事業用不動産を売却する際の流れやかかる費用について解説

アパートやマンションといった賃貸物件を所有している方のなかには、物件の売却をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような「事業用不動産」を売却する際には、どのような流れで進めるのか、売却のコツや費用について事前に把握しておくと安心ですよね。
そこで今回は、事業用不動産を売却する際の流れやかかる費用、売却成功のために知っておきたいポイントについて解説します。
大阪府岬町、泉南市、阪南市、泉佐野市、熊取町、貝塚市、岸和田市、忠岡町、和泉市、泉大津市、高石市で、事業用不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

事業用不動産を売却する際の流れ

不動産をスムーズに売却するためには、流れに沿って手続きを進めていくことが大切です。
一般的な不動産も事業用不動産も、売却の基本的な流れは同じです。
一般的には、以下のような流れで進みます。

• ●不動産査定を依頼して仲介を依頼する
• ●不動産会社と媒介契約を締結する
• ●売却活動をおこなう
• ●売買契約を締結する
• ●決済後に物件を引渡す

上記の流れに沿って順番に解説します。

不動産査定を依頼して仲介を依頼する

まず、どれくらいの価格で事業用不動産が売却できるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
査定の結果をふまえたうえで売却する意思が固まったら、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

次に、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、どのような売却活動をおこない、売却が成功した際の仲介手数料をどうするのかといった条件を明確にするための契約です。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、レインズへの登録と売主への販売状況の報告が義務付けられています。
「一般媒介契約」より手厚いサポートを受けられるため、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」がおすすめです。

売却活動をおこなう

不動産会社が、チラシのポスティングやレインズへの登録、不動産情報誌への掲載といった売却活動をおこなって、買主を募ります。
内見希望者が現れたら、快く応じてください。

売買契約を締結する

買主が見つかったら、取引条件や重要事項に双方が納得のうえ、売買契約に進みます。
買主から手付金を受け取り、売買契約書に売主と買主が署名・捺印をすれば、売買契約の成立です。

決済後に物件を引渡す

売買契約から約1か月後に残金を受け取り、物件を引渡します。
引渡し日までにハウスクリーニングを依頼し、付帯設備以外のものは売主負担で撤去して、空っぽのきれいな状態で引渡しましょう。

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事業用不動産の売却にかかる費用や税金

事業用不動産を売却する際には、さまざまな費用と税金がかかります。
そこで次に、事業用不動産を売却する際に必要な諸費用について解説します。

売却に必要な費用

事業用不動産を売却する際には、印紙代と仲介手数料が発生します。
印紙代
不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当します。
売買契約書に収入印紙を貼り消印することで納税する仕組みになっているため、収入印紙を購入しなければなりません。
印紙代は、下記のように売買価格に応じて定められています。

• ●100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
• ●500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
• ●1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2027年3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用され、実際に支払うのは括弧内の金額です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、取引が成立した場合に不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料は、法律によって上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円」で算出できます。
なお、下限は定められていませんが、多くの不動産会社が上限額を提示しています。

売却時に発生する税金

事業用不動産を売却する際には、消費税と譲渡所得税が発生します。
消費税
事業用不動産を売却する際には、消費税がかかるものがあります。
たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記手続きを司法書士に依頼した場合の成功報酬などが挙げられます。
譲渡所得税
不動産売却によって得た売却金から、必要経費などを差し引いて利益（譲渡所得）を得ると、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金を総じて、譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は20.315％、短期譲渡所得の税率は39.63％となり、所有期間が5年を超えるか超えないかによって、税率が2倍近く異なるため、売却時期の参考にしましょう。

住宅ローンが残っている場合に発生する費用

ローンが残っている事業用不動産を売却するケースもよくあります。
その場合、金融機関が設定した抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
抵当権抹消費用として、登記手続きの際に、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
また、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬も発生します。

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事業用不動産の売却を成功させるために知っておきたいポイント

事業用不動産の売却を成功させるためには、ポイントを押さえて進めることが大切です。
そこで最後に、事業用不動産をスムーズに売却するための4つのポイントについて解説します。

査定額を見極める

事業用不動産をスムーズに売却するためには、適正な価格で売り出すことが大切です。
不動産会社が提示する査定額をもとに、売主が販売価格を設定しますが、その価格が市場相場よりかけ離れていると、買主は見つかりにくくなります。
そこで、不動産会社に査定を依頼する際、ご自身でも市場相場を把握しておきましょう。
相場観を掴んでおき、査定額が提示されたら、その価格の根拠を確認したうえで検討することが大切です。

物件の関連書類を準備する

リフォームや修繕をおこなったときの工事契約書や写真などを、準備しておくことも大切です。
また、事業用不動産を探している方は、その物件を購入してどれだけの収益を得られるのかをチェックします。
したがって、家賃収入や入居者の状況がわかる書類も必要です。

専門家に相談する

事業用不動産を売却する際には、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
とくに、契約内容については、物件の状況をしっかり記載しないと、あとで契約不適合責任を問われる恐れがあります。
したがって、個人で取引することは避け、まずは不動産会社にご相談ください。

入居者に通知する

物件を売却してオーナーが変われば、家賃の支払い先や連絡先、管理会社も変更になります。
オーナーが変わることに同意を求める必要はありませんが、入居者に対する通知は必要です。
オーナーが変わることでトラブルになる可能性もあるため、入居者に「賃貸人変更通知書」を忘れずに送りましょう。

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まとめ

事業用不動産を売却する際には、一般的な不動産売却と同様、不動産会社に仲介を依頼し、流れに沿って売却を進めるのが一般的です。
売却には、さまざまな諸費用がかかるため、あらかじめ把握して準備しておく必要があります。
事業用不動産を売却する際は、まずご自身でも市場相場を把握し、適正な価格を設定して、早期売却を目指しましょう。
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