相続した不動産を売却するメリット・デメリットは？売却のポイントも解説

相続した不動産は、相続人がひとりでない場合、その今後をどうするか話し合いが必要ですし、思い出の詰まったご実家の場合、何かの形で残せないかと考える方が多いでしょう。
しかし、空き家となった相続物件は利用方法がない場合、早く売るほどさまざまな面で良いことが多いです。
そこで今回は、相続した不動産を売却するメリットやデメリットはどのようなものか、売却のポイントについても解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。

相続した不動産を売却するメリットは？

まず、売却した方がメリットとなる点は、どのようなことでしょうか？

維持費が不要になる

相続した不動産は、何もしなくとも所有しているだけで経費がかかります。
毎年の固定資産税や都市計画税の支払いが必要になるほか、空き家はメンテナンスにも想定外の手間や費用がかかります。
庭の植栽の手入れや風通しをおこなわずにいる場合、人の住まない住居は傷みが早くなり、資産価値が下がったり修理費用がかかったりします。
給湯やエアコンなどの設備も、使用しない期間が長くなることで故障や性能低下を招きます。
売却することで、このような状況を未然に防げるメリットは大きいものです。

金銭で公平に相続できる

不動産は金額が大きく分割も困難であり、分けづらい資産の代表です。
売却しないで不動産の相続をおこなう場合、以下の選択肢となります。

• 代償分割：複数いる相続人のうち1人が相続し、必要に応じてほかの相続人に分割相当のお金を支払う（金銭的負担が生じる）
• 現物分割：土地を分筆して分ける（建物があって分けられない、公平な分割が難しいなどの問題が生じやすい）
• 共有：分けずに相続人の共有とする（利用方法をめぐり、トラブルとなる可能性がある）
• 換価分割：不動産を売却して代金を分ける

不動産相続における遺産分割協議は、身内であることから話し合いがまとまりにくいという側面にあります。
ご紹介した相続する方法では、売却して代金を分ける換価分割がもっともシンプルで、公平な方法となるメリットがあります。

放置空き家を解消できる

放置空き家は今後数が増えることが予想され、社会問題に発展する可能性があります。
放置によって荒れた空き家はその存在によって、倒壊や動物の住みかなど近隣住民への迷惑、放火、空き巣、不法侵入、治安の悪化などのリスクを抱えることになります。
行政でも「空き家等対策特別措置法」の施行によって「特定空家」の指定ができるようになり、その適用は今後増えてくるとみられています。
空き家の放置によって、場合によっては過料の発生、行政からの指導のほか、居住用建物に対しての固定資産税の優遇措置がなくなって一気に高額となることもあり得ます。

相続した不動産を売却するデメリットは？

一方で、相続した不動産を売却するデメリットはどのようなことが考えられるでしょうか？

売却をめぐって相続人の間でもめる可能性がある

遺産分割協議によって不動産を売却するとなった場合、相続人全員の意見が一致しなければ不動産を売却することはできません。
その場合、メリットとデメリットを挙げて、どちらが相続人全体のためになるのか冷静な話し合いをおこなうと良いでしょう。

不動産の利活用ができなくなる

売却することで所有権もなくなり、その不動産を利用したり収益を得たりすることはできなくなります。
したがって、相続した不動産にどのような利用価値が考えられるかも、相続人の間での話し合いのポイントとなります。
賃貸するうえでも維持管理などの経費がかかる関係で、一般的には「売却した方が良い」という結論に至ることが多いようです。

譲渡所得税がかかる場合がある

売却して得られるお金は、全額が相続の対象となるわけではなく、譲渡所得税が課される場合があるということを理解しておきましょう。
譲渡所得税が課されるのは、不動産を売却した際の売却価格から、その不動産を購入したときの価格と購入する際にかかった取得費などを差し引いたあとに、算出された金額がプラスになっている場合です。
譲渡課税所得＝売却価格－取得費＋譲渡費用－特別控除額
税率は、不動産売却によって取得する金額で変わりますが、売却で得た金額よりも多くなることはありません。
また、相続税が課税された場合だと、一定の条件を満たすことで譲渡所得税の計算にあたって相続税を取得費に加算することができるため、譲渡所得税がやすくなる場合もあります。
利用できる特例も、事前に確認しておくと良いでしょう。

相続した不動産を売却するときのポイント

最後に、相続した不動産をうまく売却する際、重要となるポイントをご紹介します。

なるべく早く売却を進める

前述したように、人が住んでいない空き家の傷みは早いため、資産価値を落とさないことを意識すると、早い段階での売却がおすすめです。
不動産価格は築20年で建物の価値はほぼゼロになるといわれており、同じ条件の物件で築年数が5年と10年ならば、5年の物件の方がお問い合わせも多く、売りやすくなります。
相続税の申告・納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内ですので、この期間をひとつの目安としても良いでしょう。
すばやくトラブルのない換価分割をおこなう手段として、不動産会社による買取という方法もあります。
買取は売主に対する契約不適合責任を問われることがなく、早期売却が見込めるため現金化までが早いなど、相続物件に向いた売却方法と言えますので、ぜひご相談ください。

相続人の間での話し合い

相続人間の話し合いでは、売却するかその他の方法をとるかのほかに、売却の方法や売却額についても相続人全員の同意が必要となります。
売却額については査定で算出した金額をもとに決めますが、相続人全員の合意が得られない場合には、不動産鑑定士に有料で依頼した公的な資産価値をもとに進めることもあります。
遺産分割協議にて、それぞれの意見が一致するまで相続人同士でしっかりと話し合いをおこなうようにしましょう。

売却の要望や事情を不動産会社に伝える

相続人の間で話し合いがまとまって売却となった場合、以下のような売却のご要望を不動産会社と共有することで、スムーズな売却を目指すことができるでしょう。

• なるべく高く販売したい
• 価格よりもスピードを優先したい
• 周囲になるべく知られずに売却したい
• 空き家の残置物は、必要なもの以外手を付けたくない
• 新しい所有者と極力もめたくない

これらのご要望を伝えて頂くことで、売却の方法などについて、より具体的な相談をさせて頂くことができます。

まとめ

相続した不動産を売却するメリットやデメリットはどのようなものか、売却のポイントについても解説しました。
相続人間でトラブルに発展しないためにも、お互いが納得のいく分割方法を見つけ出しましょう。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で不動産売却をお考えの方は、株式会社ハウスパートナー・泉州不動産.comまでお気軽にご相談ください。