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不動産売却で発生する譲渡損失とは?利用できる特例と確定申告について解説

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不動産売却で発生する譲渡損失とは?利用できる特例と確定申告について解説

不動産売却で発生する譲渡損失とは?利用できる特例と確定申告について解説

この記事のハイライト
●譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じる損失のことである

●不動産売却で譲渡損失が発生しても、確定申告をして「損益通算」や「繰越控除」を利用すれば税金を軽減できる

●譲渡損失により確定申告をおこなう場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告する

不動産売却をしても、購入時や売却時にかかった費用を差し引くと、譲渡損失となることがあります。
しかし譲渡損失となった場合でも、確定申告をすれば税金を軽減できる特例を利用できることがあるため、事前に必要条件などを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却で発生する譲渡損失とは何か、また利用できる特例と確定申告について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却で発生する譲渡損失とは?

不動産売却で発生する譲渡損失とは?

不動産を売却した場合、利益が出ることもあれば損失が発生するケースもあります。
しかし、損失が発生した場合でもうまく活用すれば税金が戻ってくる可能性があります。
そこで、不動産売却で発生する譲渡損失とはなにか、また税金との関わりについて見ていきましょう。

譲渡損失とは

不動産を売却する際に、購入時よりも売却時の価格が下がっていた場合、損失が発生します。
この損失のことを売却損や譲渡損失と言い、逆に売却時の価格が上がっていれば利益が発生しているので譲渡益や売却益と呼びます。
不動産売却で損失が発生した場合は、税金がかかることはありません。
不動産を売却して利益が発生すると、その利益は譲渡所得となります。
この譲渡所得は以下の計算式を用いて求めることができます。

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
譲渡所得は、売却価格から購入する際にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて算出します。
この譲渡所得がマイナスの場合は、売却して損をしたことになるため「譲渡損失」いわば、売却損が出たことになります。
一方で、譲渡所得がプラスの場合は、利益が発生したことになるため課税対象となり、所得税や住民税などの税金が発生するため注意しましょう。

譲渡損失でも受けられる軽減措置とは

不動産売却で譲渡損失となった場合は、税金がかかることがないため、基本的に確定申告は不要です。
しかし、譲渡損失が発生した場合に確定申告をすれば適用される軽減措置があります。
それは、譲渡損失の金額を給与所得などのその他の所得と相殺することができる「損益通算」です。
損益通算をおこなえば、所得税や住民税を減らすことができ節税対策となります。
また、譲渡損失が高額でその年の所得と相殺しきれなかった場合は、翌年以降最大で3年間繰り越すことが可能です。
これを「繰越控除」と言います。
このように譲渡損失となった場合でも、確定申告をおこなえば大きな節税対策につながります。

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不動産売却で譲渡損失が発生した際に利用できる特例

不動産売却で譲渡損失が発生した際に利用できる特例

前述したとおり、譲渡損失が発生した場合でも「損益通算」や「繰越控除」の税金軽減措置が適用されれば、税金対策となります。
不動産売却で譲渡損失が出た場合、利用できる特例は以下の2つです。

●マイホームを買換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例


それぞれの特例と利用条件についてご説明します。

①マイホームを買換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買い換える目的で売却した不動産が譲渡損失となった場合に、損益通算および繰越控除の特例が適用されることがあります。
ただし、売却する物件と買い換えする物件の条件をどちらも満たす必要があります。

売却する物件の条件
売却するマイホームに関する条件は以下のとおり2つあります。

●不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で5年超
●敷地面積は500㎡までが適用


敷地面積が500㎡を超える部分については控除対象外となります。

買換え物件の条件
一方で、買い換える物件に関する条件は以下のとおり4つあります。

●不動産売却した翌年の12月31日までに借り入れにより取得する
●不動産を取得した翌年の12月31日までに不動産を売却する
●床面積が50㎡以上である
●繰越控除を受ける年の年末に住宅ローン残債がある


なお、特例を受ける年の所得が3,000万円以上の場合は、特例の対象外となります。
また、この制度は住宅ローン減税制度と併用することも可能です。

②特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えが目的でない場合でも、売却時に譲渡損失が発生すれば損益通算および繰越控除の特例が適用される可能性があります。
マイホームの売却のみの場合も以下のような要件を満たす必要があります。

●不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で5年超
●譲渡する前日の時点で償還期間10年以上の住宅ローン残債がある
●住宅ローン残債が売却価格よりも大きい


なお買い換えの特例と同様に、特例を受ける年の所得が3,000万円以上の場合は利用できないため注意しましょう。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告の流れ

不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告の流れ

不動産売却で損失が発生した場合は、すでにご説明したように原則として確定申告は不要です。
しかし「損益通算」や「繰越控除」の特例を利用するためには、必ず確定申告が必要になります。
そのため、譲渡損失により上記の特例を利用したい場合は、スムーズに手続きをおこなうためにも確定申告の流れと必要書類を事前に把握しておくことが大切です。

譲渡損失の発生から確定申告の手続きまでの流れ

不動産売却により譲渡損失が発生したら、売却した翌年に確定申告はおこないます。
以下は確定申告の流れです。

●必要書類を集める
●確定申告を作成する
●確定申告を提出する
●還付金の受け取り(還付がある場合)


確定申告を進めるにあたって、まずは必要書類を集めるところから始めましょう。
必要書類は、住民票・登記事項証明書・売買契約書・住宅ローン残高証明書などです。
また利用する特例に応じて、買い換えた資産を証明する書類などが必要になります。
必要書類の準備が終われば確定申告の作成を進めていきます。
確定申告書は税務署の窓口で入手することもできますが、国税庁のホームページ上で作成することも可能です。
ホームページ上であれば自動で計算され、なおかつ必要な書類のみを選択できるため、効率良く作成することができます。
確定申告が作成できたら、インターネット上でそのまま提出するか、郵送または窓口へ持参します。
インターネット上で提出ができるe-Taxを利用すると、24時間いつでも自宅から提出することが可能です。
また、税金の過払いが発生した場合は、指定した金融機関の口座へ後日振り込まれます。

確定申告の時期

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに間で提出する必要があります。
期間は1か月ありますが、余裕をもって早めに申告することをおすすめします。
なお、2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書の提出が必要になるため、忘れないように注意しましょう。

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まとめ

不動産売却で譲渡損失となっても、確定申告をすることで損益通算や繰越控除により税金を軽減することが可能です。
ただし利用するには、マイホームの売却であることや所有期間など条件を満たす必要があります。
条件を満たし特例を受ける場合は、売却した年の翌年に確定申告をおこなうことを忘れないようにしましょう。


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