収益物件の売却でかかる税金とは？対策や確定申告までの流れも解説

収益物件の売却では、いくらで売れるのかという点にどうしても着目しがちです。
手元に残すお金を少しでも多くするためには、どのような税金がかかるのか、節税方法についても理解を深めておく必要があります。
今回は収益物件の売却でかかる税金の種類や対策、確定申告の流れについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件の売却でかかる税金の種類

まずは、収益物件の売却でかかる税金の種類について解説します。

種類1：譲渡所得税

種類としてまず挙げられるのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産を売って譲渡所得（利益）が生じた際にかかる税金となります。
国税である所得税と、地方税の住民税に、東日本大震災の復興のために必要な復興特別所得税を加算したものです。
譲渡所得に対してかかる税金の種類のため、納税額を把握するためには、まず譲渡所得を下記の計算式で算出する必要があります。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
そのお金から取得費と譲渡費用を差し引き、残った金額が譲渡所得となります。
取得費とは、売却する収益物件を購入した際にかかった費用です。
建築費用や設備費用、仲介手数料や測量費などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税などのことです。
譲渡所得が算出できたら、所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を計算します。
5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。

種類2：登録免許税

登録免許税も、不動産売却の際にかかる税金の種類のひとつです。
登録免許税とは、収益物件に設定されている抵当権を抹消するための税金です。
不動産ひとつにつき1,000円がかかり、区分所有の場合は土地と建物の持分それぞれにかかります。
抵当権の抹消手続きは個人でおこなうことも可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
そのため、登録免許税とは別に司法書士への報酬もかかります。

種類3：印紙税

税金の種類として、印紙税も挙げられます。
印紙税は売買契約書にかかる税金で、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税します。
契約金額ごとの印紙税は、下記のとおりです。

• ●100万円超え500万円以下：1,000円
• ●500万円超え1,000万円以下：5,000円
• ●1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• ●5,000万円超え1億円以下：3万円

印紙税の金額は、税法の改正で変更になることがあるため、事前に確認しておきましょう。

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収益物件の売却でおこないたい税金対策

続いて、収益物件の売却でおこないたい税金対策について解説します。

対策1：買い換えの特例を利用する

対策としてまず挙げられるのが、買い換えの特例を利用することです。
収益物件の所有期間が10年を超えており、かつ買い換えによる売却の場合、特定の利用によって納税額を抑えられます。
条件を満たすと、譲渡所得税の課税が繰り延べされるのが特徴です。
譲渡所得の20％、もしくは買い換えた不動産の価額の、80％を超える部分だけ課税されます。
売却金額より買い換えた金額の方が高い場合は、売却金額に課税割合である20～30％をかけた金額を、譲渡所得とすることが可能です。
反対に、売却金額より買い換えた金額の方が低い場合、その差額と買い換えた金額に課税割合をかけた金額との合計を譲渡所得とします。
算出した譲渡所得から譲渡費用を差し引き、譲渡所得を計算します。
ただし、納税額が低くなった部分は免除ではなく、次回の売却まで繰延されることに注意が必要です。

対策2：確定申告で控除額を増やす

確定申告で控除額を増やすことも、対策のひとつです。
確定申告を白色申告ではなく、青色申告にすると控除額を増やすことができます。
白色申告の基礎控除は一律38万円ですが、青色申告の控除額は場合で最大で65万円です。
電子帳簿を作成するなどの手間はありますが、白色申告より税金対策として有効的と言えます。

対策3：印紙税

対策として、印紙税を節約することも挙げられます。
先述のとおり、印紙税は契約金額に応じた印紙税を納めなくてはなりません。
不動産という金額が大きい商品の取引のため、印紙税の負担も大きくなります。
印紙代は契約の当事者が納めることになりますが、その負担割合には決まりがないため、売主と買主が話し合い、どのように負担するのかを決めるのが一般的です。
売主と買主、それぞれが売買契約書を保管する場合、印紙代は折半することになります。
しかし、売買契約書は必ずしも2通作成する必要はありません。
そのため、話し合いをしたうえでお互いが了承すれば、1通だけ作成し、どちらかがコピーを保管することも可能です。
売買契約書が1通なら、印紙税は半分で済み、有効的な税金対策となります。

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収益物件の売却でかかる税金にかかわる確定申告

最後に、収益物件の売却にかかる税金とともに知っておきたい、確定申告について解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間に得た所得を税務署に申告し、納税額を正しく算出することです。
収益物件を売却し、譲渡所得が生じている場合は譲渡所得税を納める必要があります。
売却後に税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」という書面が届くため、譲渡所得が生じているか否かを回答なさってください。
売却益が出ていなければ、申告しないと回答して返送すれば終わりです。
売却益が出ている場合は、期日までに確定申告をおこないます。

申告と納税のタイミングは？

確定申告のタイミングは、売却した翌年の2月16日～3月15日です。
短い期間のあいだに、申告と納税を済ませる必要があります。
現金で支払う場合は、納付書を使って税務署や金融機関で納税を済ませます。
申告時に振り替え納税を希望すれば、4月ごろに引き落としされるので便利です。

必要書類

手続きの際に必要となる主な書類は、下記のとおりです。

• ●確定申告書B
• ●分離課税用の申告書（第三表）
• ●譲渡所得の内訳書
• ●登記簿謄本
• ●不動産の取得時と売却時の資料

確定申告書Bと分離課税用の申告書（第三表）は、税務署や市役所で入手できます。
譲渡所得の内訳書は、売却後に国税庁から送付されてくる書類です。
税務署や、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。
取得時の書類とは、売買契約書のコピーや仲介手数料の領収書などのことです。
売却時にかかった費用の領収書も、必要書類として添付なさってください。

売却益が出なくても確定申告をおこなうべき？

収益物件を売却して譲渡所得が発生しない場合でも、確定申告をおこなったほうが良いケースがあります。
それは、ほかの不動産の売却で譲渡所得が生じた場合です。
収益物件の売却価格が、取得費よりも下回ったことで生じた売却損と相殺し、税金対策につながります。

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まとめ

収益物件を売却する際は、さまざまな種類の税金がかかります。
買い換えの特例の利用や確定申告で控除額を増やす、印紙税を節約することなどで税金対策となります。
売却によって利益が生じた場合は、定められた期間内の確定申告をおこなう必要があります。
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