賃貸経営している不動産の任意売却を検討しており、住んでいる方がいる場合、売却しても良いのかと心配に思うものです。
賃貸中の不動産を売ってしまうと、売り方によっては住んでいる方への影響や対応方法に関して、さまざまな問題が生じます。
そこでこちらの記事では、賃貸中の不動産の任意売却は可能なのか、その際の注意点も解説しますので参考にしてください。
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任意売却は賃貸中の不動産でも可能？
ローンの返済ができなくなり債権者の許可を受けて不動産を売却する任意売却は、居住用の一般住宅のみならず、投資用物件でもおこなえます。
賃貸経営を始めたものの赤字続きでうまく収益化できない場合、売却を早めに決断するのもひとつの方法です。
該当する不動産が賃貸中の場合、オーナーチェンジの形にすれば任意売却も可能です。
入居者がいる状態のまま売却し、賃貸借契約を新しい所有者に引き継ぐ形式をオーナーチェンジと言います。
入居者にとっては不動産の所有者が変わるだけなので、これまでと変わらずに住み続けられるため、入居者への影響が小さい売却方法です。
また、この方法にした場合、住んでいる方の許可を得ずに売却が可能です。
ちなみに、気になる入居者に及ぼす影響ですが、任意売却後も住んでいる方の権利は守られているため、退去は求められません。
むしろ、新しい所有者の方針によって退去を求められる可能性もあるため競売のほうが、入居者への影響は大きいと考えられます。
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任意売却を賃貸中の不動産でおこなうときの注意点
賃貸中の不動産の売却に関する注意点の1つ目が、居住者への通知についてです。
所有者が変わるだけのオーナーチェンジの場合は売却前に通知せず、新しい持ち主に変わってから通知しても問題ありません。
ただ、競売と同時に進める場合は、住んでいる方がいる状態で現況調査がおこなわれるため隠しておくのは難しく、トラブル回避にも早めの通知が望ましいです。
2つ目の注意点は、任意売却を始めてもうまく売れるとは限らない点で、売れなければ競売になる可能性もあります。
そのため、競売のスケジュールや現況調査の日時、現在の状況などは、こまめに入居者に伝え共有しておくのが大切です。
注意点の3つ目は、退去交渉をしなければならない可能性がある点です。
原則、借地借家法では、よほどの理由がない限り、立退きの強制はできません。
しかし、任意売却がうまくいかなかった場合は、競売での売却となるため入居者を退去させる必要があります。
退去交渉をおこなう際は、トラブルに発展する可能性もあるため、不動産会社に依頼すると良いでしょう。
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まとめ
賃貸中の不動産は、オーナーチェンジ扱いにすれば、入居している方に大きな影響を与えることなく任意売却が可能です。
競売と同時に進める場合は、住んでいる方への通知や競売までのスケジュール連絡をおこなう、退去交渉は慎重におこなうなどの注意点を押さえておきましょう。
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