離婚時の不動産売却における注意点は？売却に適したタイミングも解説！

離婚によって共有していた不動産を売却する際には、売却のタイミングやローン残高の扱い、契約形態の選択など、注意すべき点が多くあります。
適切な対応をしなければ、思わぬトラブルや負担が発生することもあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。
この記事では、離婚後の不動産売却で押さえておくべき基本的なポイントを解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却における注意点①売るタイミングを見極める

離婚をきっかけに不動産を売却すると決めたら、まずは売却のタイミングをしっかり検討しましょう。
離婚時には、財産分与や慰謝料の取り決めなど、さまざまな手続きが必要になるため、計画性を持つことが大切です。
ここでは、離婚時の不動産売却における最初のポイントとして「売却のタイミング」について解説します。
離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきかは、それぞれの事情によって最適な時期が異なるため、状況を見極めたうえで判断しましょう。

離婚前に売却する場合の注意点

夫婦の共有財産である不動産を売却するには、夫婦双方の協力が欠かせません。
離婚後は元配偶者と何度も連絡を取り合う必要があるため、関係が良好でない場合は離婚前に売却するのがおすすめです。
ただし離婚前に売却する場合、売却が完了するまで離婚成立を待てるかどうかが重要になってきます。
不動産売却には一般的に3〜6か月程度の期間が必要で、物件の状態や立地、価格設定によってはさらに長引くこともあります。
その間、離婚を先延ばしにできる余裕がなければ、離婚前の売却は現実的に難しくなるでしょう。
また、売却代金の分け方（財産分与のタイミング）にも注意が必要です。
売却によって得たお金を離婚前に分けてしまうと、そのお金が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。
売却の手続き自体は離婚前に済ませても、実際のお金の分配は離婚後におこなうのがおすすめです。

離婚後に売却する場合の注意点

「とにかく早く離婚を成立させたい」という方は、離婚後に不動産を売却するのがおすすめです。
離婚手続きがすべて終わったあとであれば、精神的にも落ち着いた状態で売却活動に臨めるため、冷静に条件を見極めながら進めやすくなります。
ただし、離婚後であっても売却には元夫婦の協力が必要であり、まったく連絡を取らなくて良いというわけではありません。
離婚後の関係が良好であれば問題ありませんが、「もう顔を合わせたくない」「連絡が取れなくなる可能性がある」という状況では、売却活動が停滞してしまう恐れがあります。
離婚後に売却する場合でも、離婚前の段階で売却方針やスケジュールをある程度具体的に決めておくと安心です。

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離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローンの場合は通常の売却ができない

不動産を売却する際、住宅ローンが残っているという方は少なくありません。
残債がある状態で不動産を売却する場合、オーバーローンに注意が必要です。
ここからは、オーバーローンとは何か、オーバーローンの状態で売却する方法について解説します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
反対に、残債が売却価格を下回っている状態をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却手続きを進めることが可能です。
しかしオーバーローンの状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、通常の売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえ、売却して債権を回収できる権利です。
抵当権が付いたままでは不動産を売却できず、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必須になります。
そのため、売却代金で残債を返済できない場合は、自己資金などで補填してローンを完済する必要があります。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンの状態で、自己資金を補填しても残債を完済できない場合、通常の方法で不動産を売却することは困難です。
このようなケースでは「任意売却」という方法を検討することになります。
任意売却とは、住宅ローンを返済できない場合に、金融機関の同意を得ることで不動産を売却できる方法です。
任意売却で得た資金は、まず金融機関に返済金として充てられます。
それでも完済できなかった残債については、金融機関と協議し、分割返済などの方法で返済を続けることになります。
任意売却のメリットは、市場に近い価格で売却できるため残債を減らしやすく、引っ越し時期や売却条件についても比較的柔軟に対応してもらえることです。
ただし、任意売却は全額返済ができないままの売却になるため、滞納と同様に信用情報に「事故情報」が登録される点には注意が必要です。
事故情報が登録されると、その期間中はクレジットカードの新規作成やローンの利用が制限されます。
離婚後に新たなローンを組む予定がある場合は、このデメリットを踏まえた上で慎重に判断しましょう。
なお、任意売却をおこなうには金融機関の同意が必要なため、早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

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離婚時の不動産売却における注意点③状況にあった媒介契約を選択する

不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その場合、主に以下のような流れで売却を進めていきます。

• ●不動産会社へ査定を依頼する
• ●不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ●売却活動が始まる
• ●買主と売買契約を結ぶ
• ●決済と引き渡しをおこなう

上記の流れにおいて、とくに重要なのが不動産会社と締結する媒介契約です。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで販売活動の進め方や情報公開の範囲が変わります。
最後に、媒介契約を選ぶときの注意点を確認しておきましょう。

媒介契約を選ぶときの注意点

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することができ、売主の動き方次第で営業範囲を広げられる点がメリットです。
一方で、販売状況の報告義務がないため進捗管理がしにくいといった注意点もあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとの契約となり、同時に複数の会社に依頼することはできません。
しかし、物件はレインズ（不動産流通標準情報システム）へ登録されるため情報が広がりやすく、売れにくい物件でも早期成約が期待できます。
また、不動産会社には販売状況の報告義務があり、売却活動の進捗を把握しやすいといったメリットもあります。
なるべく高く、早く売りたいという場合は、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを検討するのがおすすめです。
なお、売却を秘密裏に進めたい場合は、レインズ登録義務のない一般媒介契約が適しています。
ただし、複数社に依頼しすぎると情報管理が難しくなるため、信頼できる会社を絞って契約しましょう。

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まとめ

離婚時に不動産を売却する際は、売り出すタイミングが重要です。
売却の時期によっては、手続きの進め方や新生活のスタートに影響が出ることもあります。
円滑に新生活を始めたいなら離婚前に、落ち着いた環境で売却活動に専念したいなら離婚後に売却するのがおすすめです。
また、オーバーローンの場合は通常の売却ができないため、事前にローン残高と査定価格を確認しておきましょう。
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