リースバックを利用する前に知っておこう！よくあるトラブルとその対策

「まとまった資金が必要だけど引っ越しはしたくない」という場合に、リースバックの利用を検討される方も多いでしょう。
リースバックには、売却代金を得た後も住環境を変えずに済むという大きなメリットがありますが、デメリットも存在します。
「通常の売却を選択すれば良かった・・」と後悔しないためにも、リースバックでよくあるトラブルと対策について確認しておきましょう。
本記事では、リースバックでよくあるトラブル事例とその対策方法を注意点とともに解説します。
大阪府岬町などでリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおけるトラブルを防ぐには？利用時の注意点

リースバックでよくあるトラブルを知る前に、仕組みや利用時の注意点から確認しておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、不動産を売却して現金を得た後も、継続して同じ家に住めるというサービスです。
流れとしては、まず不動産会社に家を売却し、続いて同じ会社と賃貸借契約を結びます。
その後は、毎月家賃を支払い続けることで、継続して同じ家に住めるという仕組みです。
不動産会社に売却するため所有権はなくなりますが、契約内容によっては将来買い戻すことも可能です。
「まとまった現金が必要だけど引っ越しはしたくない」という方に最適の手法と言えるでしょう。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用するメリットは、なんといっても住環境を変えずに済むことです。
通常、家を売却すると所有権を手放すことになるため、新たな住処を確保しなければなりません。
子どもがいるご家庭では「子どもの学校や交友関係を変えたくない」と感じる方も多いのではないでしょうか。
このような場合にリースバックを活用すれば、現金を受け取った後も同じ家に住み続けられるので、住環境を変えずに済みます。
スケジュールを確認して引っ越し業者を手配したり、家具や家電を新たに購入したりといった手間もかかりません。
また不動産を売却すると所有権が不動産会社に移るため、固定資産税やメンテナンス費用の負担がなくなる点もメリットの1つです。

リースバック利用時の注意点

リースバックの利用を検討する際は、次の注意点も把握しておきましょう。

• ●買取価格が低くなりやすい
• ●賃貸期間が限られる場合が多い
• ●家賃が周辺相場よりも高くなりやすい

リースバックにおける売却価格は、市場相場よりも1～3割程低くなる傾向にあります。
不動産会社は物件を売主以外に貸し出せず、資産価値の下落リスクを長期間抱えることになるためです。
またリースバック利用時の家賃は、利回りや買取価格で決まるため、周辺相場よりも高くなる傾向にあります。
すでに住宅ローンを完済している場合は、家賃の支払いにより月々の負担が増えるため注意が必要です。
さらにリースバックを利用する際は、賃貸期間についてもしっかり確認しなければなりません。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。
定期賃貸借契約は契約更新ができないため、契約期間満了とともに退去することになります。
同じ家に長く住み続けたいと考える場合は、契約形態や賃貸期間をしっかり確認することが大切です。

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リースバック利用時に注意したい！よくあるトラブル事例

ここからは、リースバックでよくあるトラブル事例を解説します。

家賃が上がり支払いができない

リースバックを利用している最中に、不動産会社から家賃の値上げを求められるケースがあります。
先述したように、リースバックの家賃は周辺相場よりも高めに設定されることが多いです。
それがさらに値上げされて負担が大きくなると、家計に影響を及ぼしてしまうかもしれません。
家賃の滞納を続けると契約違反とみなされ、退去せざるを得なくなってしまいます。

買い戻しができない

いずれ買い戻す予定で契約を結んだものの、実際には買い戻せなかったというトラブルもあります。
買い戻せなかった理由として多いのが、家賃滞納などの契約違反によって退去となるケースです。
契約違反とみなされる行為をした場合、退去だけでなく買い戻しもできなくなってしまいます。
また買い戻すことを契約書に明記せず、口約束だけで済ませてしまったがために、トラブルになるケースもあります。
将来買い戻す予定がある方は、担当者にその意思を伝え、契約書に明記されているか確認してから契約を結びましょう。

相続の際に親族とトラブルになった

相続が発生した際に、リースバックの利用を巡って相続人の間でトラブルになることもあります。
たとえば長女は実家を相続するつもりであったものの、長男が相続発生前にリースバックを利用していたケースなどです。
売却後も継続して同じ家に住める点がリースバックの大きなメリットですが、家の所有権は失うことになります。
リースバックを利用しているかどうかは、他の方が外から見ただけでは把握できません。
相続時に揉めないためにも、他の相続人に確認してから、許可を得た上でリースバックを利用しましょう。

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リースバックでよくあるトラブルを回避するには？対策方法について

最後に、リースバックにおけるトラブルの対策方法を解説します。

契約書をしっかり確認する

不動産取引全般に言えることですが、契約を結ぶ際は契約書の内容をしっかり確認することが大切です。
たとえば長く住み続けたくても、契約形態が定期賃貸借契約になっていると、契約期間満了とともに退去しなければなりません。
「家賃さえ払っていれば住み続けられるだろう」と思い込みで契約を結ぶと、資金計画が大幅に狂ってしまいます。
なるべく長く同じ家に住み続けたいという場合は、契約形態が「普通賃貸借契約」になっているリースバックがおすすめです。
また買い戻しを予定している場合は、その内容がしっかり契約書に記載されているか確認する必要があります。
買い戻し価格や買い戻す時期などを漏れなくチェックし、気になる点があればこの時点で担当者にご確認ください。

家賃を支払い続けられるか試算する

リースバックを利用するには、毎月家賃を支払わなければなりません。
住宅ローンを完済している場合は、月々の負担が増えることになるため注意が必要です。
また、リースバックの家賃は相場よりも高くなる傾向にあるため、長期間払い続けられるか試算することも大切です。
収入に見合わない家賃にも関わらず契約を結ぶと、転職や療養などをきっかけに支払いが困難になる恐れがあります。
収入が多少減少しても家賃を支払い続けられるかどうか、長期的なスパンでシミュレーションするようにしましょう。

市場相場を把握しておく

物件の市場価格がいくらか把握しておくことも重要なポイントです。
リースバックの買取価格は、相場に比べて1〜3割ほど低くなる傾向にあると先述しました。
しかし、半額以下などあまりにも相場とかけ離れている場合は交渉の余地があると言えます。
不動産の相場は、売り出し価格や公的価格などを参考にすれば、おおよその目安を求めることが可能です。
不動産会社の提示する買取価格が適切か判断するためにも、事前に相場を把握した上で査定を依頼しましょう。

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まとめ

リースバックとは、不動産を現金化した後もそのまま同じ家に住み続けられるというサービスです。
子どもの学区を変えたくない方などにピッタリの手法ですが、一方で買取価格が低くなりやすいといったデメリットもあります。
トラブルを防ぐためにも、契約内容はしっかりと確認し、気になる点があればその場で担当者に確認するようにしましょう。
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