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不動産売却における仲介手数料とは?計算方法や安い仲介手数料のリスクを解説

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不動産売却における仲介手数料とは?計算方法や安い仲介手数料のリスクを解説

不動産売却における仲介手数料とは?計算方法や安い仲介手数料のリスクを解説

この記事のハイライト
●不動産売却時には不動産会社に売却の成功報酬として仲介手数料を支払う
●物件価格が400万円超えの場合の仲介手数料の上限は「物件価格の3%+6万円+消費税」で求められる
●仲介手数料が無料や安いということだけで不動産会社を選ぶとリスクがある

不動産売却するときにかかる諸費用のひとつとして仲介手数料があります。
どのくらいの金額になるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。
今回は不動産売却における仲介手数料の計算方法、仲介手数料無料など安さで不動産会社を選ぶリスクについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却を検討している方は最後まで読んでみてください。

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不動産売却でかかる仲介手数料とは?

不動産売却でかかる仲介手数料とは?

不動産売却のときにかかる諸費用のひとつである、仲介手数料について解説します。

仲介手数料とはどんな費用?

不動産売却するときに不動産会社が売却活動をして買主を見つけ、売買契約・引き渡しまでおこなうことを不動産仲介といいます。
そのときの成功報酬となるのが仲介手数料で、営業活動や広告活動にかかる費用にあてられます。
支払うタイミングは不動産会社によっても変わりますが、売買契約時に半額、決済・引き渡し時に半額と2回に分けて支払ったり、決済・引き渡し時に全額支払ったりします。
仲介手数料は法律で定められた上限金額が設定されているので、不動産会社は上限以上の金額の請求はできません。
定められているのは上限だけで下限金額はないので、仲介手数料が安い会社や無料の会社も存在します。
不動産会社に支払う金銭として、特別な調査や作業の依頼など例外的なものを除けば、その他に支払う金銭はありません。

仲介手数料の詳細は媒介契約書に記載

不動産会社に売却依頼するときには媒介契約を締結します。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3種類あり、契約によって内容が異なりますが仲介手数料は変わりません。
媒介契約時に、仲介手数料について定めて、取り決めた内容にて支払います。
もし、売却時の諸費用を抑えるために仲介手数料の交渉をするならば、媒介契約のタイミングで交渉する必要があるでしょう。
しかしながら、不動産会社としてはその仲介手数料から人件費や広告費、調査費などを捻出します。
不動産の金額が大きいために仲介手数料の金額も大きいですが、適切な売却活動をおこなうためにも、不動産会社が提示する仲介手数料の額を支払うようにしましょう。

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不動産売却時の仲介手数料の計算方法

不動産売却時の仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産を売却するのに必要な費用ですが、その計算について解説します。

仲介手数料の相場と計算式

仲介手数料には相場はなく、宅建業法で上限が定められていて、その上限は都心の高額な不動産でも地方にある広大な敷地でも同じです。
仲介手数料の上限は売買代金を3つに分解して以下の計算式で求めます。

  • 200万円以下の部分:売買代金×5%+消費税
  • 200万円を超え400万円以下の部分:売買代金×4%+消費税
  • 400万円を超える部分:売買代金×3%+消費税

この3つの計算式で求めた額を合算し仲介手数料を求めます。
少し複雑な計算式ですが、400万円を超える不動産については「売買代金×3%+6万円+消費税」の速算式でも求めることができます。
この6万円はそれぞれの価格帯で生じる差額で「200万円×(5%-3%)+200万円×(4%-3%)=6万円」の計算式から算出しています。
また、売買代金が400万円以下となる空き家の売却の場合、上限額を超えて仲介手数料が18万円(税別)になることがあります。
400万円以下の低価格な空き家を売却するときには、交通費や調査に時間がかかったりと、不動産会社の経費が手数料を上回ることがありました。
その結果、売却が難しく空き家問題が深刻化していたため、空き家の流通を促進して、空き家問題を防ぐために「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が平成30年1月に施行されました。
特例が施行されたことによって低廉な空家を売却する際は仲介手数料を上限額を超えた18万円とすることができるようになったのです。
なお、低廉な空家を売却する、調査費がかかる、売主が合意していることが仲介手数料を18万円とする条件となっています。

具体的な仲介手数料の計算例

それでは3,000万円の物件を不動産売却したときの仲介手数料を計算しましょう。

  • 200万円×5%×1.1(消費税)=11万円
  • 200万円×4%×1.1(消費税)=8万8,000円
  • 2,600万円×3%×1.1(消費税)=85万8,000円

上記3つを合計すると「105万6,000円」です。
速算式で計算すると以下のようになります。
(3,000万円×3%+6万円)×1.1(消費税)=105万6,000円
このようにどちらも同じ計算結果になりました。
売却価格が400万円を超える場合には、速算式で計算したほうがシンプルで分かりやすいのでおすすめです。

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不動産売却で仲介手数料無料や安さで不動産会社を選ぶリスク

不動産売却で仲介手数料無料や安さで不動産会社を選ぶリスク

不動産会社の広告などを見ていると仲介手数料無料であったり、相場より少ない金額で仲介を請け負っている会社もあります。
このような場合、建築やリフォームなど不動産売買以外の方法で利益を上げるために仲介手数料が安くなっていることもあります。
仲介手数料が安く抑えられている分にはメリットが大きいように思えますが、リスクも大きいので、そのリスクについて解説します。

販売活動を活発に進められない

広告費などの販売活動費は仲介手数料から捻出するため、それを抑えてしまうと十分な販売活動ができない可能性があります。
また、仲介手数料を抑えることで十分な販売活動ができないと、売却にかかる時間が長くなることが懸念されます。
売却に時間がかかればかかるほど売れづらくなるうえに、値引き交渉されることも増えてしまうでしょう。
結果として法律で定められた仲介手数料の上限を支払って、広告活動を進めてもらったほうが、より高く、より早く売れて良かったなんてことにもなりかねません。
不動産売却では高く売却することはもちろん、早く売却することも重要なので、しっかりと細かいフォローをしてくれる不動産会社を選びましょう。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばず信頼できる会社を選ぶ

不動産売却は取引によって動くお金が大きいため、仲介手数料の安さだけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶことがとても重要です。
親身に対応して、納得できる販売活動をおこない、どうやって売却を進めるのかしっかり説明できる、そんな不動産会社に任せることで不動産売却を成功に導くことができるでしょう。
信頼のおける不動産会社を探すことは大変ですが、過去の販売実績があるうえで、相談や疑問があったら納得できるまで対応してくれる、そんな不動産会社を選びましょう。

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まとめ

不動産売却するときの仲介手数料とは、売却が成功したときの成功報酬で、法律で定められた上限金額があります。
仲介手数料は販売活動の費用となるため、安さだけでなく、信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。
泉州不動産.comは大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却を検討している方の相談をお待ちしています。

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