申し出なくてはなりません。
そのため、退去してしまった場合、買い戻しは難しくなるため注意が必要です。

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まとめ

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、退去の条件やタイミングがそれぞれ異なります。
家賃を滞納したり、再契約ができなかったりする場合、強制退去となるのが一般的です。
引っ越しを決めたら早めに決断することや買い戻しが難しくなること、家財や不用品は撤去しておくことなどが、退去時の注意点となります。
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