不動産を売却する際、土地の売買に２種類の方法があることをご存じでしょうか。
この記事ではよりトラブルが起こりやすい「公簿売買」についてご紹介します。
大切な不動産ですので、正しく理解してトラブルのない売却を目指しましょう。
公簿売買とは何か？実測売買との違い
不動産売買では、売買価格の付け方に「実測売買」「公簿売買」の2つの方法があります。
実測売買とは読んで字の如く、土地の広さを測量し、その測量した面積に坪単価をかけて売買価格を設定する方法です。
坪単価をあらかじめ設定したうえで価格を決めるため、トラブルが生じにくくなります。
一方で公簿売買は、登記上の土地面積をベースに売買価格を決める方法です。
登記されている内容が「正」ですので、実際の面積がそれよりも広い場合でも、その分の土地価格を追加で支払ってもらうことはできません。
もちろんその逆のパターンもあり、実際の面積が登記されている内容よりも狭かった場合でも、一度設定した売買価格を支払っていただく必要があります。
なお、売買価格を決めるにあたっての実測売買との違いは、測量をしなくても良いことです。
測量費用がかからないことや、その日程を組み込まなくて良いことは公簿売買のメリットといえます。
不動産売却時に起きやすいトラブルとは
それぞれの売買価格の決め方をご説明しましたが、このなかで一番多いトラブルは公簿売買による、登記上の土地面積と実際の面積の誤差が出た場合の売買価格の問題です。
これが起こる原因は、過去に不動産登記法が改正され、土地を分ける場合のルールに変更が発生したためです。
たとえば１つの土地を2つに分ける場合、平成17年3月までの法改正前であれば、片方の土地面積を測量すれば、もう一方の面積は測量せずに同面積として登記可能でした。
実際は狭い面積だったとしても問題なかったため、実測値では誤差が生まれてしまうことになります。
そのような場合でも、公簿売買はもともと「登記上の面積と実測値で誤差があっても異論は唱えない」ことが前提の取引ですので、本来は問題ありません。
ただし、錯誤無効といって「公簿売買の内容・意味を知らなかった」などとして契約の無効を主張する可能性も考えられます。
このようなトラブルを避けるため、当事者が公簿売買の意味を正確に理解することが大切です。
まとめ
不動産の売却は普段からおこなう手続きではないため、迷いや悩みが多い取引になる傾向にあります。
不動産の売却をするときに焦ることのないよう、あらかじめ情報収集をしておくようにしましょう。
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