収益物件の売却時に用いられる査定方法とは？影響するポイントも解説

収益物件を売却する際は一般的に不動産会社に査定依頼をしますが、どのような方法で査定がおこなわれるのか気になっている方もおられるでしょう。
収益物件は、通常の不動産にはない査定に影響するポイントや注意点があるため、あらかじめ把握しておくとスムーズな売却につながるでしょう。
そこで、収益物件の査定方法の種類や査定に影響するポイント、注意点について解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件の売却前に知っておきたい査定方法の種類

収益物件を売却する際は、まずは不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
収益物件では主に収益還元法と呼ばれる査定方法が用いられることが多いですが、査定方法にはそのほかにも原価法や取引事例比較法があります。
ここでは、収益物件を含む不動産を売却する際の査定方法の種類を解説します。

査定方法の種類①収益還元法

収益物件の査定でもっとも使用されるのが収益還元法です。
収益還元法は、売却する不動産が将来的にどのくらいの収益性が望めるかに着目し、それに基づいて査定額を求める方法です。
なお、収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」の2つに分けられ、それぞれで計算方法が異なります。
直接還元法を用いた場合
直接還元法は「不動産価格＝1年間の純収益÷還元利回り」で求めることができます。
純利益とは、家賃収入から経費を引いた実質的な利益のことを指し、還元利回りとはその不動産から得られる投資利回りを指します。
DCF法を用いた場合
DCF法は「現在価値＝（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）」の計算式で求めることができます。
将来予想される収益と売却時の予想価格を、現在の価格に置き換える際に割り引きその合計額を算出する方法になります。
割り引く理由は、将来と現在では得られる金額の価値が異なるためです。
つまり、将来に得られるお金は、必ずしも得られるお金だとは限らないということです。
したがって、将来よりも現在に得られるお金のほうが価値が高いといった考えのもと計算するのがDCF法になります。

査定方法の種類②原価法

原価法は、再調達原価をもとに不動産の評価額を求める方法です。
再調達原価とは、売却する不動産を新しく建て替えた場合に、いくらになるかという考え方のもと算出する原価のことです。
そして、その価格から建築後の経過年数によって低下した分の価値を控除（減価修正）して、不動産の査定額を求めます。
この原価法は、主に一戸建てを査定する際に用いられます。

査定方法の種類③取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣などの類似物件と比較したり、過去の取引事例を多数収集して価格判断の基準とする方法です。
必要に応じて、対象となる不動産の時点修正や事情補正をくわえて、個別的要因・地域要因を含めて比較評価します。
取引事例比較法は、マンションや土地を査定する際に用いられることが多いです。

▼この記事も読まれています
いらない家を早く処分したほうが良い理由とは？処分方法や注意点をご紹介

収益物件を売却する際の査定に影響するポイント

収益物件を査定する方法は、前述したように3つの種類による計算方法で算出できますが、それに加えてさまざまな要素が査定には影響します。
ここでは、収益物件の査定に影響する3つのポイントについて解説します。

影響するポイント①入居率

査定に影響する1つ目のポイントは、入居率です。
売却時に満室もしくは満室に近い状態の物件は、買主が購入した時点から家賃収入を得ることができます。
このような入居率が高い収益物件は、査定額も高くなる傾向にあります。
賃貸物件を経営する際に、もっとも大きなリスクの1つが空室です。
空室状態であれば、買主が新たに入居者を募集するところから始めなければなりません。
そのため、入居率が高い物件は、買い手が付きやすいため高く評価される傾向にあります。

影響するポイント②築年数

2つ目の査定に影響する要因は、築年数です。
築年数は、基本的に新しい物件は高く評価され、古い物件は低く評価される傾向にあります。
なぜなら、築年数が浅い物件は、設備が最新のほか見た目もきれいなため、長期運用が可能だからです。
ただし、築年数が浅い物件が売り出されていると、どうして手放すのか疑問に思う方もいます。
そのため、収益物件を売却する際は、物件を売る理由も説明できるようにしておくことが大切です。

影響するポイント③設備

収益物件の査定に影響する3つ目のポイントは、人気の高い設備が備えてあるかどうかです。
とくに査定時にプラスとなる設備は、オートロック、太陽光発電システム、オール電化、無料Wi-Fi、宅配ボックス、浴室暖房乾燥機です。
このような設備があると、高い集客率が期待できるため、査定額が高くなる傾向にあります。

▼この記事も読まれています
不動産売却におけるベストなタイミングとは？市況や税金などに分けてご紹介

収益物件を売却する際の査定時の注意点

最後に収益物件の売却による査定時の注意点について解説します。
注意点は以下の3つです。

• ●資産価値が下がる前に売却する
• ●査定額の算出は個人では難しい
• ●収益物件の売却にはさまざまな費用が発生する

上記3つの注意点についてご説明します。

資産価値が下がる前に売却する

収益物件を売却する際に注意したいのが、建物の資産価値についてです。
不動産には寿命があり、築年数が経過するとともに資産価値も減少していきます。
つまり、資産価値が低くなってしまった物件を売りに出しても、買い手が付きにくくなってしまうのです。
劣化が激しい収益物件は見た目も設備も古いため、値下げしなければ入居者を確保できないといった問題も生じてきます。
そのため、資産価値が下がってから売却するよりも、ある程度の資産価値がある状態で売却したほうがより良い条件で売れるでしょう。

査定額の算出は個人では難しい

上記でご説明した収益還元法の計算式を用いれば、個人でもある程度の金額を出すことは可能です。
しかし実際はそれだけではなく、市場の傾向や過去の実績、エリアごとのニーズなどから査定額を算出する必要があります。
そのため、個人で正確な金額を算出するのは難しいといえるでしょう。
本格的に収益物件の売却をお考えの場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

収益物件の売却にはさまざまな費用が発生する

収益物件を含む不動産を売却する際は、仲介手数料や印紙税、登記費用などさまざまな費用がかかります。
なかでも仲介手数料は、売却価格が高額なほど金額が大きくなるため、まとまった資金が必要になることに注意が必要です。
また、収益物件の場合は、鍵の交換費やハウスクリーニング代などを負担しなければならない場合もあります。
さらに、収益物件により売却益が出れば、その売却益に対して所得税や住民税などの税金も課せられる可能性があります。
そのため、収益物件を売却する際は、あらかじめどのような費用が必要になるか把握しておくと、資金不足に慌てないで済むでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で発生する譲渡損失とは？利用できる特例と確定申告について解説

まとめ

不動産を査定する方法は、原価法・収益還元法・取引事例比較法がありますが、収益物件では主に収益還元法が用いられています。
また、査定時には入居率が高く築年数が浅い収益物件は高く評価される傾向にあるといえるでしょう。
収益物件を売却する際は、資産価値が下がる前に売り出すことも大切です。
泉州エリアの不動産売却・買取なら泉州不動産.com。
第一印象・安心感・提案力で選ばれ続けてきました。
お客様の目的に合わせて選べる査定を充実させておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。