不動産売却における心理的瑕疵とは？影響や告知義務についても解説！

不動産の心理的瑕疵イコール事故物件だと思われていますが、心理的瑕疵には人の死以外にも墓地や反社会的勢力の事務所など嫌悪感の強い環境も含まれます。
心理的瑕疵は今まで取り扱いが難しいものでしたがガイドラインが制定されました。
大阪府の泉州方面で不動産の売却をお考えの方に向けて、心理的瑕疵について、不動産売却への影響や告知義務などを解説します。

不動産の売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは不動産に関してマイナスイメージが強く取り扱いが難しい欠点がある場合をいいます。

不動産を売却する際の心理的瑕疵とは？読み方は？

心理的瑕疵とは「しんりてきかし」と読みます。
瑕疵（かし）とは傷や欠点のことで、通常は屋根から雨水が侵入して天井に染み出ている場合や給水管が割れて水が出ないなど、主に物理的な損傷を表します。
心理的とは、知っていたら契約しなかったというような、心理的に避けたいと思う事実を指しており、たとえば部屋で自殺があったり、放火によって亡くなった、または死亡から発見が遅れた場合なども該当します。

心理的瑕疵がある不動産の売却でよく聞く事故物件とは

心理的瑕疵という言葉よりも、世間一般的に「事故物件」という言葉のほうが耳馴染みがあるでしょう。
自殺や他殺や火災死などがあった事故物件は購入を避けられてしまうことも少なくありません。
しかし、最近では事故物件を専門に扱った不動産会社やサイト、安いなら事故物件でも別に気にならないという一定数の方へ情報を提供するサービスが一部で人気です。
また、事故物件かどうかを地域やマンション名などから調べるサイトもありますが、一部の方が嘘の書き込みをすることもあるため、インターネットの情報を鵜呑みにしないことも大切です。
不動産取引において、心理的瑕疵が気になる場合は不動産会社に確認すると良いでしょう。

心理的瑕疵のある不動産の売却で告知すべき内容とは

知っていれば契約しなかったと、後になって契約解除や損害賠償などのトラブルにならないためにも、心理的瑕疵に該当する事実や経緯は契約前に必ず告知しなければなりません。
その他に心的瑕疵に該当するものとして、周囲に反社会的勢力の集会場がある、工場の臭気が漂ってくる、近くにゴミ屋敷があるといった契約を決める際に重要視するであろうと推測できるものも、広い意味で心理的瑕疵に含まれます。
もちろん、所有者や不動産会社がその事を知らなければ告知もできませんが、もしも知っているマイナス要素があれば、包み隠さずすべて告知するものと覚えておきましょう。

不動産を売却する際の心理的瑕疵の影響とは

心理的瑕疵がある不動産は成約するのに時間がかかることが予想され、最悪の場合には買い手や借り手が現れないなど、不動産の流動性に多大な悪影響を及ぼします。

不動産の心理的瑕疵が売却金額に与える影響や売買相場とは

結論から申しますと、売却金額は相場の金額よりも下げないと売却は難しいでしょう。
売却期間が長期化してもそれに伴って心理的瑕疵が風化して薄れていくことはなく、やはり告知義務はずっと残りますので、長期間掛けて売却するメリットはほとんどありません。
心理的瑕疵のある不動産は仲介の場合は相場価格より3割ほど安くなり、不動産会社の買取であれば5割ほど安くなるかもしれないことを想定しておきましょう。
事故物件を早急に売却したい場合は不動産会社が買主となる買取がおすすめです。
買取であれば販売活動などの期間もなく売却することができます。

不動産の売却に大きく影響する事件や事故などの心理的瑕疵

心理的瑕疵のなかでも殺人や自殺や火災などでの死亡事故は嫌悪感をいだかれやすくなります。
また、事故死か自然死か原因が明らかではない場合には、事件や事故などの可能性を考慮し、買主の契約判断に重要な影響があるものとして取り扱うべきとされています。
また、近隣住戸や、マンションの場合は他の一室で事故があった場合でも、残念ながら風評被害などの影響がでることもよくあります。
事故物件の取り扱いや及ぼす悪影響は、過去の情報がインターネット上に残り続ける現代のネット社会においては一層根が深い問題だといえます。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは？

売主や仲介をおこなう不動産会社に課せられた心理的瑕疵の告知義務とはどのようなものなのでしょうか。

心理的瑕疵のある不動産の売却時の告知義務！自然死とは

老衰や病死の場合を総称して自然死といい、臓器の機能が次第に弱って死亡する場合を指します。
高齢者の死因の多くはこの老衰や病死などの自然死です。
また、階段や浴室などでの転倒や誤嚥（ごえん、食道の詰まり）などの事故死も、事件性はなく高齢者に想定される死因として少なくないために、自然死に含まれています。
ただし、自然死であっても発見が遅れた場合には、告知が必要となります。

不動売却時の心理的瑕疵の告知義務はいつまで必要？

売買物件にある心理的瑕疵の告知期間は、殺人・自殺・火災死など嫌悪感がとくに強いものについては、その事実から経過した時間には関係なく必ず告知が必要とされています。
参考までに、賃貸物件の場合には少なくとも3年という目安があるものの売買物件にはその目安がありません。
これは、住宅ローンやリフォームその他の売買契約に付随する事情によって、いったん購入して引っ越してしまうと、その後に心理的瑕疵の事実を知ったとしても、原状に戻して契約がはじめから無かったものとするのが、賃貸よりもはるかに難しいという理由からです。
いずれにしても、事実をきちんと告知し、当事者全員が確認し合ったことを書面で残すのが望ましいでしょう。

心理的瑕疵ある不動産の売却時の告知義務を定めたガイドライン

取引の判断に対してどの程度の影響があるのかは当事者によっても異なりますが、それらの事実のすべてを未来永劫いつまでも告知し続けるわけにもいかず、取り扱いの解釈もまちまちだったためにどこかで線引きが必要だといわれてきました。
そのため、令和3年（2021年）10月8日に国土交通省が「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン」を制定しました。
この告知の前提は、不動産会社が周辺の聞き込みやインターネットを使った自発的な事実調査義務までは求めておらず、あくまで売主側からの申告にもとづくものとしています。
また、マンションの売買の場合で、ポンプ室やボイラー室など人がほとんど立ち入らない共用部に限っては、自殺や事件性のある死もしくは発見が遅れた自然死であっても心理的瑕疵の告知は要らないとされています。

まとめ

不動産売却に影響のある心理的瑕疵について解説しました。
ガイドラインを遵守していたとしても、もしも一般的な感情として事前に言って欲しいと思うことが想定されるなら、それは告知が必要であると考えるべきでしょう。
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