空き家を売りたい！現状の状態と更地で売る場合のそれぞれのメリットとは？

空き家を売りたい場合に、現状の状態で売却できるのか、それとも更地にしたほうが売れやすいのか悩むところではないでしょうか。
どちらもメリットはありますが、空き家の状態などを考慮してから売却方法を決めると良いでしょう。
そこで、空き家の売却をご検討中の方に向けて、空き家を売りたい場合に現状のままが良いのか、それとも更地にしたほうが良いのか、また売却時にかかる費用について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

空き家を売りたい①現状の状態で売却するメリット

空き家を売りたい場合の売却の仕方は2つあります。
1つは現状の状態で売却する方法、もう1つは空き家を更地にして売却する方法です。
ここでは、まず現状の状態で空き家を売却するメリットなどを解説します。

空き家を現状の状態で売却する

空き家を現状のまま売却するには「中古住宅」として売り出す方法と「古家付き土地」として売り出す2つの方法があります。
両者の違いには明確な基準はありませんが、築20年以上経過しているかどうかを目安にすることが多いです。
つまり、築20年以上経っている空き家は、土地をメインとした「古家付き土地」として売却するのが一般的でしょう。
ただし、築年数はあくまでも目安であり建物の劣化具合により、築20年以上経過していなくても古家付き土地で売り出すこともあります。

現状の状態で売却するメリット

空き家を現状の状態で売却するメリットには、以下のように3つあります。

• 解体費用が不要
• 固定資産税が安いまま
• 住宅ローンが利用できる

現状の状態で売却するメリットは、解体する必要がないため解体費用がかからないということです。
また、更地にすれば固定資産税などの税金が上がるリスクがありますが、建物が現存する状態では住宅の軽減措置が適用されます。
また、現状の状態で売却する方法は売主側だけではなく、買主側にもメリットとなることがあります。
たとえば、空き家を安く購入して自分好みにリフォームしたいと考えている買主もいるでしょう。
そのような方には、現状の状態のまま売り出されているほうが購入しやすいです。
また、現状の状態の空き家であれば、金利の安い住宅ローンの融資対象となるため、資金繰りにもメリットがあります。

空き家を売りたい②更地にして売却するメリット

次に、空き家を更地にして売却するメリットなどを解説します。

空き家を更地にして売却する

空き家を更地にして売却するには、建物を解体する必要があります。
更地とは、建物・構造物や木々などが何も立っていない宅地のことで、購入後すぐに建物を建てられる状態のことを言います。
築年数が経過している場合や、倒壊などの恐れがある場合は思い切って更地にして売却したほうが売れやすくなるでしょう。
また、買主からしてみれば更地のほうが使い勝手が良く、建物が建っている状態よりも早く売却できる可能性が高いです。
つまり、一般的に更地のほうが売れやすく買主が見つかりやすいという特徴があります。

更地にして売却するメリット

更地にして売却するメリットには、以下のように4つあります。

• メンテナンスや管理から解放される
• 倒壊リスクやトラブルがなくなる
• 買主が活用しやすい
• 土地の状態が確認しやすい

空き家の売却活動中でも、基本的に売主は定期的なメンテナンスや見回りが必要になります。
しかし空き家を解体して更地にすれば、メンテナンスなどの管理の必要がなくなる点はメリットとなるでしょう。
また、空き家が老朽化している場合は倒壊するリスクも考えられます。
そうなれば近隣住民とトラブルになり兼ねません。
その点、更地にしてあれば倒壊リスクやトラブルの心配もないため、安心して売却活動を進めることができます。
更地にして売却することは、買主にもメリットがあります。
買主が新築を検討している場合は、土地の状態が確認しやすく地盤調査なども容易におこなうことが可能です。
また、更地にしてあることですぐに工事が着工できるというメリットがあります。

空き家を売りたい場合にかかる費用と税金

空き家を売却する場合は、以下のような費用や税金がかかることがあります。

• 解体費用
• 相続登記費用
• 仲介手数料
• 譲渡所得税

上記の費用と税金について解説します。

かかる費用1：解体費用

空き家を更地にしてから売りたい場合は解体する必要があるため、解体費用が発生します。
解体費用は、空き家の構造や大きさによって異なりますが、木造住宅で3～4万円/坪、鉄骨造で3～5万円/坪、鉄筋コンクリートで3～8万円/坪が相場です。
つまり30坪の木造住宅であれば平均して100万円程度かかることになります。
なお、解体費用には建物を取り壊す費用だけでなく、廃棄物の処分費なども含まれています。

かかる費用2：相続登記費用

空き家を相続した際に、名義変更をおこなっていない場合は、相続登記をしなければ空き家を売却することはできません。
そのため、その際に発生する相続登記費用が必要になります。
相続登記とは、不動産の名義人を変更する手続きのことで、法務局に必要書類を提出して申請します。
空き家を含む不動産を売却できるのは、名義人のみです。
そのため、空き家の売却をおこなうできるだけ早い時期に、名義人が誰になっているのか確認しておくと安心でしょう。
相続登記にかかる費用は、書類の取得費に5,000円～2万円、登録免許税が固定資産税評価額の4％、また司法書士へ依頼する場合は5万円～8万円程度必要になります。

かかる費用③仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し買主と売買契約が成立した際は、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、買主と売買契約が成立するまでは発生しません。
仲介手数料は、400万円以下の部分は18万円+消費税が上限となり、400万超えの部分は売却価格に対して3％を乗じた額+6万円+消費税が上限になります。

かかる費用④譲渡所得税

空き家を売却した際に、利益がでればその利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で算出でき、税率は空き家の所有年数により異なります。
譲渡所得は、売却価格から空き家を取得する際にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて算出します。
税率は所有期間が5年以下の場合が39.63%、5年超えの場合は20.315%です。
なお、ここでいう所有期間とは相続した方が不動産を所有してからの期間ではなく、不動産を購入してからの期間のため注意しましょう。

まとめ

空き家を売りたい場合に「現状の状態」と「更地」で売却する方法とメリット、また売却時にかかる費用について解説しました。
空き家をどのような方法で売却するかは、空き家の状態やメリットなどを考慮して検討すると良いでしょう。
また、売却時には多くの費用や税金が発生するため、あらかじめ把握しておくとスムーズに売却が進められます。
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