埋蔵文化財がある土地でも売却できる？不動産の売却方法も解説！

埋蔵文化財包蔵地は、一般的な不動産に比べると売却しにくいといわれています。
スムーズな売却を目指すためにも、埋蔵文化財包蔵地を売却するコツなどを理解しておきましょう。
この記事では、埋蔵文化財包蔵地の概要やデメリット、売却方法について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で、埋蔵文化財包蔵地の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に知っておきたい埋蔵文化財とは？

「そもそも埋蔵文化財とは？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
まずは、埋蔵文化財の概要から解説します。

埋蔵文化財とは？

埋蔵文化財とは、地中に埋もれている遺跡や遺構といった文化財のことです。
文化財が埋もれている土地を「埋蔵文化財包蔵地」と呼び、全国で約46万か所もあるとされています。
埋蔵文化財包蔵地は、教育委員会が作成する遺跡地図や遺跡台帳に記載されていますが、すべて記載されているとは限りません。
そのため、遺跡地図や遺跡台帳に記載されていなくても、埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があるため注意が必要です。

埋蔵文化財の具体例

文化財と聞いても、あまりピンとこない方も多いのではないでしょうか。
文化財保護法の対象となる文化財は、遺物と遺構に大別されます。

• ●遺跡：石器や土器、古墳や貝塚など
• ●遺構：古代の住居や炊事場など、歴史上重要となる建物の跡

また、文化財保護法では、以下のように幅広い年代の文化財も埋蔵文化財の対象となっています。

• ●中世（1600年頃）までの遺跡：原則対象
• ●中世～近代（1600年～江戸末期の1860年頃）までの遺跡：地域に必要なものは対象
• ●近現代（明治以降）の遺跡：地域にとくに重要なものは対象

ただし、不動産が埋蔵文化財包蔵地であるかどうか、最終的に判断するのは教育委員会です。
埋蔵文化財包蔵地については地域によってルールが異なり、また遺跡の重要度などの条件によっても判断が変わるためです。
対象の不動産が埋蔵文化財包蔵地に該当しなくても、隣接する土地が埋蔵文化財包蔵地となれば調査が必要になることもあります。
また、埋蔵文化財包蔵地の上に建物がある場合、調査時に解体が必要かどうかも教育委員会次第で決まります。
遺跡地図に記載されていないからといって安心はできないため、個別で市役所に確認しに行くと良いでしょう。

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埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産を売却する際のデメリット

続いて、埋蔵文化財包蔵地を売却する際のデメリットを解説します。

売却価格が低くなりやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、一般的な不動産よりも売却価格が低くなりやすいことです。
なぜなら、埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産については、発掘調査を指示される可能性があるためです。
発掘調査により埋蔵物が出土した場合は、調査が終わるまで工事を中断しなければなりません。
調査期間分工期が長引いてしまうため、購入後早く着工したい買主からは敬遠される傾向にあります。
また、調査結果によっては、買主が希望する住宅が建築できなくなることもあるでしょう。
このようなリスクを理由に買主から値下げを要求されることも多く、結果として売却価格が安くなってしまう可能性があります。

買主が見つかりにくい

埋蔵文化財包蔵地は、売却価格を下げても買主が見つからないこともあります。
発掘調査が必要になり工期が遅れる、希望の家を建築できないなど多くのリスクが生じるためです。
また、文化財の保存が必要と判断された場合は、工事を中止したり計画が変更になったりする可能性もあります。
埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産と一般的な不動産が販売されている場合、条件が似ていれば多くの方が後者を選ぶでしょう。
リスクを抱えた不動産を進んで購入する方は少なく、値段を下げても売れ残る可能性があります。

調査費用がかかる

埋蔵文化財包蔵地の発掘調査には、以下のような費用がかかります。

• ●作業員の人件費
• ●測量費用
• ●発掘調査を運営するための事務費
• ●工事現場の警備費用
• ●重機のレンタル料金
• ●プレハブなどを現場に設置する施設費や撤去費用

最終的にかかる工事費用は、土地の面積や埋蔵されている出土品などの条件によっても異なります。
文化庁の資料（平成29年度）によると、発掘調査にかかった費用の平均は約94万円とされています。
自己居住用の住宅を建てる場合、これらの費用は自治体負担となることが多いですが、下記の場合は土地の所有者が負担しなければなりません。

• ●投資のための土地購入
• ●事務所兼自宅を建てる
• ●収益物件を建てる

事業利用が目的の場合、開発面積が大きくなり、追加工事にかかる費用の負担が大きくなりがちです。
そのため、事業者は埋蔵文化財包蔵地を避ける傾向にあります。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

上記のようなデメリットにより、埋蔵文化財包蔵地を購入する際に買主がローンを組めない可能性があります。
住宅ローンの審査に通らなかった場合、買主は現金で購入するしか方法がなくなってしまいます。
何千万円とする不動産を現金一括で購入する方は多くないため、売却は難しくなってしまうでしょう。

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埋蔵文化財が埋まっている不動産を売却する方法

埋蔵文化財包蔵地の売買においては、買主とのトラブルに注意しなければなりません。
売却後のトラブルにより買主に損害が生じれば、損害賠償を請求される恐れがあります。
不要なトラブルを回避してスムーズな売却を目指すためにも、埋蔵文化財包蔵地を売却するコツを確認しておきましょう。

入念な事前調査をおこなう

埋蔵文化財包蔵地の取引でトラブルを回避するには、事前調査がなによりも重要です。
遺跡地図や遺跡台帳を確認することはもちろん、市町村の教育委員会にも確認しておくことをおすすめします。
先述したように、遺跡地図や遺跡台帳に記載されていなくても、埋蔵文化財包蔵地に該当するケースがあるためです。
教育委員会に確認するほか、地域の古老や地主など、地域史に詳しい方に話を聞いてみるのもおすすめです。

建物が建築された経緯や理由を調べる

所有する建物が埋蔵文化財包蔵地に建っている場合は、建築時の記録が残っていないかを調べておきましょう。
1970年（昭和45年）以降に建てられたものであれば、建築確認済証に当時の調査結果が記載されている可能性があります。
当時の発掘調査で建築に問題がないとの判断があれば、買主が家を建て直す際に本格的な調査をしなくて済むかもしれません。
その点についてアピールできれば、買主の購入意欲を高められる可能性があります。

重要事項説明を丁寧におこなう

埋蔵文化財包蔵地を売却する際は、重要事項説明書にできるだけ詳しい内容を記載することも重要です。
重要事項説明書には「文化財保護法」という項目がありチェックを入れますが、それだけでは不十分といえます。
工事をする際にどのような手続きが必要なのか、建て替え時の相談はどこにすれば良いのかなど、詳細に記載することが大切です。
買主の不安を取り除いて取引ができれば、売却後のトラブル防止につながるでしょう。

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まとめ

埋蔵文化財包蔵地にはリスクがあるため、買主に敬遠されやすく売却価格も低くなりがちです。
トラブルのないスムーズな売却を目指すには、入念な事前調査が欠かせません。
重要事項説明に記載する際は、買主に安心してもらえるよう、詳しい内容を記入するようにしましょう。
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