任意売却できないとどうなる？任意売却とはなにか・できないケースを解説！

住宅ローンの返済が厳しいとき、まず検討いただきたいのは任意売却です。
しかしすべてのケースで任意売却できるとは限らないため、「任意売却ができないとどうなるのか」と気になっている方も多いでしょう。
本記事は大阪府の泉南市などで任意売却による不動産の売却を検討している方向けに、任意売却できないとどうなるのかについて解説します。
任意売却とはなにか、任意売却できないケースについても解説しているので、ぜひご参考にしてください。

任意売却とは？住宅ローンを返済できないときの売却方法

任意売却は、通常の不動産売却や競売とは異なる特殊な売却方法です。
ここからは任意売却とはなにか、競売との違いについてご説明します。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの返済ができない場合に、金融機関の了承を得て不動産売却をおこなうことです。
今は安定した収入がある方でも、返済の途中で病気やリストラで就業できなくなるリスクが想定されます。
そのような状態になったら早めに金融機関に任意売却を相談しましょう。
通常の不動産売却では、売却代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必須です。
もし売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、不足分を自己資金から捻出しなければなりません。
しかし任意売却は通常の不動産売却とは違う例外的な扱いになります。
売却代金で住宅ローンの完済ができない場合、さらに自己資金で充当できない場合でも売却可能です。
金融機関の了承をもらい、一定条件を満たせば不動産売却後に抵当権を解除してもらうことができます。
ある程度債務者の意向を反映して、一般市場で売却できるのも任意売却ならではのポイントです。
任意売却は特殊な売却方法であるため、金融機関の了承がなければ利用することができません。

競売とは

競売とは、住宅ローンを返済できない場合に、担保となっている不動産を強制的に売却することです。
住宅ローンを返済できない状態が続くと、債務者は期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、定められた期限まで住宅ローンの返済義務がなくなることです。
期限の利益を失うということは、債務者は住宅ローンの残債を一括で返済しなければならないことを意味しています。
債務者が一括返済ができない場合、裁判所が不動産を強制的に競売にかけて、得られた売却利益で残債を回収する仕組みです。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は住宅ローンが返済できない場合の売却方法という点では似ていますが、特徴が大きく異なります。
任意売却は一般市場に出すので高く売却できる可能性がありますが、競売は価格が低くなるのが特徴です。
債務者の意向を反映できるかできないかという点にも違いがあります。
任意売却は契約日や明け渡し日など、ある程度債務者の意向を主張することが可能です。
一方で競売は債務者の意向を反映できないため、即刻退去を求められる場合もあります。
日常生活への影響を最小限に抑えられるのは、任意売却です。

任意売却ができないのはどんなケース？

すべてのケースで任意売却できるとは限りません。
ここからは任意売却ができないケースについて解説します。

金融機関の同意がないケース

任意売却をするためには、金融機関の同意を得ることが大前提になります。
金融機関の同意がないケースでは、任意売却はできません。
融資実行から日が浅かったり、残高が多かったりすると、同意を得るハードルは高いです。
契約の時点で、任意売却を認めていない金融機関もあります。
金融機関に任意売却の相談をする前に、「金銭消費貸借契約書」に記載されている内容を確認しましょう。

共有者の同意がないケース

共有名義の不動産を任意売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
だれか1人でも反対していると、任意売却はできません。
共有者の人数が多ければ多いほど、同意を得ることは難しくなります。

トラブルを抱えているケース

建築基準法違反など、トラブルを抱えている物件は任意売却が困難です。
トラブルがある物件は、任意売却しても買主が見つからないことが予想されます。
もし買主が見つかっても遵法性を満たしていないと、融資を受けられない可能性が高いです。
違法建築になってしまった建物がある場合は、解体して土地として売却する方法もあります。

買い手が見つからないケース

任意売却では、金融機関が定めた期限内に買い手を見つけなければなりません。
期限は最大1年で設定されるケースが多いです。
売却活動をしても買主が見つからない場合は、競売手続きに移行してしまいます。
価格設定が適正でなかったり老朽化していたりする物件は、任意売却できない可能性があるため要注意です。
買い手が付きやすくなるような工夫を施す必要があります。

内覧できないケース

内覧できないケースでは、任意売却の難易度が上がります。
購入希望者は内覧をとおして、物件の購入判断を下すことがほとんどです。
実物を見ずに購入判断はできないため、内覧できない物件に購入希望者が集まりません。
内覧できない事情がある場合は、その原因を解決することが大切になります。

任意売却できないとどうなる？

任意売却できないと競売になり、それでも返済できない場合は自己破産を選択することになります。
ここからは任意売却できない場合どうなるのか解説します。

競売にかけられる

任意売却できないと最初にどうなるかというと、強制的に競売にかけられます。
金融機関や保証会社は裁判所に強制執行の申立てをおこない、裁判所から債務者に「競売開始決定の通知」が届く流れです。
次に執行官と不動産鑑定士が、競売にあたり物件の価値を算定するために現況調査します。
現況調査から1～2か月後には物件の評価書が完成し、落札金額の目安がわかります。
そして期間入札の通知が届き、その2～3か月後に入札スタートです。
入札開始日の前日までは任意売却を認めている金融機関が多いですが、入札開始日以降は認められません。
落札者が決定したら売却代金が支払われ、金融機関や保証会社は住宅ローンの残債を回収します。
その後、債務者は立ち退きを求められるため、すぐに出ていかなければなりません。
債務者は明け渡し日がどうなるかわからず、裁判所が強制的に手続きを進めていきます。

自己破産になる

競売による売却価格は低くなるため、競売後も住宅ローンの債務が残ることが多いです。
債務の返済が厳しい場合は、自己破産を検討しなければなりません。
自己破産を選択する場合、裁判所に破産申し立てをおこなう手続きが必要です。
裁判所から免責の許可が下りたら、債務の返済義務は免除されます。
しかし自己破産になった場合はデメリットが多いです。
財産は一部をのぞき処分しなければならず、債権者に対する弁済に充てられます。
信用情報に影響を及ぼすため、しばらくの間新しくローンを組むのは難しくなるでしょう。
日常生活に大きな支障が出ることは避けられません。

任意売却を成功させるポイント

競売・自己破産は債務者にとってデメリットばかりで、メリットがありません。
任意売却できるような対策を講じることが必要です。
任意売却を成立させるには、金融機関の了承を得て、期限内に買主を見つけなければなりません。
時間が限られているため、住宅ローンを返済できなくなったら早めに金融機関に相談することがポイントです。
早めに動き出せば売却期間を長くできるため、買主が見つかる確率も高まるでしょう。

まとめ

任意売却できないとどうなるかというと、競売・自己破産になってしまいます。
任意売却を成立させるために、少しでも買主が集まりやすくなる工夫が必要です。
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