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不動産売却や活用が難しい負動産の相続放棄および処分方法について解説

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不動産売却や活用が難しい負動産の相続放棄および処分方法について解説

不動産売却や活用が難しい負動産の相続放棄および処分方法について解説

この記事のハイライト
●負動産とは売却や活用もできず管理の手間と納税義務が続くマイナス財産のこと
●相続放棄は相続を知って3か月以内に意思表示し家庭裁判所へ書類を出す
●不動産の無償譲渡を受けた側や寄付した側にも税金がかかる

負動産とはマイナス財産を指す造語で、資産性や将来性がない不動産を意味しています。
では、負動産とは具体的にどんなもので、どんな注意点があるのでしょうか。
大阪府の泉州エリアで不動産を相続するご予定がある方へ向けて、負動産の注意点や処分方法について解説します。

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不動産売却や活用に困る負動産とは

不動産売却や活用に困る負動産とは

持っているだけで管理や補修や納税のデメリットばかりが目立ち、資産性のない不動産は負動産と呼ばれます。
田舎にある放置された空き家でも、現に使用しているしていないに関係なく所有者には維持管理や納税義務があります。
管理が不十分であると周囲に迷惑をかけますので、ときどき見に行って植栽の剪定や補修といった管理をしなければなりません。
しかも、所有し続ける限り手間や出費は増え、倒壊や放火のリスクをかかえることになります。

不動産売却に困る負動産の問題点とは?固定資産税がかかる

固定資産税は、不動産を所有している間はずっと支払わなければならない税金です。
建物は20年も経過すれば資産価値はゼロといわれますがこれは売買価格に限った話で、建物の固定資産税は築年数が何年経とうが存在する限り無くなることはありません。
一方で、建物を解体すると建物の固定資産税は無くなりますが、土地の固定資産税は高くなるため注意しましょう。
また、自治体から管理状態が悪く危険度が高い「特定空家」に認定され、維持管理を怠った場合にも、土地の固定資産税は高くなります。

負動産は不動産売却が難しい

家を探す際に、地方の不便な場所は住宅の建築需要自体が少ないうえに、解体費用が余計にかかる住宅用地はマイナス面が多いため不人気です。
田舎にあり需要が少ないうえに、放置された古い空き家は敬遠されるため、売却するにも賃貸するにも難しくなります。

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不動産売却に困る負動産を相続したくない!相続放棄について

不動産売却に困る負動産を相続したくない!相続放棄について

負動産を相続しない方法として、相続を放棄するという選択ができます。

相続放棄とは?

相続とは、故人(被相続人)が所有していた財産を法定相続割合もしくは被相続人の遺言書、遺産分割協議の合意にしたがって、相続人間で分配することです。
相続放棄は放棄した方を相続人ではなかったとみなす制度のことです。
なお、一部を相続放棄することはできず、預金や株式は相続して田舎の放置された空き家は相続放棄するということはできないため注意しましょう。
相続を放棄すると相続財産の分配対象者から除外され、原則として放棄した財産は自分以外の相続人へ均等に分配されます。
しかし、相続放棄しても相続人であることに変わりはなく、放棄した財産を維持管理する義務は残ります。

不動産売却に困る負動産の相続放棄は知ってから3か月以内

相続放棄ができる期間は、自分のために相続があったことを「知ったときから3か月以内」で、相続開始(故人の死)から3か月ではありません。
相続放棄の意思表示は、他の相続人の同意がなくても単独の意思表示だけでできます。
相続放棄をするには、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ書類を揃えて提出します。
下記の3つは、どの相続放棄のケースでも共通する書類です。

  • 相続放棄の申述書
  • 収入印紙800円分
  • 被相続人の住民票除票または戸籍附票

その他の書類は申述者が下記の場合で異なるため、家庭裁判所へご相談ください。

  • 被相続人の子など
  • 父母や祖父母など
  • 兄弟姉妹など

不動産売却に困る負動産を全員が相続放棄すれば国庫に移る

もしも被相続人にもともと身寄りがいなかった、もしくは相続人全員が相続を放棄した場合には、相続財産は国庫(国の財産)に帰属します。
また、2023年4月27日からは「相続土地国庫帰属制度」がスタートし土地のみ国庫へ引き継げるようになります。
しかし、認可される条件が厳しく審査に時間がかかるうえに向こう10年分の管理費用を負担金として納付しなければならず、利用するまでのハードルは高いでしょう。

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不動産売却に困る負動産の処分方法とは

不動産売却に困る負動産の処分方法とは

負動産は売りに出して待っていても簡単には売れませんので、別の方法も検討してみましょう。

不動産売却に困る負動産の処分方法:3つの寄付方法

無償で譲渡する寄付は譲渡相手によって税金面などが異なります。
自治体への寄付
自治体は必ず寄付を受けてくれるとは限りません。
その理由は、税収が細く長くこの先も続いて途切れないほうが自治体にとってはメリットが大きいからです。
ですから、防災のための改修や、橋・道路などを造るために必要でもなければ、自治体が不動産の寄付に応じることはほとんどないでしょう。
個人への寄付
隣地の所有者や親族に無償で譲渡する方法ですが、受け取った側の費用には注意が必要です。
受け取った側には基礎控除110万円を超える財産分について贈与税が課税され、所有権移転登記費用や不動産取得税もかかります。
法人への寄付
無償譲渡の相手が法人の場合は3つのケースがあります。
まず、営利法人(一般的な企業)への寄付が可能ですが、利用価値の乏しい不動産を営利法人が価値を見出してもらってくれるかという問題があります。
さらに、個人が営利法人へ資産を「無償」で譲渡しても、その個人に譲渡所得税がかかる「見なし譲渡所得税」があるため注意が必要です。
次に公益法人(公共性のある非営利などの法人)への寄付です。
この場合には、資産を無償で譲渡した個人側に譲渡所得税はがかかりません。
しかし、非課税の決定を受けるまでには、税務署へ申告して承認をもらう必要があるため、やや手続きが面倒でしょう。
また、町会や自治会への寄付は公益法人と同様に見なされるため、資産を無償で譲渡した個人側に譲渡所得税はかかりません。
ただし、市町村長に地縁団体として認可されているなどの要件があります。

負動産の処分方法:不動産会社の買取

放置している空き家を仲介で売却する場合は、長期間かかってしまったり、安い金額での売却となるケースが多いです。
一方で不動産会社の買取は一般的に仲介よりも安い金額になることが多いのですが、次のようなメリットがあります。

  • 敷地や建物の不用品も含めて買取できる
  • 建物の不具合箇所の補修の必要がない
  • 売却期間が短縮できる
  • 内見ごとの現地立ち会いが不要
  • 引き渡し後の不動産の責任がなくなる

買取する不動産会社が内見して、金額や引き渡し条件に双方が合意すれば、早ければ数日で現金化できます。
現地に「売り物件」などの看板を出さないので周囲に売却を気付かれる心配が少ないのもメリットでしょう。
このように負動産の処分方法は仲介での売却以外にもあるため、検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

放置された空き家など利益も得られず価値もない不動産は「負動産」と呼ばれます。
倒壊や放火のリスクがあるため管理や修繕も必要で、納税の負担もあるため、使う予定がなければ処分するのが得策です。
相続放棄・寄付・売却などの方法があるため、事前に対策を立てておくと良いでしょう。
「泉州不動産.com」は大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で仲介や買取をおこなっています。
不動産の相続など、不動産に関するご不安な点は、ぜひお気軽にご相談ください。

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